El derecho de propiedad en la República Dominicana: el régimen de los alquileres (III de IV). Análisis Económico del Derecho

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UN CASO DE ESTUDIO: EL REGIMEN DE LOS AQLQUILERES:

El régimen de los alquileres1 en República Dominicanamerece especial atención. Este mercado está poco desarrollado y lleno de prácticas extralegales. El déficit habitacional ha sido estimado por la Administración General de Bienes Nacionales en 600 a 700 mil viviendas.2

En las zonas urbanas populares el mercado de los alquileres es más activo. Los inmuebles destinados a alquiler usualmente son viviendas que han sido objeto de inversión por su sus propietarios, en términos de ampliaciones sin licencias de construcción o subdivisiones del inmueble que se hacen fuera del régimen legal.

Los alquileres en República Dominicana están regulados por el Decreto No. 48-07 del 16 de mayo de 1959 (en lo adelante, “Decreto No.48-07”), sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios.3 A nuestro entender, el Decreto No. 48-01 afecta los derechos de propiedad de los inmuebles que se encuentran alquilados al amparo del mismo. Los aspectos más relevantes de este Decreto No.48-07 serán expuestos a continuación.

Limitaciones en el uso y disfrute de los inmuebles alquilados. Los derechos de propiedad para cumplir su cometido de promover el bienestar deben garantizar derechos completos a sus propietarios. Estos derechos incluyen el uso, la exclusión, el disfrute y la disposición de los bienes. Con relación al uso y al disfrute es relevante hacer referencia a algunas disposiciones del Decreto No.48-07.

El Artículo 2 establece: “Sin el consentimiento escrito del inquilino queda absolutamente prohibido a todo propietario de casas, apartamientos, piezas, habitaciones, etc., aumentar el precio del alquiler de los mismos por encima del tipo que actualmente se está pagando por éstas, a menos que sea debidamente autorizado por una resolución del Control de Alquileres de Casas y Desahucios.” Asimismo, se establece “El precio del alquiler autorizado por el Control regirá a partir de la fecha de la resolución que al efecto se dictare.”

Según esta disposición, el propietario de un inmueble alquilado no puede aumentar el precio de manera unilateral, sin contar con la autorización del Control de Alquileres de Casas y Desahucios4 (en lo adelante, el “CACD”), ni siquiera de manera provisional. Esto, sumado con la burocracia existente en esta entidad administrativa, ocasiona serias distorsiones al mercado de los alquileres. En primer lugar, se presenta una situación de dilación dentro de la agencia que impide hacer modificaciones al precio del alquiler que respondan a las variaciones de precios de la economía, incluyendo variaciones por efecto de la inflación. Tanto ésta, como otras disposiciones que se revisarán más adelante, obstaculizan el dinamismo del mercado y la oferta eficiente de soluciones de vivienda en el país.

El artículo 3 del Decreto No.48-07, dispone la prohibición del desahucio5 del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que haya sido ordenada la resiliación judicial del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble con un fin distinto de aquél para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público y las buenas costumbres. Asimismo, establece el mismo artículo 3 la prohibición al propietario de desahuciar al inquilino si éste subalquila total o parcialmente el inmueble alquilado.

Esto significa que el propietario de un inmueble alquilado no puede decidir terminar unilateralmente el contrato, aun cuando las condiciones para esta terminación hayan sido estipuladas en el mismo, si su inquilino incumple las obligaciones de pago del alquiler. Además, hasta no agotar el proceso establecido para la resiliación, el propietario de un inmueble alquilado no puede desalojar a un inquilino que no paga los alquileres. Esta disposición crea un desincentivo considerable a colocar propiedades inmobiliarias en el mercado de alquileres, en tanto el propietario se ve imposibilitado de ejercer el disfrute de su derecho de propiedad de manera cierta, teniendo que atravesar un procedimiento de resiliación de contrato bastante largo y oneroso.6

Otro aspecto relevante del referido artículo 3 es la posibilidad, o facultad, que se le otorga al inquilino de subalquilar el inmueble, sin la autorización del propietario. El contrato de alquiler puede considerarse un contrato intuitu personae7 en tanto se le entrega una cosa (en este caso, un bien inmueble) a una persona para que ésta haga uso del mismo, según las condiciones contractuales. El hecho de entregarse la propiedad para que sea usada por otro involucra de manera inmediata el riesgo de uso abusivo del inmueble en perjuicio del propietario. En ese sentido, es de presumirse que el propietario hará una selección cautelosa de su...