EL CONDOMINIO EN LA PRÁCTICA: Sugerencias para la modificación de las normas vigentes

 
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DERECHO INMOBILIARIO

EL CONDOMINIO EN LA PRÁCTICA: Sugerencias para la modificación de las normas vigentes

Christoph Sieger

Socio de Guzmán Ariza.

csieger@drlawyer.com

Alfredo A. Guzmán Saladín

Socio de Guzmán Ariza.

aguzman@drlawyer.com

Resumen:

Se analizan los inconvenientes prácticos en la constitución, reglamentación y administración de condominios, se proponen modificaciones legislativas para su mejora y actualización y se comenta la sentencia del Tribunal Constitucional relativa al cobro de servicios prestados a los condóminos.

Palabras claves:

Condominio, Ley 5038 de 1958, Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, áreas comunes, administrador, asamblea, condominio de condominios, reglamento, derechos fundamentales, aplicación indirecta de derechos fundamentales, principio de la concordancia práctica, derecho inmobiliario, República Dominicana.

INTRODUCCIÓN

Los condominios en la República Dominicana se rigen por la Ley No. 5038 del 21 de noviembre de 1958 que Instituye un Sistema Especial para la Propiedad por Pisos o Departamentos (en lo adelante, Ley 5038), modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario (en lo adelante, Ley 108-0) y sus reglamentos. Asimismo, a partir de la puesta en vigor de la Ley 108-05, la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales ha dictado disposiciones técnicas que han introducido novedades a la figura jurídica del condominio, por ejemplo, la disposición técnica número 008-2011 , que hizo posible la constitución de condominios en fase o etapas , y la disposición técnica número 004-2011 relativa a la inclusión de áreas comunes de uso exclusivo.

Este marco legal, incluyendo las modificaciones traídas por la Ley de Registro Inmobiliario y subsecuentes reglamentos y disposiciones técnicas complementarias, resultan insuficiente frente a los problemas cotidianos que enfrenta el régimen de condominio en la República Dominicana. De ahí que, tomando en cuenta el rápido crecimiento vertical de nuestras principales ciudades y el auge del mercado turístico inmobiliario en el país, sea necesario proponer posibles soluciones prácticas de cara a una futura modificación de las normas que rigen la materia. A continuación analizamos varios aspectos que han de ser objeto de estudio para su posterior modificación.

  1. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO

    La Ley 5038 y la Ley 108-05, así como el Reglamento General de Registro de Títulos y el Reglamento General de Mensuras Catastrales, contienen los distintos requisitos legales y técnicos para la constitución del régimen de condominio. A continuación analizaremos las deficiencias en estos requisitos, las lagunas legales sobre el contenido mínimo de los reglamentos, así como el problema práctico de la existencia de condominios de hecho.

    1. Requisitos para constituir un régimen de condominio:

      Según los comentarios de Fabio J. Guzmán Ariza a la Ley 5038, son tres los requisitos para la constitución del régimen de condominio:

      1. un inmueble registrado; b) autonomía funcional de las unidades de propiedad exclusiva; y c) coexistencia de propiedades exclusivas con la copropiedad indivisa de las partes comunes .

        De estas condiciones, trataremos exclusivamente el primer requisito, dispuesto por el artículo 110 del Reglamento General de los Registros de Títulos, que expresa:

        Art. 110. (Modificado por Resolución No. 1737 de la SCJ del 12 de julio de 2007). Sólo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado.

        Párrafo I. Cuando se pretenda someter a un mismo régimen de condominio dos parcelas colindantes entre sí, éstas deben estar previamente refundidas .

        Este párrafo elimina de raíz la posibilidad de que un condominio pueda ser constituido sobre dos inmuebles registrados separados por una calle, contraponiéndose a la realidad de muchos desarrollos inmobiliarios de propiedad, tanto horizontal como vertical, los cuales se encuentran precisamente separados por una calle, y que, a pesar de haber sido materializados a través de condominios independientes por imposición de la ley, en la práctica funcionan como un solo proyecto cuyos sectores propios y comunes dependen el uno del otro.

        Para ilustrar la realidad antes expuesta, analicemos el caso de dos condominios, que denominaremos “A” y “B”, los cuales responden a elementos de desarrollo de un mismo proyecto, pero que, por la restricción en cuestión, fueron constituidos de manera independiente debido a que los separa una calle. En este caso, cada condominio posee su propio reglamento y, a su vez, sus propios sectores propios y comunes, los cuales regulan y delimitan la copropiedad de cada condominio a título individual, situación que provoca las siguientes dificultades:

        1. Respecto al uso de las áreas comunes

      2. El uso de los sectores o áreas comunes del condominio A le estará prohibido a los propietarios del condominio B, pese a que el diseño de ambos responde a un mismo proyecto turístico e inmobiliario.

      3. En caso de que a los propietarios del condominio A les sea permitido mediante reglamento usar las áreas comunes del B, este uso le será seguramente permitido, tal y como ocurre en la práctica, mediante la inclusión de una servidumbre en el reglamento del condominio B sirviente. Actualmente no está permitido hacer una inscripción de dicha servidumbre como derecho registrado ante el Registro de Títulos, por lo que estos derechos de goce sobre las áreas comunes del B se encontrarían siempre a la merced de ser eliminados o variados mediante una modificación del reglamento del condominio sirviente.

        1. Respecto a la contribución de cada propietario a las cargas comunes

      4. Las cuotas de cada condominio serán independientes, de modo que las cargas comunes efectivamente incurridas no podrán ser legalmente distribuidas proporcionalmente entre los propietarios de ambos condominios que, de hecho, usan a diario e indistintamente sus sectores comunes.

      5. El cobro compulsivo de las cargas comunes del condominio B mediante la inscripción del privilegio inmobiliario especial establecido por la Ley 5038 en sus artículos 18 y 33 no podrá ser ejercido contra aquellos propietarios del condominio A, quienes se benefician del uso de las áreas comunes del B.

        Para evitar las situaciones anteriores, es preciso que el legislador flexibilice el requisito de colindancia de manera que permita la constitución de condominios en inmuebles registrados separados por una calle, que, por su proximidad y funcionalidad de los elementos de desarrollo de cada inmueble, respondan a un solo proyecto de condominio. Alternativamente, se podría, en estos casos de dos condominios que funcionalmente operan como uno, permitir el registro de los derechos de goce sobre áreas comunes y la distribución y cobro de cargas comunes entre condominios.

        Mejor aún sería que emulemos a jurisdicciones con mayor trayectoria en materia de regímenes de condominio, tales como Costa Rica, donde desde hace años existe la figura jurídica del condominio de condominios o subcondomino dentro de su marco legal, conforme a la cual:

        [...] los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por tal razón, su condición de filial del condominio original, lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados así como en el reglamento de condominio.

        En este ordenamiento, los reglamentos del condominio original deben contener las reglas necesarias para afectar los subcondominios que se constituyan subsiguientemente bajo la sombrilla del indicado condominio de condominios.

        Este tipo de estructura sería una opción ideal para el desarrollo futuro de proyectos mixtos turísticos-inmobiliarios, con conceptos similares a proyectos existentes, tales como Casa de Campo, Punta Cana Beach Resort y Cap Cana, los cuales actualmente reglamentan convencionalmente todas las obligaciones entre el desarrollador y sus subdesarrolladores independientes, al igual que sus adquirientes individuales, relacionadas al mantenimiento de las áreas que son, de hecho, de uso común de todos los propietarios del complejo en cuestión. La figura del condominio de condominios ofrecería a futuros desarrolladores la opción de un vehículo legal moldeable a las necesidades de cada proyecto con reglas claras en cuanto a la distribución y cobro de las cargas comunes entre el condominio original y sus subcondominios con relación a aquellos sectores comunes utilizados por todos.

        Otra figura novedosa que debería ser considerada por nuestro legislador sería la del administrador de condohoteles, en virtud de la cual el administrador no solo tendría poderes de administración sobre las áreas comunes , como en la actualidad, sino que también se le otorgarían los poderes necesarios para administrar sectores privados que serían destinados a la explotación hotelera del condominio, lo cual generaría mayores beneficios para todos los propietarios. Esta modalidad obviamente requeriría que se distinguiera claramente las áreas privadas y comunes que estarían bajo...

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