Fe pública registral

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Fe pública registral

Juan Luis Guzmán Bencosme

En el mundo globalizado de hoy, la permanencia del clima de confianza y seguridad para las inversiones inmobiliarias y el tráfico de los inmuebles es tan necesario como lo es el oxígeno a la sangre de un ser vivo.

El principio de la fe pública registral se origina en el Sistema Registral alemán, denominado y conocido como Sistema Judicial.

A diferencia de los sistemas latinos, donde la transmisión se produce tomando en cuenta el título y el modo, es decir la justa causa y la entrega de la cosa o traditio o datio (institución propia del Derecho romano y cuyo sistema encajaba dentro del contexto de una sociedad de economía estrictamente agraria), el sistema alemán no suprime el modo sino que lo sustituye por la inscripción.

Por ello la doctrina clásica latina cataloga al Sistema Alemán como “abstracto” porque desliga el título: los posibles defectos del titular no van a afectar a los siguientes. Además, se le cataloga de “complicado” aunque eficaz, porque quien examina la documentación es un juez del orden judicial.

Lo más importante para el ordenamiento germánico es proteger al titular y proporcionar seguridad al tráfico inmobiliario.

Con el transcurrir del tiempo, los diferentes sistemas registrales se han acercado al sistema alemán al adoptar el Principio de Protección a los Terceros de Buena Fe y a Título Oneroso, también llamado Principio de la Fe Pública Registral por identificarse más con la realidad contemporánea. de hoy es tan necesario como lo es el oxígeno a la sangre de un ser vivo, la permanencia del clima de confianza y seguridad para las inversiones inmobiliarias y el tráfico de los inmuebles.

El licenciado Jorge Blanco Urzáiz en su Temario de Capacitación en Derecho Registral define la buena fe como: “El desconocimiento de la inexactitud registral que el Registro de Títulos publica”. En ese mismo tenor, el doctor Wilson Gómez en su obra Derecho Inmobiliario Registral, Introducción a su Estudio, define el tercero registral o tercero protegido como: “Aquel que no siendo parte en la operación inmobiliaria, ha adquirido, en las condiciones antes enunciadas, de manos de la persona que aparece en el Registro con el derecho inscrito a su favor”.

El doctor Gómez establece tres requisitos para que se caracterice la buena fe del tercero registral: a) Que él ignorara el vicio de su enajenante al celebrar el contrato y subsistir hasta su inscripción; b) haber comprobado la existencia de...

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