Derecho inmobiliario y arbitrabilidad objetiva

 
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"Derecho inmobiliario y arbitrabilidad objetiva"

Édynson Alarcón, M.A.

Magistrado de la Corte de Apelación del D.N. Máster en Propiedad Intelectual UC3M. Especialista en Derecho Judicial ENJ. Docente Universitario: UNIBE-PUCMM-ENJ

A Pedro J. Romero Arnó, el estudiante de UNIBE;

a quien debo la motivación para escribir este artículo.

RESUMEN:

Tomando por telón de fondo una sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2013 por la 3.ª Sala de la Suprema Corte de Justicia (SCJ) se determinan los alcances de la arbitrabilidad objetiva a efectos del derecho inmobiliario, así como los del fuero de competencia exclusiva reconocido a los tribunales dominicanos por el artículo 11 de la Ley de Derecho Internacional Privado.

PALABRAS CLAVES:

Arbitrabilidad objetiva, derechos reales inmobiliarios, competencias exclusivas, derecho inmobiliario, derecho internacional privado, litis sobre derechos registrados, arbitraje local, arbitraje internacional, foros de competencia, disponibilidad, territorialidad, autonomía de la voluntad, orden público, Suprema Corte de Justicia, República Dominicana.

LIMINAR:

Meses atrás un talentoso estudiante de término de la escuela de Derecho de la Universidad Iberoamericana (UNIBE) me inquirió sobre el virtual sometimiento a arbitraje de litigios relativos al derecho inmobiliario y al espacio de influencia de la Ley 108-05. El desarrollo de su tesis de grado iba en ese derrotero y deseaba que yo le diera mi opinión sobre el particular, especialmente con ocasión de una sentencia emitida el 30 de enero de 2013 por la 3.ª Sala de la Suprema Corte de Justicia que, a su juicio, cercenaba cualquier posibilidad de que ello se produjera, al menos —decía él— desde la perspectiva cualificada y autorizada de nuestra más alta instancia judicial.

En verdad no conocía la decisión aludida por mi exalumno, pero desde luego sus inquietudes y planteamientos me parecieron muy interesantes. Días después me enteré de que la bitácora de su investigación también serviría de insumo para la tercera edición de la Revista Jurídica del Grupo de Estudiantes de Derecho de UNIBE (GRED-UNIBE), la cual, dicho sea de paso, fue puesta en circulación el pasado 13 de julio en el auditorio de esa alta casa de estudios.

Este aporte, ojalá afortunado, tiene su génesis en el relato anterior y persigue, más que el escrutinio a fondo o en detalle de la mencionada sentencia de la SCJ, fijar posición sobre el tema propuesto por el joven Pedro J. Romero Arnó, no sin antes, de entrada, excluir una respuesta tautológica, ya que habrá situaciones en las que se justifique la reivindicación de un monopolio competencial a favor de los tribunales del Estado para resolver diferendos de esta naturaleza y otros, en cambio, en los que las partes puedan, si es su deseo, sacar el conflicto del tribunal de tierras para llevarlo al fuero de la justicia privada, en razón, precisamente, del carácter privado o "de libre disposición y transacción" de los derechos envueltos.

No es correcta, por ende, la aseveración terminante de que los árbitros jamás estén calificados, ratione materiae, para conocer de asuntos atribuidos en principio a la jurisdicción inmobiliaria o que las litis sobre derechos registrados, en virtud del artículo 29 de la Ley 108-05, deban ser resueltas por los tribunales. De hecho así parece entenderlo la propia 3.ª Sala de la SCJ cuando asegura en la página 18 de su fallo en comento que:

…los foros de competencia exclusiva obedecen a las pretensiones del legislador de monopolizar para ciertas categorías de litigios la competencia judicial de los tribunales; lo que no implica que ciertos asuntos sean inarbitrados [sic], sino que cabe el arbitraje, pero no en un país distinto cuando hay un monopolio jurisdiccional, como lo prevee [sic] la ley de registro inmobiliario…

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En ninguna parte del mundo, que sepamos, la capacidad para arbitrar es absoluta. La llamada arbitrabilidad objetiva es justamente el banderín que marca la frontera entre la autonomía de la voluntad que propicia el pacto de arbitraje y los fueros de jurisdicción irrenunciables del Estado. Se contrae al alcance por materias de la competencia de los árbitros y la determinación en concreto de cuáles disputas pueden ser desplazadas de los tribunales ordinarios hacia ellos: una cualidad que resume, pura y simplemente, lo que es "arbitrable", separándolo de lo que no lo es. La condición de una controversia, siguiendo a Nakamura, que la hace susceptible de arbitraje, con exclusión de aquellas sujetas al control monopólico de las instancias judiciales. El punto exacto, dirían Carbonneau y Janson, "donde finaliza la autonomía de la voluntad y comienza la misión adjudicatoria pública".

Todos los países sustraen del arbitraje temas particularmente sensibles y los reservan en exclusiva a los jueces del Estado porque lo decidido sobre ellos podría no solo afectar a las partes directamente concernidas, sino también a la sociedad en su conjunto e impactar en el orden público.

Como es sabido, la Ley 489 de 2008 en sus primeros artículos traza dos pautas de dimensión general, vitales para deslindar los litigios arbitrables y segregarlos de los que no participan de esta condición: "pueden someterse a arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición y transacción" (artículo 2); "no podrán ser objeto de arbitraje… [las] causas que conciernan al orden público… en general, todos aquellos conflictos que no sean susceptibles de transacción" (artículo 3). ¿Encaja, pues, la materia inmobiliaria en alguno de estos renglones?

Como se ve, la "disponibilidad" del derecho implicado, conforme a la legislación nacional, es el factor preferente en que pivota la solución del problema. En la práctica se erige en un concepto lo suficientemente laxo para abarcar, a decir de Mantilla Serrano y Cantuarias Salaverry, cuestiones contractuales, extracontractuales, "con o sin contenido patrimonial". Esta última...

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