Capítulo III. El sistema registral dominicano

• Páginas: 57-75
• Autor: Wilson Gómez Ramírez

CAPÍTULO III

EL SISTEMA REGISTRAL DOMINICANO

3.1 Evolución del sistema dominicano

El sistema Torrens se incorpora a la vida jurídica de

nuestro país con la ocupación militar norteamericana de

1916-1924. Fue el 1º de julio del 1920 cuando estas fuerzas

interventoras dictaron la llamada Orden Ejecutiva número

511, mediante la cual otorgaron mayor nivel de seguridad a

los negocios inmobiliarios, mediante la incorporación de esta

modalidad registral.

Aunque ciertamente era necesario crear un clima de con-

fianza, mediante procedimientos transparentes y ágiles, que

estuvieran avalados por un sistema registral apegado a un mé-

todo científico, en verdad, en el trasfondo se movía de manera

decisiva el particular interés imperial.

En los mercados internacionales, el azúcar y otros productos

agroindustriales alcanzaron atractivos niveles de precios, y esto de-

terminó que los norteamericanos mostraran alto interés en cultivar

la caña de azúcar e instalar ingenios que garantizaran la molienda;

de ahí los esfuerzos sostenidos para instalar estas industrias.

De esta manera ocupan grandes extensiones de terre-

nos apropiados para la siembra y cultivo de caña de azúcar,

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principalmente en las regiones este y sur del país; es esta la

razón primordial que hizo que los invasores norteamericanos

pensaran en asegurar sus inversiones y garantizar la titularidad

de las tierras.

Se procuró el sistema registral con mayor eficacia, el más

científico y el que resultara menos vulnerable desde el punto

de vista de los efectos de la inscripción, el que no admitiera

prueba en contrario; por tanto, un sistema con una presun-

ción de exactitud iuris et de iure.

Con la Orden Ejecutiva No. 511, no solo se instituye la

oficina del Registro de Títulos, sino que se articula todo un

sistema del registro de la propiedad inmobiliaria, que integra

tribunales exclusivos y especializados, una oficina técnica para

las operaciones de mensuras catastrales y un Ministerio Públi-

co, también especializado, denominado Abogado del Estado,

denominación otorgada en razón de que representa al Estado

ante estos Tribunales e interviene, a su nombre, en interés de

proteger y garantizar los derechos registrados.

A partir del proceso de transformación, cambio y mo-

dernización que se ha producido en el ámbito jurídico ins-

titucional de la Jurisdicción Inmobiliaria de nuestro país, el

fortalecimiento de sus órganos resulta incontrovertible.

Las debilidades que en general se le enrostraban al sistema

Torrens no aplican para el caso dominicano, salvo lo relativo

al acto auténtico, que solo se requiere en algunos casos. No

obstante, cada vez su exigencia gana más terreno y, al final,

será un insalvable requisito que sufragará en beneficio de un

mayor nivel de seguridad.

No podemos afirmar, de la manera categórica como lo

hacíamos hasta hace poco, que el Certificado de Título se

basta a sí mismo, aunque este conserva toda fuerza probatoria

y ejecutoria, no es suficiente su sola presentación para hacer

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

la prueba definitiva de la titularidad vigente y ni del estado

jurídico del inmueble de que se trate; es necesario proveerse

de la certificación correspondiente.

Aunque la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario,

señala en su artículo 91 que “El Certificado de Título es el docu-

mento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano,

que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre

el mismo”, lo cierto es que la certificación de estado jurídico

es imprescindible para establecer o corroborar lo relativo a la

vigencia y al referido estado.

A partir de la nueva legislación dominicana, cuando se

expide el Certificado de Título como efecto de la sentencia

de adjudicación resultante de un proceso de saneamiento, se

limita su eficacia por la condición que impone la posibilidad

de ser impugnada a través del recurso de revisión por causa de

fraude, durante el año que siga a la fecha de emisión de dicho

Certificado de Título, y la desprotección al tercero registral

que adquiera antes del cumplimiento de este plazo.

El duplicado del Certificado de Título, para manifestarse

con vigorosidad, tiene que apoyarse en una certificación de

estado jurídico del inmueble, toda vez que este documento

que emite el Registro de Títulos dice oficialmente los asientos

vigentes que figuran la oficina registral (registro complemen-

tario), y expresa cuáles son las cargas, gravámenes o limitacio-

nes que pesan sobre el inmueble de que se trata.

Y es que ya, al dorso del Certificado de Título ni en su

duplicado se hacen asientos; todo se lleva al denominado re-

gistro complementario; cada Certificado de Título, como cada

constancia anotada, tiene su propio registro complementario.

También la certificación de estado jurídico consigna la

vigencia del duplicado del Certificado de Título, pues es sa-

bido que a veces un titular detenta su duplicado cuando ya el

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inmueble ha sido objeto de una adjudicación por parte de un

acreedor hipotecario que ejecutó el inmueble, porque no fue

satisfecha su acreencia con el pago o, sencillamente, el titular

hizo un procedimiento alegando pérdida o destrucción. En

ambos casos, su duplicado originario perdió eficacia jurídica

y, por tanto, carece de vigencia.

Otra deficiencia que se le señala al sistema Torrens es la

supuesta centralización en un solo Registro de los negocios de

todo el país donde tiene aplicación. En nuestro caso no resulta

así. Ya existe más de una veintena de oficinas registrales, y

la nueva legislación establece facultad a la Suprema Corte de

Justicia para crear y poner en funcionamiento tantas oficinas

de esta naturaleza como sean necesarias, así como establecer

su composición y competencia territorial.

Los críticos del sistema Torrens dicen que el procedi-

miento de inmatriculación -entre nosotros, el proceso de

saneamiento- es lento y detallado.

La verdad es que para depurar derechos que recaen sobre

bienes inmuebles que han de integrarse a un sistema regis-

tral de fuerte eficacia se requiere mucha seguridad; se precisa

seguir, con rigor protocolar, un procedimiento que garantice

este elevado propósito.

Es esta precisamente la gran virtud del sistema. El inmue-

ble requiere de esa escrupulosa depuración jurídica y topográ-

fica o catastral, y solo luego de que el juez conoce cuidado-

samente el caso, emite una sentencia de adjudicación a favor

del reclamante que ha probado su derecho, que ha poseído a

“título de dueño” o que legalmente se subroga en los derechos

adquiridos de otro que se los ha transmitido; esta posesión

ha de ser de buena fe, pacífica, pública o notoria, inequívoca

e ininterrumpida, a título de dueño, por veinte, diez y cinco

años, tiempos fijados por nuestro Código Civil.

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

El saneamiento es el principal proceso inmobiliario. Con

él tiene lugar el primer registro, registro original o inmatri-

culación; su principal característica es que es de naturaleza

de orden público. El proceso se dirige contra el Estado do-

minicano, pues a este se le reputa propietario originario de

todo terreno respecto del que nadie pueda probar derecho de

propiedad alguno.

Otra característica importante es la imprescriptibilidad

que figura consagrada en el principio general IV de la Ley

No. 108-05, de Registro Inmobiliario, publicada en la Gaceta

Oficial No. 10316, de fecha 2 de abril de 2005, que dice tex-

tualmente que “Todo derecho registrado de conformidad con la

presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía

absoluta del Estado”.

Conviene tocar, aun tangencialmente, el criterio predo-

minante en el sistema registral Torrens, que establece que en

cada transferencia, el Estado -en el origen, la Corona- retoma

la propiedad y es el mismo Estado quien la transfiere al nuevo

adquiriente y la dota de titularidad, colocando a este nuevo

título un sello indeleble de originalidad.

Como hemos apuntado antes, en la República Domini-

cana existe una dualidad de sistemas de registro de la propie-

dad inmobiliaria; por un lado, el sistema ministerial francés y,

por el otro, el sistema Torrens. Este está destinado a reinar, en

tanto que el ministerial terminará extinguiéndose.

El sistema ministerial francés se expresa mediante la ofi-

cina conocida como Conservaduría de Hipotecas. Allí se ins-

criben las operaciones que tienen como finalidad el inmueble

que no ha sido objeto de incorporación al sistema Torrens,

vale decir, que no ha sido saneado o titulado.

En el sistema ministerial francés predomina el consensua-

lismo; tiene plena aplicación el Código Civil francés, el cual

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fue promulgado el 16 de abril del 1884, mediante Decreto

del Congreso Nacional. Es un sistema de una débil eficacia

y gradualmente se ha ido dejando de lado, pasando por una

cuasi-derogación por el desuso.

En general, las personas prefieren que su propiedad figure

bajo el amparo del sistema Torrens, en el cual no prescribe el

derecho de propiedad y con extrema rigurosidad se procesa su

depuración. Este es uno de los más perfectos sistemas registra-

les de la propiedad inmobiliaria; en su origen, su inscripción

tenía un efecto sustantivo, porque precisaba de la inscripción

directa del inmueble en el Registro Público, para poder ad-

quirir el derecho de propiedad, sin que intermedie el acto

notarial.

La persona que ha ocupado el inmueble de manera pa-

cífica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y

de buena fe, impulsa el procedimiento de saneamiento ante el

tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmue-

ble al Acta de Torrens.

Se sigue un proceso de orden público orientado a de-

purar los derechos, y tras un análisis jurídico profundo,

con el auxilio de técnicas catastrales, se determinan y de-

puran los derechos, se establece la configuración física del

inmueble, se levanta el plano, se emite sentencia y se ex-

pide el correspondiente Certificado de Título, cuya matriz

queda como parte del foliado del llamado Libro-Registro;

en tanto, le será entregado el correspondiente duplicado

de Certificado de Título a la persona adjudicataria de los

derechos reconocidos.

El registro o la registración de un inmueble por primera

vez, registro originario o inmatriculación, constituye la fase

última del proceso del saneamiento; es el efecto de la sentencia

que dispone la inscripción en los libros de la oficina registral.

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

El duplicado de Certificado de Título es el documento

que el Estado pone en manos del propietario del derecho

registrado, para que este haga prueba de la existencia física y

jurídica de su derecho sobre el inmueble. Este título se reputa

con fuerza probatoria absoluta y con un sello indeleble de

imprescriptibilidad.

El título hace fe en justicia de su contenido y es prueba

categórica de que la persona que en él figura es el legítimo

titular del derecho. La presunción de exactitud del Certificado

de Título es iuris et de iure, otorga la fe pública registral más

rigurosa; en principio, no admite prueba en contrario. En este

sistema registral, la inscripción produce los efectos más cate-

góricos, y el sistema se estructura sobre la base de una oficina

que está dirigida por un funcionario del orden judicial-ad-

ministrativo provisto de calidades jurídicas y técnicas en la

materia registral, el cual se denomina Registrador de Títulos.

3.2 Sistema ministerial francés

El sistema ministerial francés ha sido incorporado por

todas las legislaciones que adoptaron el Código Civil napo-

leónico, las que recibieron sus más vivos influjos.

En este sistema se registran documentos, no derechos,

y constituye un modo de hacer publicidad que no afecta la

validez de las actuaciones presentadas ante él. Estas se limitan

a hacer asientos de anotación, no hacen ninguna calificación

registral; por tanto, no rechazan nada. Por lo general, se

procura una copia inextenso del documento; en registros de

esta misma modalidad, se exige un extracto y, en otros casos,

duplicados.

El maestro del Derecho inmobiliario Manuel Ramón

Ruiz Tejada, en su citada obra “Estudio sobre la propiedad

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inmobiliaria en la República Dominicana”, con relación al

sistema ministerial puntualiza: “(…) el sistema ministerial, de

origen francés, a base de una Conservaduría de Hipotecas, y en

el cual la transcripción se hace más bien en razón de la persona

que del inmueble, y en el cual todo acto se transcribe sin que

se haya pronunciado ningún tribunal acerca de la validez del

mismo”.

Este es un sistema de transcripciones e inscripciones que

creó una estructura que permitiera el funcionamiento de un

régimen hipotecario en el cual se garantizara el derecho de los

acreedores, se propiciara seguridad y se cumpliera el principio

de publicidad.

Al respecto, asevera Bonilla Atiles: “Con este objeto se

decide que todo propietario de un inmueble se reputaría haber

conservado para él, aun cuando lo hubiera enajenado, en tanto

que el acto de enajenación no hubiera sido transcrito”.

Con el surgimiento del período revolucionario francés

llega el Código Hipotecario y se abre la posibilidad de inscri-

bir hipotecas y se crea la cédula hipotecaria. Luego, se puso

en ejecución la llamada Ley Hipotecaria, la que estableció la

modalidad de la transcripción íntegra de los documentos que

transfieren la propiedad, la inscripción de un extracto. El folio

en este sistema es personal.

El Código Civil o Código Napoleónico de 1804 no adoptó

ninguna norma regulatoria de rigurosidad para la transmisión

de los derechos reales inmobiliarios. Fue suficiente el mero

consentimiento. Este sistema es juzgado como muy defectuo-

so e inseguro. No cuenta con un sistema de publicidad real,

sino personal. En este sistema no se produce una auténtica

calificación, solo se niega la inscripción por deficiencias tribu-

tarias y por asuntos de pura forma. Este sistema es seguido en

Italia y en algunas legislaciones latinas.

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

En el sistema ministerial francés que funciona en la Re-

pública Dominicana, las actuaciones registrales suspenden los

efectos del acto hasta su transcripción, si esta resultare obliga-

toria. Aquí las anotaciones no son convalidantes, no se anotan

derechos, sino los instrumentos que los comprueban.

En este sistema, si un acto de compraventa o de hipoteca

es nulo, uno y otro seguirán nulos, no obstante, las transcrip-

ciones; si tales operaciones resultan válidas, aun cuando las

transcripciones acusen deficiencias, continuarán válidas.

3.3 Instauración del sistema Torrens

El doctor Bonilla Atiles es el autor del trabajo más en-

jundioso y acabado sobre el sistema registral dominicano. Él,

cuando solo habían transcurrido unos veinte años de la puesta

en práctica del Torrens, ya trataba con singular propiedad y

destreza las esencias de este, y sus vaticinios, hechos desde la

altura y la majestad de la cátedra, hablan de su visión y sus

alcances, ochenta años después.

Al respecto, J. A. Bonilla Atiles, en su interesante trabajo

intitulado “Legislación de Tierras dominicana, el Sistema To-

rrens”, expresa: “No obstante nuestro Código Civil (lo mismo que

casi todos los otros) ser una adaptación del francés y no obstante

seguir nuestro derecho la orientación general del francés, hay en el

derecho de propiedad inmobiliario una profunda supervivencia

del derecho colonial español, especialmente en el origen de los

títulos de propiedad de las tierras rurales, que ni el Código Civil,

ni el derecho francés han podido resolver. Estos vicios se asemejan

mucho a los vicios del derecho de propiedad inglés, por lo cual, el

Sistema Torrens está en aptitud de poder ser asimilado (como ya

lo ha sido) para corregir estos defectos que en el derecho inglés son

conocidos con esta idea general sobre el Sistema Torrens: “tiene por

66 Wilson Gómez Ramírez

objeto cambiar los varios derechos sobre la tierra, por uno solo: el

registrado”.

En verdad, el sistema Torrens que adoptó nuestro país no

fue más que la llamada Ley de las Islas Filipinas, que acogió el

Real Property Act en 1902, sin que se diferenciara mucho de

la Ley de Massachusetts, asumida por este Estado norteame-

ricano en 1898.

3.4 Fuerza probatoria del Certificado de Título

Con la expedición del Certificado de Título, el Estado

procura la protección absoluta de la persona titular del dere-

cho sobre propiedad inmobiliaria registrada; de ahí que, en

principio, resulte inatacable.

Cuando la persona adquiere el derecho registrado y es

dotada del Certificado de Título, cuenta con la protección y

garantía estatal, salvo la revisión por causa de error material y

el fraude.

En relación con el Certificado de Título la Real Property

Act o Acta Torrens precisaba que este documento “(...) hará

fe de que la persona designada está realmente investida de los

derechos en él especificados”.

El Certificado de Título tiene una fuerte y categórica

sustentación registral. Por un lado, el asiento de inscripción,

entre nosotros, produce el efecto constitutivo; por otra parte,

la documentación que ampara la actuación es objeto de un

archivo físico y digital que se preserva en el Registro de Títulos.

Corresponde al Estado custodiar el original del Certificado Ori-

ginal de Título; es este el responsable de tutelar y conservar este

documento, y debe garantizar su eficacia y efectividad jurídica.

Nunca al titular del derecho inmobiliario registrado se le

entrega el Certificado Original de Título. Cuanto se le entrega

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

a este es un Duplicado del Certificado Original de Título,

idéntico a dicho original. Este debe ser cuidado, y en la even-

tualidad de que se pierda, se extravíe, se deteriore o se destru-

ya, entonces tiene que acudir ante el Estado, vía Registro de

Títulos, para agotar un procedimiento especial que culminará

con la eliminación del efecto jurídico del documento perdido,

extraviado, deteriorado y destruido, así como con la habilita-

ción de un nuevo duplicado que expedirá en sustitución.

Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, define el Cer-

tificado de Título en el artículo 91: “El Certificado de Título es

el documento oficial emitido y garantizado por el Estado domini-

cano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad

de este”.

En el párrafo I de ese precepto se indica que los origina-

les de dicho certificado son custodiados por la Jurisdicción

Inmobiliaria. Esta jurisdicción depende del Poder Judicial, de

ahí que el Estado asume el cuidado de este importante docu-

mento público.

El párrafo I del artículo 12 del Reglamento No. 517-

2007, para el Control y Reducción de la Constancia Anota-

da, del 2 de abril de 2007, emitido por la Suprema Corte de

Justicia, precisa: “Cuando se pretende transferir la propiedad

de una parte de una parcela sustentada en un Certificado de

Título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo

al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito

del propietario”.

En el artículo 92, párrafo I, se establece que, en caso de

copropiedad, a cada uno de los copropietarios se le entregará

un extracto del Certificado de Título original, o sea el mismo

certificado, con la precisión del derecho del copropietario.

Una tradicional expresión, bastante socorrida entre

los notarios, abogados y personas vinculadas al quehacer

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inmobiliario registral, era “el Certificado de Título se basta

a sí mismo”. En verdad, sobraban razones para decir esto,

pues todas las informaciones registrales se presumían con-

tenidas al dorso o reverso del original y el duplicado de este

documento; era opcional recurrir a la oficina de registral

para hacer confirmaciones sobre los datos que estaban con-

signados.

En la medida en que la sociedad evolucionó y fueron apa-

reciendo las más diversas maneras de dolo y fraude, se convir-

tió en un imperativo impostergable procurar informaciones

actualizadas que permitieran, además de los datos contenidos

en el certificado, los que se podían encontrar con ocasión de

las actuaciones registrales en curso, omisiones, inexactitudes

registrales, etc.

En atención a todo esto, la indicada Ley No. 108-05,

de Registro Inmobiliario dice, en el artículo 92, párrafo II:

“El estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado

del Certificado de Título se acredita mediante una certifica-

ción oficial emitida por el Registro de Títulos correspondiente”.

Cuando la persona adquiere el derecho registrado y es do-

tada del Certificado de Título, esta cuenta con la protección

y garantía estatal, salvo la revisión por causa de error material

y el fraude.

Resulta obvio que en estos tiempos no aplica la referida

expresión, puesto que si bien es cierto que el Certificado de

Título en sí conserva su originaria fuerza probatoria y ejecuto-

ria, no menos cierto resulta que este ya no acredita por sí solo

el estado jurídico del inmueble, toda vez que el artículo 91,

párrafo II, de la precitada ley inmobiliaria, apunta: “Sobre el

original del Certificado de Título no se registra ninguna inscrip-

ción ni anotación salvo las previstas expresamente por la ley y la

vía reglamentaria”.

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

3.5 Transferencia de los derechos

Es un hecho incontrovertible que el trueque fue el medio

por excelencia que marcó la relación entre los hombres, para

poder transferir la propiedad de determinadas cosas.

El término trueque deriva de trocar, palabra de origen

incierto, que es un verbo transitivo y significa cambiar una

cosa por otra. Algunos autores refieren que esta palabra podría

provenir del francés troquier, que aparece en algunos escritos

galos del siglo XIII.

Trocar es una expresión que define Alonso Martínez de

Navarrete, en su “Diccionario Jurídico Básico”, como “Cam-

biar una cosa por otra”. En tanto que el “Diccionario Hispa-

noamericano de Derecho”, define trueque como “Equivalente

a permuta, es el pacto por el que dos personas se comprometen

mutuamente en intercambiar entre sí bienes o servicios equiva-

lentes, que no son dineros”.

El Diccionario de la Lengua Española apunta que la acep-

ción trocar, que aplica en este caso, es de etimología discutida

y dicha palabra significa cambiar, “permutar una cosa por otra”.

En relación con trueque, dice que es la “Acción y efecto de trocar

o trocarse”, y agrega: “Intercambio directo de bienes y servicios,

sin mediar la intervención de dinero”.

La permuta constituyó la primera manifestación procesal

que puso en práctica el ser humano para negociar la transfe-

rencia de la propiedad.

Cuando surge la moneda, que se da por sentado que fue en

Lidia, la actual Turquía, en el siglo VII antes de Cristo, entonces

con esta medida común de valores se abre paso la compraventa.

Además de la permuta y la compraventa, son modos de

transferir la propiedad la donación, la dación en pago, la no-

vación y la vía testamentaria.

70 Wilson Gómez Ramírez

3.6 Efectos de la inscripción registral

Para la mayoría de los tratadistas del derecho registral, los

efectos de la inscripción ante las partes están determinados

por el principio de legitimación, conocido también como de

exactitud. Es este principio el que aporta garantía y seguridad

jurídica en el tráfico inmobiliario y en la afectación de los

bienes de esta naturaleza. Así mismo se establece que la fe

pública registral determina el ámbito de comprensión de los

efectos de la inscripción ante los terceros.

Con base en este principio y al principio de publicidad se

retiene que los actos inscritos en los cuadernos, libros o folios

manuales o electrónicos dispuestos por la ley son documentos

de carácter público, se presumen ciertos y exactos y, en nues-

tro caso, hacen prueba absoluta por el efecto iuris et de iure.

El efecto es constitutivo, pues el derecho se origina en el

documento notarial, auténtico o bajo firma privada, o en un

documento judicial (sentencia) o resolución administrativa,

pero en todo caso es indispensable la inscripción en el Regis-

tro para que se perfeccione o se constituya el derecho.

Iñigo Mateo y Villa aborda en su obra “Derecho Inmobi-

liario Registral Suizo”, lo concerniente al registro constitutivo,

precisando: “(...) los efectos atributivos del registro solo aplican

con respecto de lo inscrito y solo quien tenga su derecho inscrito,

tiene, asimismo, acción real”.

Agrega el referido autor: “Por su parte, la extinción del do-

minio tiene también un carácter constitutivo-registral. Sólo cuan-

do se cancela el asiento de dominio (o del derecho correspondiente)

en el registro de la propiedad. Además de por la destrucción física

del inmueble, se entenderá efectivamente perdido el derecho”.

No será suficiente en todos los casos la sola inscripción para

que se produzca el efecto de convalidación. Será necesario que

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

se cumplan condiciones como la buena fe, que se trate de una

operación de inequívoco carácter oneroso, que quien adquiera

el derecho lo haya obtenido de las manos del legítimo dueño, y

que el adquirente haya inscrito su derecho en el Registro.

En el artículo 90 de la Ley de Registro Inmobiliario se

indica que “El registro es constitutivo y convalidante del derecho,

carga o gravamen registrado (…)”.

Esta disposición legal señala que el contenido del registro

está beneficiado por la presunción de exactitud de un siste-

ma de fuerte eficacia registral como el Torrens; por tanto, no

admite prueba en contrario, salvo lo previsto por ella misma

en sus artículos 83 y 86 que abordan las acciones de revisión

por causa de error material y revisión por causa de fraude,

respectivamente.

3.7 La publicidad registral

En el sistema dominicano, este principio permite la ins-

tauración de una estructura que hace posible que las personas

conozcan la historia jurídica-registral y la situación actualizada

de un inmueble determinado (publicidad formal) y el otorga-

miento de la fe en relación con la presunción de exactitud del

derecho registrado, salvo el error, fraude o nulidad (publici-

dad material). El establecimiento del Registro de Títulos tuvo

como propósito fundamental la obtención de seguridad jurí-

dica para la actividad inmobiliaria y viabilizar la publicidad

de todas sus incidencias, de manera que los terceros tomaran

pleno conocimiento del estado de la propiedad.

Si el Registro no existiera, no habría las más mínimas

condiciones para la inversión en los negocios inmobiliarios;

la falta de seguridad impediría el desarrollo de la economía de

todos los países.

72 Wilson Gómez Ramírez

El principio de publicidad impide que se pueda ocultar la

existencia de cargas, gravámenes, litis, etc., y que pueda producir-

se más de una transferencia con respecto a un mismo inmueble.

El artículo 131 del Reglamento General de Registros de

Títulos dice que “La información contenida en los Registros de

Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en co-

nocer el estado jurídico de un inmueble”.

En verdad, se deberá tratar de un interés legítimo. La in-

formación registral siempre ha de ser cuidada, no solo para su

preservación y evitar pérdida, deterioro o adulteración sino,

además, para impedir un uso indebido de la misma. Tal es el

caso de la falsificación extra registral, la que se hace tomando

como base la información que publicita el Registro.

Pero también hay que proteger el derecho a la privacidad

o intimidad que tienen las personas.

Este principio presenta dos aspectos que permiten de me-

jor manera su estudio: a) publicidad formal, y b) publicidad

material.

La publicidad formal, que consiste en el establecimiento de

una estructura dispuesta por el Registro, en interés de que todas

las personas que tengan algún interés legítimo puedan conocer

la situación de los inmuebles en él inscritos. Esta publicidad

procurar informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y

gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia de estas.

Es merced a este tipo de publicidad que se posibilita la

obtención de certificaciones sobre el estatus jurídico-registral,

historiales, informes y copias auténticas o literales, certificadas

de documentos inscritos, así como el acceso físico y virtual a

las informaciones dispuestas en Sala de Consulta.

En sentido general, las certificaciones atienden a diferen-

tes motivos, por tanto, se clasifican: a) de existencia de gravá-

menes, b) de no existencia de gravámenes, también llamadas

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

de libertad, c) de inscripción o de no inscripción, e) de no

propiedad, f) copias certificadas o literales, g) historiales o

reflejo de tracto y, h) informes.

La publicidad material está definida como los derechos

que otorga la inscripción: a) la presunción de la existencia de

que los derechos son propiedad de la persona que figura como

titular en el asiento registral; y b) la oponibilidad frente a un

tercero no inscrito. Los actos registrables que no se inscriban,

no producen efecto con respecto a los terceros.

López de Zavalía es citado por Américo Atilio Cornejo,

cuando dice que “la publicidad es material en la medida en que

la inscripción influya sobre la relación jurídica”.

En nuestro sistema, esta publicidad se apoya en la pre-

sunción de exactitud que depara la fe pública registral. Se ha

dicho que en los casos de estos sistemas de fuerte eficacia se

consagra una doble presunción: (a) que la persona que figura

como titular registrado se entiende realmente titular; y, (b)

que lo que figura cancelado en el Registro, no existe, “no está

en el mundo”. La persona cree en lo que le dice el Registro,

confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud,

de ahí la protección que brinda esta fe pública registral al ter-

cero adquiriente de buena fe y a título oneroso.

3.8 La fe pública registral

La eficacia de la fe pública registral deviene del carácter de

oficial público del Registrador, y la oficina registral se consti-

tuye en el órgano de base donde se asienta la información que

procesa su titular; consecuencialmente, el Registro se consti-

tuye en un órgano administrativo de carácter público que, con

base en su importancia e interés social, ha logrado la confianza

ciudadana y el buen concepto que sobre él se tiene.

74 Wilson Gómez Ramírez

La presunción de exactitud de nuestro sistema registral

determina que se le confiera un especial estatuto a la infor-

mación que suministra esta oficina; de ahí que la certeza y el

carácter de verdad son inherentes a todo documento que se

expida o información que se ofrezca.

En los Registros de la propiedad rige, en sentido general,

la llamada fe pública administrativa; la mayoría son instancias

de la administración pública y, aún en el nuestro, que depende

del Poder Judicial, también impera la fe pública administra-

tiva.

A esta fe pública algunos autores la llaman también anti-

litigiosa, queriendo con ello significar que la naturaleza de tal

fe pública procura el ejercicio del llamado derecho preventivo

que se orienta a evitar situaciones litigiosas.

El sistema registral dominicano determina la existencia

de una fe pública registral de fuerte contenido y de un alcance

extraordinario, al tratarse de una entidad registral que desde el

punto de vista de los efectos de la inscripción es constitutivo y

que, por tanto, para que el derecho se configure, es menester

su ingreso en el Registro.

La fe pública tiene tal categoría que este sistema resulta

de convalidación, se presume exacto lo que publicita; por

tanto, no admite prueba en contrario, salvo las particulares

situaciones de error material y el fraude en cualquiera de sus

manifestaciones.

El artículo 90 de la referida Ley No. 108-05, de Registro

Inmobiliario, indica: “El registro es constitutivo y convalidan-

te del derecho, carga o gravamen registrado”.

Los derechos que otorgue una persona que haya registra-

do sus derechos en la oficina registral, en principio, no podrán

invalidarse frente a un tercero; el derecho debe mantenerse

con toda su eficacia.

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La constitucionalidad del derecho de propiedad y el

sistema inmobiliario registral de la República Dominicana

La fe pública registral hace suponer que todo adquiriente

de buena fe de un derecho inscrito en el Registro, transmitido

por una persona calificada para hacerlo, será titular de un dere-

cho inatacable y ha de mantener en el tiempo su adquisición.

La fe pública se fundamenta en la confianza, ahí se ali-

menta la publicidad material; la persona confía en el Registro,

hace el negocio jurídico inmobiliario a partir de su confianza

en la institución registral, cree en el documento, en la infor-

mación virtual o material; se agrega así la publicidad formal,

la estructura de información de que dispone el sistema.

Es con base en esa fe pública y la presunción de exac-

titud que lo publicitado en el Registro crea la confianza y

la fuerte sensación de certeza para que, definitivamente, el

interesado invierta y procure materializar una determinada

operación inmobiliaria.