EL Derecho de Propiedad en la República Dominicana el régimen de los alquileres IV de IV

 
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EL Derecho de Propiedad en la República Dominicana: el régimen de los alquileres (IV de IV)

Mónika Infante Henríquez

CONTROL DE ALQUILERES Y VALOR DE LA PROPIEDAD:

El control de alquileres en República Dominicana afecta el valor de las propiedades inmobiliarias sujetas a regulación. A continuación explicamos por qué este marco legal constituye un desincentivo a los inversionistas a insertarse en el mercado de alquileres.

El valor de un activo financiero, al igual que de un título de una propiedad, se define en función del flujo de efectivo que genere durante la vida (útil) de ese activo. En el caso de una propiedad de alquiler el valor se define como el valor presente del flujo de efectivo neto (i.e., ingresos menos egresos de operación) que genere a favor de los propietarios. Si se supone que la propiedad tiene una vida útil de 40 años (más allá se destruye y su valor de recuperación es cero), que le reporta a los propietarios un ingreso neto por alquiler de US$ 36,000, que la tasa de inflación anual es de un 5%, que se permite la indexación del valor del alquiler a la misma tasa de inflación anual y que la tasa de descuento de ese flujo de ingresos netos es de un 9%, se obtiene que el valor actual de esa propiedad es de US$ 733,191.

¿Qué pasa entonces cuando las autoridades regulan la tasa de ajuste de los alquileres, estableciendo como tasa máxima un 5% aun cuando la tasa de inflación anual sea de un 8%? El valor de la propiedad seguiría siendo de US$ 733,191, pero el valor que debió ser, si se hubiera permitido ajustar el alquiler al mismo nivel de tasa de inflación (8%), hubiese sido de US$ 1,198,841. Esto significa que el control de alquileres redujo el valor de la propiedad en US$ 465,650, equivalente a un 38.8% de su valor real (i.e., US$ 1,198,841).

En el siguiente gráfico se presenta la evolución del porcentaje expropiado del valor real de la propiedad (i.e., el valor que se obtiene si se permitiese el ajuste del alquiler en función de la tasa de inflación) para diferentes niveles inflacionarios. Obsérvese que a mayor diferencia entre la tasa de inflación promedio y la tasa de ajuste autorizada por las autoridades, mayor es el porcentaje de expropiación. Ese tipo de política de control de alquileres se traduce en una disminución del nivel de inversión promedio en el mercado de bienes inmuebles para alquiler, lo que disminuye el nivel de bienestar de los consumidores de los servicios de alquiler que están interesados en entrar a...

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