Capítulo VI. El punto comercial en la República Dominicana

• Páginas: 421-474
• Autor: Jottin Cury

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Capítulo VI

El punto comercial en la

República Dominicana

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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El punto comercial en el contexto jurídico dominicano

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Jottin Cury hijo

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Se modica el artículo 1736 del Código Civil para que ra del

siguiente modo: Si se ha efectuado el arrendamiento verbalmen-

te, no podrá una de las partes desahuciar a la otra sin noticarle

el desalojo con una anticipación de ciento ochenta días, si la

casa estuviere ocupada con algún establecimiento comercial o de

industria fabril, y de noventa días si no estuviere en este caso1045.

Los plazos de desahucio que estén corriendo al día de publicarse

la presente ley quedarán prolongados a su término por noventa

días en el primer caso previsto en el artículo anterior; y por

treinta días en el segundo caso1046.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Considerando que la Corte a qua estableció en hecho que el

demandante en reivindicación sostenía la posesión “regular y

legítima” del colmado en cuestión; que si él guraba como

dueño lo era solo en apariencia, puesto que el verdadero due-

ño lo era el quebrado; que, consecuentemente, al negarle el

ánimo domine, la detentación del colmado no le daba derecho

a invocar el artículo 2279 del Código Civil, aplicable exclusi-

vamente a la posesión que reúna las condiciones requeridas por

el artículo 2229 del referido Código; que, además, el referido

artículo 2279 no se aplica a los fondos de comercio, los cuales

comprenden, no tan solo objetos materiales y mercancías, sino

también la clientela y el nombre comercial, cuya tradición

manual es imposible1052.

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Jottin Cury hijo

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Considerando, que obviamente en el fallo impugnado debió

resolverse sobre la medida solicitada, en la cual ambas partes

estuvieron de acuerdo; que al no hacerlo y decidir el fondo sin

haber oído sobre el mismo al hoy recurrente en casación se in-

currió en el citado fallo en los vicios denunciados, ya que era

importante en la litis planteada tener en cuenta los alegatos

del demandado con respecto a la aplicación que en su caso

debía dársele al Decreto No. 4807 de 1959, el cual debe ser

interpretado de acuerdo con el propósito de interés social que se

persiguió al dictarlo, que fue resolver un problema habitacional,

lo que situaba al tribunal ente al deber de decidir si debe

extenderse o no a las casas que son arrendadas para negocios,

las previsiones del citado Decreto que excepcionalmente dan al

propietario el derecho a solicitar la entrega de la misma (po-

niendo n al contrato), por el hecho de que él o sus familiares

decidan habitar la casa, o si por el contrario deben interpretarse

sus disposiciones en el sentido de que los propietarios solo pueden

pedir el inmueble cuando lo sea para nes de reparación, reedi-

cación o nueva construcción, a que se reeren los artículos 4 y

5 del Decreto ya mencionado (…)

1055

.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Considerando, que el examen de la sentencia impugnada pone

de maniesto que la Corte a qua para rechazar la demanda

expuso lo siguiente: “Que siendo un hecho cierto y no contro-

vertido, sino por el contrario es admitido por las partes de

que el ahora recurrente arrendó un bar, esto es, los muebles,

el punto comercial o punto de comercio, así como equipos y

artículos propios de este tipo de negocio a la intimada pero que

el local no era propio, sino le fue arrendado a él por su propie-

tario y que solo por su falta de pago de las mensualidades, que

estaban a su cargo, por ser el inquilino, es que se produce la

demanda en desalojo la cual se efectuó contra él en su indicada

calidad, es claro que la intimada no ha cometido ninguna

falta, sino que por el contrario, el único en falta lo es el de-

mandante, no habiéndose planeado siquiera que la intimada

le adeudaba suma alguna, sino que no obstante ser evidente

que ella cumplió con sus obligaciones, él no cumplía con las

suyas, que por todo ello se hace evidente que los perjuicios o

daños que se hayan ocasionado no son más que la consecuencia

lógica de la propia falta del recurrente y de la cual este no se

puede prevaler; que en consecuencia al ser claro que la inti-

mada no cometió ningún tipo de falta o hecho que causaren

daños al reclamante, procede rechazar su reclamación, y como

consecuencia la conrmación de la sentencia1058.

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Cuando a diligencias del propietario o por virtud de orden de

autoridad competente, el desahucio se ha obtenido con el propó-

sito de una nueva construcción, reconstrucción o reparación de

un inmueble, y este estuviera ocupado por algún establecimiento

comercial o de industria fabril, amparado por una patente de

desde cinco años o más con anterioridad al desalojo, el inqui-

lino tendrá la preferencia de volver a ocupar dicho inmueble si

dentro del plazo de treinta días, a contar de la fecha en que el

propietario le notique por acto de alguacil que va a proceder

a la nueva construcción, reconstrucción o reparación, le mani-

esta en la misma fecha al propietario su propósito de volver a

ocupar el inmueble por un alquiler que no excederá del uno por

ciento del valor adquirido por el inmueble por efecto de la nueva

construcción, reconstrucción o reparación1060.

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Párrafo I.- Si el Mayorista se niega a suministrar al detallista

la gasolina, diesel oil, aceites y demás lubricantes, este requerirá

al Mayorista por acto de alguacil el suministro de los mismos.

Si en el término de tres (3) días contados a partir de la fecha

de noticación, el mayorista no accede al requerimiento, el De-

tallista quedará en libertad de adquirir los productos indicados

de cualquier suministrador. Párrafo II.- En estos mismos casos,

cuando luego de expirar el término estipulado en el contrato,

el Mayorista manieste su deseo de no continuar el mismo,

el Detallista tendrá el derecho a percibir una indemnización

equivalente al valor del punto comercial1063.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Jottin Cury hijo

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Considerando, que el recurrente sostiene como fundamento del

medio anterior, en síntesis, que la parte demandada preten-

dió erróneamente, y lo logró, desviar el objeto de la demanda,

fundándose en sostener para ello, que la venta de un punto

comercial o fondo de comercio no transmite el derecho de usu-

ucto al comprador, cuando el objeto de la demanda, no es la

pretensión de la extensión del usuucto al comprador del punto

comercial, sino la reparación debida del precio pagado por el

adquiriente del punto, más el valor adquirido por el mismo,

con todos sus elementos; que mantuvo y expandió una clientela

durante dos decenios, clientela que ha sido aprovechada por los

señores Cabrera y Guaba, después de obtener la recuperación,

por vía del desalojo, del local objeto de explotación comercial.

En otros términos, los recurridos se han beneciado de un fondo

ya creado, usuuctuando una clientela establecida y sin realizar

mayores esfuerzos, pagos o retribuciones en contraprestación

por adquirir un elemento, que como la clientela, debe merecer

protección jurídica; que asimismo, desarrolla los elementos de

la demanda en enriquecimiento sin causa, los cuales aduce se

reúnen en el caso que nos ocupa1068.

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Considerando, que en la decisión impugnada se establece, en-

tre otras cosas, lo siguiente: “(…) Que constituye un hecho no

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD



controvertido que el recurrente ocupó por varias décadas un local

comercial ubicado en la esquina formada por las calles del Sol y

30 de Marzo No. 17, donde tenía instalado un negocio de venta

de ropas denominado “Tienda Khoury” el cual fue arrendado al

nado Pedro Ramón Espaillat Julia; (…) Que a diferencia de

la legislación de origen, donde la naturaleza jurídica del punto

comercial se encuentra regulada por leyes especiales, así como la

transferencia del mismo, en lo concerniente a nuestra legislación,

la venta de un punto de comercio en principio no está regulado

por la ley, por consiguiente la venta de un punto comercial cons-

tituye un contrato innominado, el cual está sometido a la regla-

mentación general de los contratos; que en tal virtud, si bien es

cierto que el recurrente en su calidad de inquilino adquirió por

compra el punto comercial y fomentó el mismo, dicho contrato

no produce efecto sino respecto de las partes contratantes, no pue-

de perjudicar a tercero ni le aprovechan, sino en el caso previsto

en el artículo 1121 del Código Civil, tal y como lo establece el

artículo 1156 (sic) del Código Civil, respecto del efecto de las

convenciones respecto a los terceros (sic)1069.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Considerando, que en esa línea discursiva se impone destacar,

que si bien el fondo de comercio, llamado comúnmente en la

praxis “punto comercial”, como también se le denomina en la

sentencia hoy impugnada, en nuestro país acusa un verdadero

décit legislativo para su reglamentación y su organización, que

comprenda su naturaleza y los elementos que lo constituyen,

no es menos verdadero, que la jurisprudencia ha ido perlando

paulatinamente lo que sería una especie de construcción apro-

ximada de lo que podría entenderse por fondo de comercio, y

es así como ha sido juzgado que el fondo de comercio no solo

comprende objetos materiales y mercancías, sino también la

clientela y el nombre comercial, cuya tradición manual es im-

posible. En ese orden de ideas, es oportuno dejar sentado, que el

fondo de comercio es el counto de bienes muebles, corporales

e incorporales destinados a la explotación de una actividad de

índole esencialmente comercial, en la cual se tiene como elemen-

to fundamental y característico la retención de la clientela que

es asidua y está vinculada a ese fondo de comercio, y que se ha

ido formando en el curso de la actividad comercial desarrolla-

da por el propietario y fomentador de dicho fondo, a través de

estrategias de mercadeo propias de la actividad comercial, que

permitan el mantenimiento de la misma, siendo en consecuencia

la clientela, un elemento indispensable para la existencia de un

fondo de comercio. Ante la ausencia de un régimen legal que

tipique en nuestro derecho esta gura jurídica de orden comer-

cial, el fondo de comercio, forzosamente debe incluirse dentro

de los contratos innominados, como bien lo estableció la corte

a-qua; por consiguiente, su regulación en el estado actual de

nuestro derecho se rige por las reglas del derecho común, en lo

que respecta a la fuerza del vínculo obligatorio y la relatividad

de los efectos de los contratos1070.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Considerando, que resulta conveniente señalar que el fondo de

comercio comprende el counto de derechos y bienes muebles,

como la clientela, el renombre, derecho a la locación, nombre

comercial, enseña, patente de invención, marca de fábrica,

materias primas, mercaderías, entre otras, pertenecientes a un

comerciante y que le permiten la realización de sus operacio-

nes comerciales

1072

.

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Considerando, que de lo anterior se colige, que el contrato de

venta del punto comercial intervenido entre el hoy recurrente

y el nado Pedro Ramón Espaillat Julia, no es oponible a los

recurridos, quienes adquirieron el inmueble de que se trata de

manos de los herederos de su fenecido propietario, esto en virtud

de la relatividad de los contratos establecida en el artículo 1165

del Código Civil, conforme al cual un contrato no puede afectar

a un tercero que no ha sido parte en el mismo, ya que los efectos

jurídicos de este se circunscriben únicamente a los derechos y

obligaciones de quienes lo suscribieron1073.

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Decisiones recientes de altos tribunales en relación al fondo

de comercio

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Jottin Cury hijo

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Jottin Cury hijo

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(…) el actor recurrente cumplió con lo ordenado por ley no-

ticando notarialmente (acta de 20 de septiembre de 1.985)

al propietario las condiciones esenciales del traspaso que se

proponía efectuar si no ejercitaba el noticado el derecho de

tanteo, y sin que puedan establecerse que el precio comunicado y

el precio consignado en el convenio del futuro posible traspaso no

coincidían, pues lo único que se hacía en el segundo era separar

el llamado valor estricto del local, del asignado al “fondo de

comercio”, pero globalizando una suma exigible que descontado

el precio de los enseres, recibido en el acto, y también noticado

como valor de la maquinaria existente en el bar, era exacta-

mente igual a la cia comunicada al propietario (…)1086.

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La existencia de un fondo de comercio o patrimonio mercan-

til es la base del derecho de traspaso y, como consecuencia, la

desaparición de tal fondo o patrimonio por voluntad exclusiva

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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del comerciante, extinguiría tal derecho. Pero, además, todas

las secuencias posteriores, desde la manifestación solemne del

propietario de ejercitar el derecho de tanteo, dando así respuesta

y vinculándose a la oferta del arrendatario, como la conducta

posterior de este al poner a su disposición el local y dejarlo ex-

pedito, llevan a la conclusión de la errónea valoración del hecho

que motivó el contrato privado en cuestión y a la de la errónea

e ilógica y no razonable calicación del mismo (…)1087.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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El fondo de comercio a partir de los Anteproyectos de

Código de Comercio de 1984 y de 2000

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El Anteproyecto de Código de Comercio de 1984

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Jottin Cury hijo

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Quien venda un fondo de comercio deberá abstenerse durante

los tres años siguientes a la venta, de iniciar un nuevo fondo

que, por su objeto, ubicación y demás circunstancias pueda serle

competencia o desviar la clientela del fondo transmitido. La

misma prohibición de concurrencia se aplicará al arrendador,

pero solo el tiempo que dure el arrendamiento, sin que esta

prohibición pueda exceder de tres años1100.

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Anteproyecto de Código de Comercio de 2000

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Jottin Cury hijo

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Jottin Cury hijo

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Apuntes para la incorporación del Fondo de Comercio en RD

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Conclusiones

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