El derecho inmobiliario: ¿derecho civil de excepción o nueva especialidad?

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"El derecho inmobiliario: ¿derecho civil de excepción o nueva especialidad?"

Juan Luis Guzmán Bencosme

Registrador de Títulos de Moca.

registrador_moca@hotmail.com

RESUMEN:

Se analiza y debate si el derecho inmobiliario sigue siendo un derecho civil de excepción o si, en cambio, evolucionó hacia una nueva especialidad.

PALABRAS CLAVES:

Fundamento de los civilistas, fundamento de los especialistas, características de la especialidad, sistema de simple oponibilidad, sistema con presunción de exactitud, aspectos técnicos, órganos técnicos, sistema métrico, ubicación de los inmuebles, registro de títulos, Ley 108-05, derecho inmobiliario, República Dominicana.

INTRODUCCIÓN:

El derecho es un permanente debate, una continua incertidumbre para, si no llegar a la luz, al menos acercarnos. Recuerdo que en la universidad, desde que iniciamos las materias de la facultad de Derecho hasta que nos graduamos, estábamos debatiendo constantemente. Cuando se alineaban las posiciones contrarias —debidamente argumentadas— sobre determinado punto controversial, los profesores se convertían en nuestros "árbitros". Ahora le toca el turno al derecho inmobiliario, pues su cuestionada "especialidad" es uno de los debates de más actualidad.

Antes de entrar en los detalles y la fundamentación de las posiciones encontradas (y la nuestra, lógicamente), que podríamos denominar civilistas contra especialistas, estimo pertinente que nos hagamos varias preguntas.

¿Cuáles serían las peculiaridades o requisitos mínimos que deben caracterizar a una rama nueva que se desprende del derecho común para ser considerada "especial"? A juicio de la doctrina, debe contener al menos la mayoría, sino todos, de los elementos siguientes:

Principios nuevos.

Prerrogativas autónomas y procedimientos genuinamente diferentes al tronco jurídico del que se desprendió como rama especializada.

Instauración de una jurisdicción especializada con las características definidas en el apartado anterior.

Introducción de herramientas auxiliares aplicables con exclusividad a esa rama especial.

¿Cumple el derecho inmobiliario con esas características?

FUNDAMENTO DE LOS CIVILISTAS:

Los civilistas sustentan, entre otros argumentos, que el derecho inmobiliario es un derecho civil de excepción que no llega a ser una verdadera rama especial por las siguientes razones:

1. En el Saneamiento, el juez adjudicará los derechos en favor de quien cumpla con más fidelidad la caracterización de la posesión, prevista en los artículos del Código Civil que así lo consagran.

2. El reconocimiento del carácter supletorio del derecho común, consagrado en el principio VIII de la Ley 108-05 para los casos de oscuridad, duda, ambigüedad o carencia.

3. Originalmente, cuando se implantó el Sistema Torrens, los tribunales de tierras solo se limitaban a sanear los terrenos, mientras que los tribunales civiles ordinarios mantenía su competencia para las litis. Fue posteriormente que se delegó dicha competencia a los tribunales de tierras (Ley 1231 del 16 de diciembre de 1929 y Ley 1860 del 18 de diciembre de 1948, pues la Ley 1542 de 1947 la había restituido a los tribunales ordinarios en ese breve período de tiempo).

4. Los tribunales civiles ordinarios mantienen la competencia absoluta para conocer de los embargos inmobiliarios y los mandamientos de pago tendentes a esos fines. De igual forma, las causas de inhibición, recusación e inhabilitación de un juez previstas en el derecho común se aplican en materia inmobiliaria en virtud del artículo 34 de la Ley 108-05; por otro lado, las competencias atributivas propias del derecho común pueden ser causa de declinatoria del juez inmobiliario hasta que aquel decida (divorcio, estado civil, etc.), y otros casos similares. De igual manera, en materia procesal, las leyes 834 y 845 de 1978, así como el Código de Procedimiento Civil.

5. Supuesta carencia de procedimientos y prerrogativas genuinas que la hagan diferenciarse del derecho común, en consonancia con lo antes expresado.

   FUNDAMENTO DE LOS ESPECIALISTAS:

   En el saneamiento, por tratarse de un proceso de orden público, el juez tiene un papel activo para obtener la prueba, facultad que no existe en ningún otro proceso tanto en materia inmobiliaria como civil. Esta libertad de prueba se diferencia del derecho civil en que en este último la prueba por excelencia es por escrito; si bien la sentencia de saneamiento no puede basarse únicamente en la prueba testimonial —en virtud del artículo 22 de la Ley 108-05—, esta restricción no afecta en absoluto el principio de la libertad de pruebas.

   Tampoco en este proceso se requiere el ministerio de abogado, salvo que se torne técnica y jurídicamente litigioso. Por ser la Ley 108-05 una ley especial, se impone a la Ley 91 que instaura el ministerio obligatorio de abogado pues esta última, como ley general que es, se subordina jerárquicamente a la Ley 108-05, en cambio sí se impone la Ley 91 en el derecho común.

   CARACTERÍSTICAS PROPIAS DEL DERECHO INMOBILIARIO QUE LO HACEN UNA RAMA ESPECIAL:

   PROTECCIONISTA: En virtud del Principio IV de la Ley 108-05 el Estado le ofrece protección y garantía absoluta a todo derecho registrado, desde el momento de su registro y continuando en sus respectivas transmisiones. El Estado es además guardián del certificado de título, que tiene fuerza ejecutora contra cualquier ocupante ilegítimo, sin necesidad de sentencia, a través del...