Capítulo I. Evolución del derecho de propiedad y de los sistemas inmobiliarios
| Páginas | 19-40 |
| Autor | Wilson Gómez Ramírez |
CAPÍTULO I
EVOLUCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Y DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS
1.1 Reseña histórica del derecho de propiedad
Los tratadistas del Derecho Registral han hurgado en
los orígenes más distantes, procurando encontrar el punto
de partida de la transmisión de la propiedad. Estos esfuer-
zos han incluido desde pasajes bíblicos, las maneras sacra-
mentales de transferir la propiedad, los antiguos Archivos
de negocios egipcios, donde se conservaban declaraciones
hechas cada catorce años, tomadas en cuenta para estable-
cer tributos: tasas, impuestos, contribuciones, etc. hasta los
llamados Archivos de Adquisiciones del propio Egipto, que
estaban bajo la rectoría de funcionarios públicos, quienes
tenían una gran similitud con los Registradores de la pro-
piedad de hoy.
Con el discurrir del tiempo, los egipcios llegaron a per-
feccionar estas oficinas, gracias a su acendrada pasión por las
formas escritas. Los documentos fueron organizados cronoló-
gicamente y se constituyeron tomos, con notas que referían la
naturaleza del contrato, nombre de las personas envueltas en
las operaciones, etc.
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En sus inicios, la debilidad de este sistema consistió en
que la inscripción era voluntaria o potestativa; se abandonaba
al particular criterio de las personas la iniciativa de presentar
el acto para la inscripción. Luego, devino en obligatorio, tras
librarse un Edicto en el año 89, mediante el cual se dispuso
que los dueños de las propiedades inscribieran, en el plazo de
seis meses, sus derechos en el Archivo de Alejandría.
En el Derecho Romano no se estableció un registro que
garantizara la publicidad y protegiera los derechos de los terce-
ros adquirientes. La transmisión de derechos inmobiliarios no
estaba sometida al cumplimiento de formalidades capaces de
aportar seguridad jurídica alguna y el registro del derecho no era
riguroso ni sistemático, solo se alcanzaban efectos probatorios.
En Francia, los redactores del Código Civil napoleónico
mantuvieron el consensualismo, basado en el hecho de que
consideraba suficiente para transferir la propiedad la sola ma-
nifestación de voluntad de las partes, sin necesidad de que se
verificara la traditio o tradición, que es la entrega de la cosa.
El Código Civil francés de 1804 cuanto hizo fue patentizar y
consagrar el solo consensu que se pudo establecer en los últimos
momentos del Derecho Romano.
De ahí que se creó un sistema de transmisión de la propie-
dad basado en el solo contrato. No trató en ningún apartado
lo relativo al Registro de la Propiedad. En España, ya en el año
1528, las Cortes celebradas en Madrid formularon sugerencia
a los reyes don Carlos y doña Juana que ordenaran que los
censos y tributos que se hiciesen en ocasión de ventas fueran
presentados ante el Escribano de Consejo del lugar, para dar
publicidad y que se tomara conocimiento de la negociación y
no se vendiera más de una vez.
En el año 1539, las Cortes de Toledo solicitaron al rey
Carlos I la instauración de un Registro de Censos, Tributos,
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
Imposiciones e Hipotecas, y tal pedimento logró sensibili-
zarlo, por lo que este lo acogió. Tomando en consideración
la Ordenanza del rey Carlos I, el autor de Derecho Registral
Bernardo Pérez Fernández del Castillo, precisa: “Se hace notar
que en esta disposición el término hipoteca empieza a utilizarse
con la connotación actual”.
En 1617, el Consejo de Indias impuso a los escribanos
que hiciesen constar en los registros de censos que despa-
chasen, todos los que se otorgaren desde la fecha del título,
sin tomar en consideración los que se hubieren otorgado con
anterioridad a dicha fecha. El 22 de enero del 1816 el Consejo
Real dictó una interesante Circular mediante la cual encargó
a las Cancillerías y Audiencias Reales mayores del Reino, “la
puntual observancia de la pragmática sanción del 31 de enero del
1768, sobre la toma de razón en la Contadurías de Hipotecas de
todas las escrituras que en ella y demás reales órdenes se expresan”.
El Registro Público de Hipotecas estuvo regulado por distin-
tos proyectos de Código Civil desde el de 1836, pasando por
el de 1843, hasta llegar al de 1851.
En 1861 entró en vigor la llamada Ley Hipotecaria. Este
instrumento se constituyó en un estatuto jurídico aparte, con
existencia propia, no comprendida por el Código Civil y con
una considerable gravitación en la vida jurídica española y de
varios países iberoamericanos. Esta disposición legal tuvo la
influencia de la Ordenanza Hipotecaria de Prusia, Alemania,
la Ley Suiza de 1843 y la Ley Belga, de 1851.
1.2 Definición de la propiedad inmobiliaria
El tradicional “Vocabulario Jurídico”, del reconocido ju-
rista francés Henri Capitant, nos presenta la definición clásica
de derecho de propiedad: “Derecho de usar, gozar y disponer
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de una cosa en forma exclusiva y absoluta, con las restricciones
establecidas en la ley”.
Otra definición general de derecho de propiedad es aque-
lla que establece que es la prerrogativa legítima que tiene una
persona sobre un determinado objeto o cosa, pudiendo usar,
gozar, disponer y reivindicarla, sin afectar los derechos de los
demás, en el marco de las restricciones legales.
En cuanto a la propiedad inmobiliaria, podemos afirmar
que el inmueble es toda extensión territorial continua, delimi-
tada por un polígono cerrado de límites, objeto de un derecho
de propiedad o copropiedad.
El inmueble registrado es todo derecho cuya existencia y
elementos esenciales han sido comprobados y determinados
mediante un acto de levantamiento parcelario documentado,
provisto de una designación catastral aprobada por la Direc-
ción Regional de Mensuras Catastrales, inmueble que ha sido
inscrito en el Registro de Títulos correspondiente.
La propiedad inmobiliaria es definida por el Diccionario
Hispanoamericano de Derecho de la manera siguiente: “La
referida a todo el conjunto de los denominados bienes inmuebles”.
La propiedad inmobiliaria comprende lo concerniente al
derecho que posee una persona sobre bienes o activos inmo-
biliarios, los cuales son objeto de inscripción, por tanto, del
registro correspondiente, pudiendo el titular del derecho, una
vez registrado, explotarlo económicamente.
1.3 Evolución de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana
Como es de conocimiento, las primeras disposiciones
legales que imperaron en la parte española de la isla de Santo
Domingo procedieron de España, en particular, la legislación
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
promulgada por la monarquía, las denominadas Leyes de
Indias; aunque es preciso acotar que nosotros no resultamos
beneficiarios de los progresos del derecho español, pues de-
terminados hechos de nuestra historia nos colocaron en la
trayectoria de la legislación francesa, en especial su impactante
Código Civil.
El consagrado profesor y juez de la materia catastral, li-
cenciado Manuel Ramón Ruiz Tejada, en su interesante obra
“Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria de la República Do-
minicana”, clasifica y divide, en su momento con gran acierto,
en cinco los períodos que abarca la evolución del derecho de la
propiedad inmobiliaria en nuestro país.
Con el imperio del Código Civil francés y la ocupación
haitiana se caracterizó un singular período con respecto al De-
recho en sentido general, y en lo concerniente a la propiedad
inmobiliaria en particular.
Destacamos lo que para nosotros constituye un séptimo
período, la puesta en marcha del Programa de Moderniza-
ción de la Jurisdicción de Tierras (PMJT), a partir del cual
se incorporan importantes cambios que abarcaron el marco
jurídico, las nuevas teorías que se formulan en el Derecho
Registral, las técnicas y tecnologías avanzadas, capacitación de
los registradores y demás servidores, así como la mejoría de las
oficinas registrales, con la remodelación de sus plantas físicas
y dotación de equipos, etc.
La promulgación de la Ley No. 108-05, de Registro In-
mobiliario, en fecha 23 de marzo de 2005, generó la apertura
de un interesante período caracterizado por la incorporación
de modernas técnicas, órganos e instituciones registrales, la
“desjudicialización” de los procesos y procedimientos, así
como la ampliación de la capacidad organizativa y reglamen-
taria de la Suprema Corte de Justicia.
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Primer período. Este se inicia con la bula inter caetera,
otorgada por el papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo de
1493, ocasión en que los reyes Católicos fueron beneficiados
con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y las
que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo.
Serios cuestionamientos sobre la legitimidad de la actua-
ción del papa Alejando VI, cuando otorgó estos derechos, hi-
cieron los sacerdotes Fray Bartolomé de Las Casas y Francisco
de Vitoria; no obstante, este es un acontecimiento histórico
consumado y se retiene como la “base jurídica” que sirvió de
sustentación.
Segundo período. Se inicia con la aparición de la Ley de
Amparo Real, en fecha 20 de noviembre de 1578, a través de
la cual los reyes Católicos pusieron en manos de la Corona el
derecho de propiedad de las tierras descubiertas y se estructu-
ró un sistema organizativo, en interés de garantizar y proteger
a quienes tenían prueba escrita sobre el derecho de propiedad.
El Amparo Real era un mandamiento, decisión u orden,
dictada legalmente por la autoridad, tras cumplirse debida-
mente el procedimiento establecido.
Se perseguía que todas las tierras que no estaban ampa-
radas en títulos fueran recuperadas, reservando aquellas que
tendrían como destino plazas, poblados, pastos, baldíos y
ejidos. También se dispuso la distribución entre los indios de
las tierras indispensables para su labranza, fomentar crianzas,
etc., y se reconoció a estos el derecho de propiedad de “lo que
ahora tienen”.
Tercer período. Con la aplicación del Tratado de Basi-
lea de 1795 que, como es sabido, entrañó la cesión de plazas
ocupadas en España a cambio de nuestro territorio a favor de
Francia, comenzó a tener aplicación entre nosotros el Código
Civil francés, también conocido como el Código Napoleónico.
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
Con la ocupación haitiana, todo, incluyendo la propiedad
inmobiliaria, quedó regulado por los preceptos establecidos
por el Código Civil francés, en tanto que para lo concerniente
a la partición fue necesario acudir al Código de Procedimien-
to Civil.
Al respecto, J. A. Bonilla Atiles, en su interesante trabajo
intitulado “Legislación de Tierras dominicana, el Sistema To-
rrens”, expresa: “No obstante nuestro Código Civil (lo mismo que
casi todos los otros) ser una adaptación del francés y no obstante
seguir nuestro derecho la orientación general del francés, hay en el
derecho de propiedad inmobiliario una profunda supervivencia
del derecho colonial español (…)”.
Cuarto período. La proclamación de la Independencia
Nacional, culminación de la parte más trascendente de la
labor del Fundador de la República, Juan Pablo Duarte, y
sus compañeros, así como la aprobación de la Constitución
de la República, el 6 de noviembre de l844, nos deparan el
cuarto período de la evolución de la propiedad inmobiliaria
de nuestro país.
La República Dominicana adquirió todos los derechos
que sobre esta tierra tenía en su riqueza patrimonial la Co-
rona de España; en el artículo 2 de la Carta Sustantiva se
lee: “La parte española de la isla de Santo Domingo y sus
islas adyacentes, forman el territorio de la República Domi-
nicana”.
En el Artículo 21 de dicho texto constitucional se indica
que el derecho de propiedad es inherente a la persona humana
y prohíbe la expropiación de los terrenos, salvo por causa de
utilidad pública.
Quinto período. Con la Ley sobre Terrenos Comuneros,
de fecha 21 de abril de 1911, se conjura una situación que
se había generado con la aplicación del Código de Procedi-
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miento Civil francés y el caso particular del procedimiento de
partición, dando paso al quinto período.
Esta disposición legal es retenida como el primer esfuerzo
legislativo para organizar la división de los terrenos comune-
ros, o sea, aquellos terrenos tenidos mediante acciones y que
pertenecen a dos o más personas, lo que hoy, guardando al-
gunas diferencias, los tratadistas del Derecho Registral llaman
copropiedad.
Se caracterizó por haber simplificado el procedimiento de
la partición, contrastando con el que había sido establecido
por el Código de Procedimiento Civil, que resultaba difícil,
largo e intrincado.
Sexto período. Este período es ubicado en sus inicios con
la publicación de la Orden Ejecutiva No. 511 sobre Registro
de Tierras, de fecha 31 de julio de 1920, dictada por el gobier-
no militar norteamericano de intervención, mediante la cual
se instituyó el Sistema Torrens. Esta disposición fue derogada
por la Ley número 1542, publicada en fecha 11 de octubre de
l947, la que significó un avance extraordinario para la materia
catastral. Con ella, el sistema Torrens quedó consagrado como
un sistema registral aceptado por los dominicanos.
No obstante haber sufrido más de treinta modificaciones,
esta disposición legal mantuvo su plena vigencia, en los aspec-
tos básicos, durante sesenta años.
La Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, publicada
en fecha 2 de abril de 2005, reafirma este sistema, establecien-
do en su considerando segundo “Que el Sistema Torrens es la
base y pilar de nuestro derecho de registro inmobiliario, y por lo
tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad
de los tiempos actuales”.
Se reafirma en la legislación dominicana el sistema al te-
nor de la exposición de motivos III, al señalar que “El Estado
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que
conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran
a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que
nadie pueda probar derecho de propiedad alguno”.
Séptimo período. Las modificaciones constitucionales
de l994 dieron paso a la escogencia de los nuevos integrantes
de la Suprema Corte de Justicia en l997, a través de un nove-
doso método de interrogatorios públicos que fue difundido,
de manera directa, a través de la televisión convencional.
A su vez, escogido el Alto Tribunal, este puso en práctica
el concurso de oposición en los demás tribunales, recurrien-
do a la entrevista y evaluación pública, y en l998, fueron
seleccionados los jueces de la Jurisdicción de Tierras y los
Registradores de Títulos, juramentándose el 22 de octubre
de ese año, a las 11:50 horas de la mañana, marcando el
inicio de lo que podríamos denominar el séptimo período
de la evolución de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana.
El advenimiento de una Suprema Corte de Justicia con
una visión amplia y modernista posibilitó que se produjeran
importantes cambios que abarcaron aspectos materiales o
físicos, procedimentales, tecnológicos, de capacitación, de
seguridad, etc.
Luego, se impulsó el Programa de Modernización de
la Jurisdicción de Tierras (PMJT), con objetivos específicos
orientados hacia el reordenamiento legal e institucional, para
que la jurisdicción cumpliera con eficiencia y transparencia
sus funciones, con la actualización y simplificación de los sis-
temas y procedimientos que sirven de base a sus operaciones,
la adecuación de la infraestructura física, cambios en el marco
legal, así como la capacitación y el perfeccionamiento de los
recursos humanos.
28 Wilson Gómez Ramírez
En principio, se trabajó con los Registros de Títulos del
Distrito Nacional, Santiago de los Caballeros, San Cristóbal,
La Vega, San Francisco de Macorís, Higüey, San Pedro de
Macorís y Puerto Plata. En una segunda etapa del proceso de
modernización fueron impactados los Registros de Títulos de
Barahona y Samaná, en los cuales también se introdujeron
cambios; luego, fueron beneficiados en los restantes Registros.
En esta primera fase se logró una novedosa normativa con
la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, promulgada el
23 de marzo de 2005 y publicada el 2 de marzo del mismo
año; luego se elaboraron y aprobaron los Reglamentos Com-
plementarios correspondientes a los Registros de Títulos, los
Tribunales de Tierras y Mensuras Catastrales.
Estos esfuerzos de modernización establecieron un piloto
con la automatización del Registro de Títulos de San Cristó-
bal, con la intención de elevar la eficiencia del servicio que
prestaba esta dependencia. Serias dificultades tecnológicas,
nunca explicadas con claridad por los técnicos responsables,
impidieron que se alcanzara el alto propósito de replicar el
modelo en el resto de los otros Registros del país.
Desde julio de 2001 el Pleno de la Suprema Corte de Justi-
cia creó la Coordinación Nacional de Registradores de Títulos, la
cual inició su funcionamiento en San Cristóbal y esta se mantuvo
hasta el día 1ro. de febrero de 2007, fecha en la cual se pone
en funcionamiento la Dirección Nacional de Registro de Títulos
instituida en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario.
1.4 Las transferencias inmobiliarias
El derecho inmobiliario de una persona para disponer
válidamente debe estar debidamente registrado; es decir, el
transmitente debe estar cubierto por el denominado principio
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
registral de tracto sucesivo, el cual tiene como propósito el
ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera
tal que se pueda establecer sin dificultad una secuencia
entre las adquisiciones y las transmisiones de los derechos
que recaen sobre la propiedad inmobiliaria, sin que sea
interrumpida la continuidad.
Esta situación queda retratada cuando se realiza en el
Registro de Títulos el llamado historial; este consiste en la
investigación que permite establecer la cadena registral, se
plasma con claridad quiénes han sido los sucesivos titulares
del inmueble desde su inmatriculación o primer registro hasta
el momento mismo en que es investigada la propiedad.
1.5 Definición de sistema inmobiliario registral
El Diccionario de la Lengua Española recoge varias acep-
ciones de la expresión sistema. La primera dice: “Conjunto de
reglas o principios sobre una materia racionalmente entrelazados
entre sí”. Una segunda, también bastante aplicable al caso que
nos ocupa, señala: “Conjunto de cosas que ordenadamente rela-
cionadas entre sí contribuyen a determinado objeto”.
El Diccionario Jurídico Espasa consigna que es el modo
de organización del régimen jurídico de la publicidad inmo-
biliaria. Se tiene como idea de sistemas registrales, las distintas
maneras de organizar y poner en funcionamiento los Registros
de la Propiedad.
El sistema inmobiliario registral es una estructura ju-
rídico administrativa que integra un conjunto de normas y
principios que regulan el registro de los derechos inmobi-
liarios y procuran garantizar la seguridad jurídica, el tráfico
inmobiliario, el incentivo del crédito territorial y la eficacia
de la publicidad registral.
30 Wilson Gómez Ramírez
1.6 Clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales
Durante años se hablaba de los sistemas de la propiedad
inmobiliaria a partir de concepciones puramente formales y
atendiendo a sus respectivos orígenes. Algunos autores han he-
cho una clasificación bastante general, al referirse únicamente
a los sistemas alemán, australiano y francés. Así se aseguraba
que el denominado sistema informal no propiciaba el cumpli-
miento de ninguno de los principios registrales; de ser así, este
estaba lejos de poderse considerar como un verdadero sistema.
El sistema judicial es el que, como su nombre lo indica,
tiene su modus operandi dentro del quehacer judicial; ejerce la
función registral un funcionario que atiende a ese orden. El
sistema ministerial es un conjunto de principios que establece
el Poder Ejecutivo, no depura los derechos que son objeto de
transcripción y la función la ejerce un funcionario denomina-
do Conservador de Hipotecas.
Tradicionalmente se ha establecido una clasificación de
los sistemas registrales que toma en consideración el criterio
geográfico, o sea, el nombre del país donde ha surgido dicho
sistema; así, se habla del sistema que impera en Francia, donde
el registro inmobiliario no es un requisito sine qua non para la
transmisión o constitución de derechos reales entre las partes,
pero sí es requerido para la oponibilidad del acto en relación
con los terceros. Una situación análoga a esta se presenta en
Italia, Argentina, Bélgica, Rumanía y algunos países centroa-
mericanos.
Este sistema se considera de eficacia registral débil. Se re-
conoce como uno de los grandes sistemas el alemán; este tuvo
una gran influencia en los sistemas suizo, austríaco, húngaro,
danés, sueco y, en alguna medida, en el inglés, holandés y
español. En el sistema germánico, la inscripción en el Registro
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
es constitutiva de derecho; sin ella no acontecerá nada. La ins-
cripción en el registro es el acto que completa el proceso. En
el derecho alemán, está presente el sistema de numerus clausus;
las partes tienen un número limitado de derechos.
En la Declaración de La Antigua, Guatemala, del En-
cuentro Iberoamericano de Sistemas Registrales, celebrado en
febrero de 2003, se indica que “Usualmente se admiten tres
tipos de sistemas registrales, los cuales son los de mera publi-
cidad (también denominados recording o de private conveyan-
cing), los de mera inoponibilidad (también denominados de
documentos o dees) y los de fe pública (también denominados
de derechos o titles).
En una interesante nota de los traductores del trabajo
bibliográfico intitulado “An Essay Transfer of Land by Registra-
tion”, de la autoría de Robert Richard Torrens, los académicos
Cecilia Martínez Escribano y Nicolás Nogueroles Peiró, con-
signan como su título en español “Un ensayo sobre la trans-
misión de inmuebles por medio del registro”.
Dichos traductores hacen la siguiente precisión: “En el
common law, sin embargo, la palabra title tiene un carácter
más polisémico que en nuestro Derecho. Un primer signi-
ficado se refiere al conjunto de derechos reales que recaen
sobre el mismo inmueble. De ahí que hayamos optado por
“derecho” como traducción, aunque no se creara exactamente
del derecho de propiedad (ownership rigth) sino del concreto
derecho que tiene el propietario de determinado inmueble,
con un contenido delimitado por las cargas y gravámenes que
existen sobre esa finca. Un segundo significado es la prueba
del derecho; el title es la prueba del correspondiente derecho.
En este sentido, el title sustituye al deed o escritura para pro-
bar el derecho, y aquí juega un papel primordial el registro,
pues no solo produce el title -así la expresión de la doctrina
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australiana title by registration-, sino que, además, es la prueba
del derecho, y por ello reza doctrina inglesa: the registrer is the
title. Desde esta perspectiva, el title es el resultado final del
procedimiento registral de la inscripción”.
Nuevas clasificaciones han sido hechas por tratadistas
del Derecho Registral para facilitar su estudio, tomando en
cuenta principalmente los siguientes enfoques: A.- Los efec-
tos de la inscripción; de aquí surgen tres sistemas registrales:
a) sustantivo, b) constitutivo y, c) declarativo. En el sistema
registral sustantivo, la propiedad se adquiere cuando se con-
figura la inscripción en el Registro Público de la propiedad.
Este sistema encuentra su génesis en las costumbres feudales
inglesas, que reputaba todo inmueble propiedad de la Corona
y solo se consideraba dueño a todo aquel que figuraba en el
Libro-Registro.
En el sistema constitutivo se admite que el derecho se
origina en el acto jurídico, con el contrato, pero para perfec-
cionarse tiene que hacerse la inscripción en la referida oficina;
tal diligencia es obligatoria. En el sistema declarativo, para la
transmisión de la propiedad es suficiente la intervención de un
acto contractual, no es necesario que se inscriba la operación
en el Registro Público de la Propiedad; cobra todo su imperio
y fuerza el consensualismo; solo se precisa de inscripción, si se
pretende que dicho acto o contrato produzca efecto ante los
terceros. B.- Tomando en cuenta la forma de la inscripción se
han establecido los sistemas: a) personal, b) de folios, c) libros,
y (d) electrónico, informático o magnético.
El sistema personal toma en consideración a la persona,
sea esta moral o física; en su Registro se inscriben todas las
garantías, no hay que identificar los bienes; es un derecho de
prenda general. En el sistema de folios se levanta una especie
de carpeta destinada a inscribir cada inmueble, permitiendo
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
el ofrecimiento rápido del estatus jurídico en que se encuentra
la propiedad.
En el sistema de libros se anotan o inscriben los actos que
crean, transfieren, modifican o extinguen derechos inmobilia-
rios registrados. Este sistema comprende las modalidades de
la transcripción, caso en que se copia un extracto del acto, los
datos fundamentales; y, de la incorporación, se hace una breve
nota, una especie de apéndice. En el sistema electrónico, in-
formático o magnético opera un sistema computarizado, con
todos los datos incorporados a la memoria magnética.
1.7 El sistema registral alemán o germánico
El sistema alemán o germánico es considerado abstracto
y complicado; es preciso un acuerdo de naturaleza real ante
notario o ante el propio Registrador, para transmitir la pro-
piedad. El Registrador califica el título que le es presentado de
manera rigurosa, y procura la exactitud de los registros.
La transmisión de la propiedad se genera a través del acuer-
do real, prima el principio del consentimiento y a este le ha
de seguir la inscripción en el Registro y con la presencia de las
partes contratantes de forma simultánea. Así la inscripción es
constitutiva, perfecciona la operación que transfiere el derecho.
En Alemania, en 1872, se realizó un interesante proceso
de organización registral que permitió la realización de trabajos
de tipo catastral con interés, más que registrales, catastrales y
de esta manera se hizo una prueba mediante la cual se integró
las funciones de registro y catastro, logrando la inmatricula-
ción del inmueble bajo garantías catastrales.
Este sistema otorga publicidad y garantiza una fuerte
eficacia; en él prevalece el asiento sobre el título y su mayor
efecto es la fe pública registral.
34 Wilson Gómez Ramírez
1.8 El sistema registral anglosajón
El anglosajón es otro sistema importante. Este constituye
una variante del sistema Torrens. Los negocios se formulan a
través de un documento que describía el inmueble, establecía
el precio, se fechaba y era firmado por las partes contratantes.
Una vez inscrito en el Registro, el dueño registral podía hacer
el disfrute pleno de su derecho.
En este sistema, los negocios inmobiliarios pueden ser:
(a) obligacionales, crean obligaciones; y, (b) de disposición,
que son los que constituyen, modifican y extinguen derechos
reales. A partir de 2002, este sistema fue objeto de importan-
tes reformas, estableciéndose la contratación electrónica y una
publicidad menos restringida.
1.9 El sistema registral francés
Con el surgimiento del período revolucionario francés
llega el Código Hipotecario, y se abre la posibilidad de ins-
cribir hipotecas y se crea la cédula hipotecaria. Luego se puso
en ejecución la llamada Ley Hipotecaria, la que estableció la
modalidad de la transcripción íntegra de los documentos que
transfieren la propiedad, la inscripción de un extracto. El folio
en este sistema es personal.
El Código Civil o Código Napoleónico de 1804 no adoptó
ninguna norma regulatoria de rigurosidad para la transmisión
de los derechos reales inmobiliarios. Fue suficiente el mero
consentimiento. Este sistema es juzgado como muy defectuo-
so e inseguro. No cuenta con un sistema de publicidad real,
sino personal. En este sistema no se produce una auténtica ca-
lificación, solo niega la inscripción por deficiencias tributarias
y por asuntos de pura forma. Este sistema es seguido en Italia
y en algunas legislaciones latinas.
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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
1.10 El sistema registral español
El reconocido tratadista de Derecho Registral, José Ma-
nuel García y García, afirma que el sistema español es una
mezcla de los sistemas germano y latino. En 1861 se estableció
la Ley Hipotecaria que ha sido objeto de reformas y conserva
una fuerte y sostenida vigencia. Es la disposición legal que
sustenta la operatividad y efectos del registro, y el derecho
hipotecario.
En 1892 se intentó introducir en España el sistema To-
rrens. Juristas españoles de la época se motivaron con la nove-
dad, estaban preocupados por las complicaciones que repre-
sentaban las transmisiones inmobiliarias, pero durante mucho
tiempo se produjeron controversias; múltiples desarrollos de
artículos y ponencias por figuras autorizadas se pronunciaban
a favor y en contra de la Ley Torrens.
Se llegaba a aseverar que la incorporación del sistema
Torrens no tenía justificación en los países en los cuales los
negocios jurídicos se apoyan en los instrumentos notariales;
otros consideraban que la Ley Torrens se adaptaba a los prin-
cipios que debían servir de base a toda buena legislación.
Un aspecto de la parte conclusiva del profesor Nogue-
roles Peiró consigna: “El sistema Torrens, como todo sistema
registral, no es idéntico a ningún otro y su implantación resultó
muy compleja. Ahora bien, esto no nos impide enmarcar el siste-
ma dentro de los modelos germánicos pues los principios que los
inspiran son similares y, hoy como ayer, representan la fase más
avanzada en la protección de la propiedad y la contratación
entre extraños”.
El sistema español, de gran incidencia en nuestro con-
tinente, establece que la propiedad se adquiere como con-
secuencia de determinados contratos, mediante la traditio o
36 Wilson Gómez Ramírez
tradición. Es precisa la transferencia contractual seguida de
la tradición o entrega de la posesión de la cosa. Cuando se
cumplen estos requisitos básicos, el acto será inscribible en la
oficina de Registro.
La traditio entraña el concierto de las voluntades del
transferente y el adquiriente en la transmisión del dominio
o la propiedad. Este sistema ha sido juzgado como de muy
intensa eficacia registral. Estuvo regulado por el Código Civil
de 1896, aunque comenzó a regir a partir de 1900.
Luego de ser instituido el Código Civil, la Ley Hipoteca-
ria fue objeto de dos reformas, ambas parciales. La primera se
produjo el 21 de abril de 1909, y la segunda, el 30 de diciem-
bre de 1944. En fecha 8 de febrero de 1946, se produjo una
modificación de la referida ley; esta es la vigente.
El Estado tiene la competencia para ordenar los Registros
de la Propiedad, y al respecto, el Tribunal Constitucional espa-
ñol ha expuesto, entre otras razones, el derecho fundamental
de igualdad de acceso de los usuarios a las oficinas registrales.
En materia de registros ha precisado que la función registral
tiene autonomía, es independiente de la función de carácter
jurisdiccional.
No obstante, hay que entender que la función del Re-
gistro de la Propiedad participa como parte de la actividad
jurisdiccional, tiene competencia territorial; cuando califica
interpreta el derecho, se constituye en juez el documento que
se le somete, examina lo intrínseco y lo extrínseco del mismo,
según su naturaleza, etc.
Este sistema figura entre los más perfeccionados, está
ordenado por fincas, ejerce el control de la inmatriculación,
igual el tracto sucesivo, y comprende los títulos referentes a
las transferencias o transmisiones, así como las cargas y gravá-
menes reales inmobiliarios. El Registrador de la propiedad de
37
La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
España es uno de los oficiales de mayor cualificación, compe-
tencia y prestigio de la Administración.
1.11 El sistema registral suizo
Este sistema de registro se origina siguiendo la línea del
alemán, y su inmatriculación requiere que previamente se libre
una etapa catastral, toda vez que se precisa del levantamiento
de un plano. Con relación a cada inmueble existe una hoja
numerada.
Desde la órbita de su organización, constituye un sistema
de registro real en el cual la unidad registral es el inmueble y,
desde el punto de vista de la publicidad material, se favorece
de una presunción de exactitud. El efecto de la inscripción
es constitutivo, y para disponer del derecho es indispensable
haberlo inscrito previamente.
1.12 Otros sistemas registrales
Entre los sistemas registrales latinoamericanos figura el
argentino, alrededor del cual ha habido un activismo doc-
trinario impulsado por los académicos, los registradores de
la propiedad y los notarios. Este sistema se identifica en la
adquisición y constitución de los derechos inmobiliarios a la
teoría del título y el modo, salvo el caso de la hipoteca.
El Código Civil argentino establece que la adquisición o
transferencia se constituye o perfecciona mediante la inscrip-
ción en el Registro de la propiedad. La oponibilidad no se
caracterizará si no se produce la inscripción registral.
Los tratadistas de la materia registral de aquel país se han
pronunciado en el sentido de que la transferencia queda con-
cretada desde el momento en el cual se verifica el cumplimiento
38 Wilson Gómez Ramírez
con el título y el modo, toda vez que el efecto de la inscripción
en ese registro es declarativo, incluyendo la propia hipoteca.
El sistema italiano sigue la línea de consentimiento, no
obstante, en lo que concierne a los terceros con título inscrito;
se concreta todo con la transcripción del contrato. Las deci-
siones de la autoridad registral quedan sujetas al principio de
legalidad.
La función calificadora figura bastante restringida, toda
vez que solo se le libra oficio de rechazo a los documentos
que no puedan ser entendidos, por oscuros, o cuando el título
no cumpla con las exigencias de ley. En este sistema, por lo
general, cuando el registrador califica, actúa a instancia de
parte, no asume un rol activo, está limitado en su capacidad
de actuación.
La publicidad material hace presumir una exactitud rela-
tiva y no se advierte la posibilidad de proteger efectivamente
al tercero. La presunción es iuris tantum, admite prueba en
contrario.
Este Registro de la propiedad está a cargo de un oficial
que se denomina conservateur o conservador.
El sistema colombiano acogió la teoría del título y el
modo como forma de adquisición y constitución de los
derechos reales. El tratadista colombiano Eduardo Caicedo
Escobar dice: “La función primordial del título es crear derechos
personales; la adquisición de los derechos reales requiere de dos
etapas: a) el título que genera obligaciones de dar, es decir, obli-
gaciones de transferir, y b) el modo que los ejecuta o cumple con
las obligaciones. Pero si el modo de adquirir es la ocupación, la
accesión o la prescripción, el título es la norma legal que faculta
al hombre para adquirir el derecho real”.
Como se advierte, en este sistema, la adquisición de los
derechos reales requiere del título y el modo; el título posibi-
39
La constitucionalidad del derecho de propiedad y el
sistema inmobiliario registral de la República Dominicana
lita la adquisición del dominio o propiedad u otro derecho
real, en tanto que el modo es el hecho concreto que viabiliza
la adquisición del derecho a favor de una persona.
En el sistema registral colombiano, a cada inmueble se
le asigna un solo folio de matrícula que permite cumplir con
la individualización o especialidad. Los principios aplicables
son: inscripción, prioridad o rango, rogación, tracto sucesivo,
especialidad, legalidad, legitimación y fe pública.
Brasil incorporó el sistema Torrens en 1890. El mismo
fue puesto en funcionamiento en Río Grande do Sul, Goiás
y Minas Geráis; entonces comprendía propiedades inmobi-
liarias urbanas y rurales. Luego, en 1916, se originaron dis-
cusiones en torno al sistema, pues todo giraba en torno a si
este se mantenía o no, toda vez que el referido Código Civil
planteaba otra alternativa registral.
En 1939 entró en vigor el referido Código brasileiro. Se
establece entonces una restricción, solo pueden incorporarse
al sistema Torrens los inmuebles ubicados en zona rural, que-
dando liberadas de este las urbanas, cuya vocación se orienta
al denominado sistema registral común.
Gravita en la legislación de Brasil el contenido del ar-
tículo 3 del Reglamento de la Ley Torrens, el cual preservó
la redacción originaria: “La propiedad registrada a los efectos
del Decreto no. 451-B de 5.3. 1890, estará sujeto para siempre
al régimen de este reglamento”. En este país sudamericano el
sistema Torrens propicia su presunción de exactitud iuris et de
iure; y, por su parte el sistema instituido por el Código Civil
asumió la presunción iuris tantum.
En el Perú, el primer Registro de la propiedad surge
en 1888; era descentralizado. En este, el dominio y demás
derechos reales se adquieren procurando la mayor seguri-
dad jurídica, evitando con ello las denominadas reivindi-
40 Wilson Gómez Ramírez
caciones, con lo que se persigue otorgar una titularidad
inatacable.
La reivindicación con respecto a un derecho inscrito solo
procede si el reivindicante ha inscrito su derecho con ante-
rioridad al del demandado. Si se tratase de un inmueble no
inscrito, la acción reivindicatoria se podrá interponer en cual-
quier circunstancia, a condición de que la misma sea objeto de
un asiento de anotación previa.
En 1994 se inició una etapa de cambios importantes y
en 2001 se produjo la interconexión nacional de las oficinas
registrales.
El peruano recibe la influencia del sistema español, tanto
en la inscripción como en sus efectos. Quien hace adquisi-
ción bajo la fe pública del registro, acoge las presunciones de
exactitud iuris tantum como iuris et de iure.
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