Resiliación de contrato, desalojo por falta de pago

• Páginas: 87724556

"Resiliación de contrato y desalojo por falta de pago"

Yoaldo Hernández Perera

El juzgado de paz ordinario, tribunal de excepción que es competente para conocer sobre aquello que taxativamente la ley le confiera atribución, es la jurisdicción ante la cual, de conformidad con el artículo 1, Párrafo 11, del Código de Procedimiento Civil dominicano, se tramitan las demandas en resiliación de contratos de alquileres (sobre casas o locales urbanos) o arrendamientos (sobre terrenos rurales) y desalojo; pero únicamente las demandas por falta de pago, sin importar el monto a que ascienda dicha acción.

Las decisiones que al efecto se dicten no son recurribles en apelación si el monto de la acción es igualo menor a la suma de tres mil pesos (RD$3,000.00), y podrán atacarse en alzada cuando exceda dicha cantidad, siendo territorialmente competente el juzgado de paz del distrito judicial donde se encuentre el bien objeto del litigio.

De lo que se trata es de una acción en justicia prevista para que el arrendador de un inmueble pueda dejar sin efecto el contrato verbal o escrito, suscrito con un inquilino o arrendatario que incumpla lo acordado, al tiempo de reclamar a dicho deudor el pago correspo ndienre a los meses adeudados en su perjuicio, y requerir el desalojo de éste del inmueble. El derecho de perseguir esta acción debe ejercerse dentro de los tres años a partir de la cesación de pago, de lo contrario operaría la prescripción y, en consecuencia, sería inadmisible en justicia todo tipo de pretensión al respecto.

La finalidad de este artículo es comentar algunas cuestiones de carácter procesal, fundamentalmente, y de fondo que cotidianamente acontecen en esta materia en los juzgados de paz ordinarios.

En primer orden, es importante comentar que la competencia del juzgado de paz en esta materia persistirá siempre y cuando la existencia del contrato de alquiler no sea contradicha por ninguna de las partes, porque en caso contrario este tribunal sería incompetente para conocer del asunto.

Esto así, porque el establecimiento de la existencia de un contrato determinado, la determinación de derechos inmobiliarios, etc. no entran dentro de las auibuciones de los juzgados de paz. Con 10 cual, si durante la litis una parte alega ser, por ejemplo, copropietaria del bien sometido al proceso, en vez de inquilino, la facultad legal para solucionar dicho conflicto no la tiene el juzgado de paz, en razón de la materia. En estos casos deberá remitirse el proceso, atendiendo al artículo 24 de la Ley No. 834, ante la jurisdicción correspondiente, sea a solicitud de parte o de oficio.

Asimismo, cuando el arrendador pretenda demandar en desahucio al inquilino porque quiera ocupar el inmueble, a pesar de que una parte de la doctrina entiende que, por extensión, el juzgado de paz sería competente para conocer sobre este tipo de demanda, la jurisprudencia nacional sostiene que dicha acción en justicia debe ser incoada ante el tribunal de derecho común, en primera...