El acreedor hipotecario como adquiriente de buena fe

 
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"El acreedor hipotecario como adquiriente de buena fe"

Víctor A. León Morel

Asociado de Headrick Rizik Álvarez & Fernández.

vleon@hrafdom.com

RESUMEN:

El autor analiza la figura del tercer adquiriente de buena fe en el derecho inmobiliario a fin de verificar si un acreedor hipotecario puede considerarse como un tercer adquiriente de buena fe y preservar su hipoteca en caso de que exista un fraude del cual no haya participado ni tomado conocimiento previo.

PALABRAS CLAVES:

Tercero, certificado de título, hipoteca, acreedor hipotecario, tercer adquiriente de buena fe, derecho registral, derecho inmobiliario, República Dominicana.

Un "tercero", jurídicamente hablando, es aquella persona que no es parte de un proceso, acto o contrato, y que en consecuencia no resulta alcanzado por sus efectos, salvo los casos excepcionales establecidos por la ley.

En la República Dominicana se presume la buena fe, según las disposiciones de los artículos 1116 y 2268 del Código Civil, y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario; es por esto que la Suprema Corte de Justicia ha advertido en jurisprudencia constante que a quien corresponde probar si es un tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe es a quien alega lo contrario, y que queda a cargo de los jueces del fondo hacer estas comprobaciones que, por demás, escapan al control de casación.

Un tercer adquiriente de buena fe a título oneroso no es más que un tercero que compra un inmueble registrado sobre la base de la información suministrada por el registro de títulos correspondiente y que luego de haber obtenido su certificado de título se entera de que dicho documento habilitante de derechos fue obtenido por medio de alguna actuación fraudulenta. En estos casos, el Estado busca proteger al adquiriente de buena fe que no formó parte del fraude ni tenía conocimiento de este, sino que más bien realizó una operación inmobiliaria a título oneroso con base en la información oficial obtenida.

La Suprema Corte de Justicia, en una demanda contra un tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe, se pronunció de la manera siguiente:

Que como en la especie tal y como consta en la sentencia impugnada, un tercero adquiere un inmueble o derecho en el mismo después de haberse expedido los Certificados de Títulos correspondientes a favor sus causantes, se trata incuestionablemente de un tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, ya que lo hubo a cambio de una suma de dinero, la cual pagó; que de conformidad con lo que prescriben los artículos 1116 y 2268 del Código Civil, la buena fe se presume siempre hasta prueba en contrario, prueba que en el caso de la especie no ha sido hecha, ni existen en el expediente datos algunos que hayan revelado la mala fe de dicho adquiriente, que en el caso lo es el recurrido; que el Tribunal a-quo en base a los razonamientos, estimó que el recurrido Teódulo Roque, había adquirido a título oneroso de buena fe, los derechos que le fueron transferidos en las parcelas en discusión, y a favor de él fue expedido el Certificado de Título correspondiente, el cual mantuvo el Tribunal A-quo, en su estado de vigencia actual, decisión que es correcta en derecho.

Asimismo, los artículos 90 y 91 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, expresan lo siguiente:

Efectos del...

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