El certificado de título a la luz de la reforma

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El certificado de título a la luz de la reforma

Juan Luis Guzmán Bencosme.

La inversión extranjera directa (IED) es actualmente la forma más común –según los economistas– de obtención de capital entre fronteras, al propio tiempo que provee del mismo para el desarrollo económico y sin los riesgos abismales de los préstamos externos.

Según las estadísticas de la CEPAL1 la IED en América Latina y el Caribe, en franco ascenso desde 1994 (en ese año con U$ 24,231 millones) hasta llegar a superar los 80 mil millones en 1999, experimentó un ciclo de descenso después de los acontecimientos del 2001 hasta apenas llegar en el 2004 a los 39 mil millones de dólares.

En ese sentido, las corporaciones multinacionales prefieren invertir en países calificados por ellos de “seguros” siempre que cumplan con los siguientes requisitos indispensables: a) Altos niveles de estabilidad política; b) Infraestructura; c) Educación; Y d) Derechos de propiedad garantizados.2 Sobre este último aspecto descansa el espíritu del proceso de reforma inmobiliaria que experimenta la República Dominicana desde hace varios años y que felizmente ya tiene un marco legal donde apoyarse, la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 del 23 de marzo del 2005 (G. O. No. 10316). Llegada muy oportuna que contribuye a la estrategia por avanzar hacia el desarrollo sostenido en todos los niveles del país (institucional, económico, educacional, etcétera).

PUBLICIDAD REGISTRAL.

Los Registros de Títulos son órganos que dan fe de la situación jurídica de los inmuebles en cuanto al sujeto titular, al objeto del derecho, la causa generadora del mismo y las posibles cargas, gravámenes, interés o derechos que los afecte, o si se encuentra libre, según el caso.

Es una oficina que efectúa la publicidad inmobiliaria y en ella descansa la agilidad en la financiación del crédito territorial, transparencia en las operaciones inmobiliarias y seguridad en el tráfico jurídico. Es un órgano para investigar, satisfaciendo así el interés público al conocerse el estado jurídico de los inmuebles.

De esta manera se fomenta el crédito territorial, es decir, la posibilidad de acceder con transparencia y seguridad al préstamo tomando los inmuebles como garantías reales. Promueve la circulación de la riqueza, fomentando así la inversión tanto nacional como extranjera. Evita las cargas ocultas; se logra la certeza de los derechos -en el caso dominicano con más fuerza al ser constitutivo- y se protege y estimula al que acude de buena fe.

ELIMINACIÓN DEL CERTIFICADO DEL ACREEDOR POR LA CERTIFICACION.

Los derechos reales accesorios, las cargas y gravámenes se acreditan mediante certificaciones de registro de acreedores emitidas por el Registrador. Estas tienen fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante todos los tribunales de la República Dominicana durante su vigencia, a menos que se demuestre que son contrarias a la realidad del Registro. Sólo pueden expedirse certificaciones a solicitud del propietario del inmueble, los jueces, la Comisión Inmobiliaria, representantes del Ministerio Público y titulares y

beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales (ver artículo 121).

BLOQUEO REGISTRAL.

Con la finalidad de garantizar un negociojurídico sobre un inmueble registrado los propietarios, jueces, Ministerio Público y todo poseedor de un derecho registrable pueden solicitar una certificación del estado jurídico del inmueble con reserva de prioridad. Tendrá una vigencia máxima de 15 días a partir de su emisión y en ese lapso de tiempo el estado jurídico del inmueble no podrá ser modificado. La solicitud debe especificar la operación a realizar, el bloqueo registral que surge sólo protege ese negocio. Vencido el plazo sin que se haya inscrito el negocio que originó la solicitud del bloqueo, se inscriben y anotan todos los derechos, cargas y gravámenes que hubiesen sido bloqueados en el mismo orden de prioridad en que ingresaron.

EL CERTIFICADO DE TITULO.

La citada nueva Ley mantiene –ahora con algunos cambios- la existencia del Certificado de Título y los duplicados del mismo como uno de los pilares del Sistema Torrens. Estos últimos (los duplicados) sirven como instrumentos de fácil circulación, constituyendo su existencia la denominada “libre movilización de suelos”, el tráfico inmobiliario y el ágil acceso al crédito.

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