Los derechos reales liberales en el common law y en el derecho francés

 
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"Los derechos reales liberales en el common law y en el derecho francés"

William C. Headrick

Socio retirado, actualmente of counsel, de Headrick Rizik Álvarez & Fernández.

RESUMEN.

En los países de common law, los derechos inmobiliarios —algunos de los cuales en Francia son contractuales— son derechos reales. Estos derechos (interests o estates in land) se dividen entre derechos presentes y derechos futuros. Por derecho futuro se entiende el derecho a entrar en posesión en el futuro. Pueden crearse derechos futuros a favor de personas existentes o de personas futuras (o sea, póstumas) dentro de los límites de la llamada Regla contra las Perpetuidades. Los derechos futuros son el retorno al constituyente original (reversion) y el remanente a favor de un tercero (remainder). Los derechos, tanto presentes como futuros, pueden ser simples o condicionales, y estar sujetos a ser interrumpidos por medio de executory interests antes de haber llegado a su término. A través de la gama de los derechos reales, el common law ofrece al propietario más opciones que el derecho francés para la devolución de sus inmuebles. Y con el uso del trust el common law ofrece la misma diversidad de posibles derechos reales en relación con las carteras de valores mobiliarios.

PALABRAS CLAVES:

Derechos reales inmobiliarios en el common law, fee simple, remainder, reversion, estate, tenancy, future interests, copropiedad, derecho francés, derecho romano.

Las categorías del derecho francés y del common law no coinciden. La rama del common law llamada property es más amplia que la rama de los bienes del derecho francés. Abarca el arrendamiento, que es un derecho real (leasehold interest), y las obligaciones reales (covenants running with the land), con los que pueden gravarse los inmuebles sin limitación en cuanto a su número, así como los derechos reales sobre inmuebles que persiguen un propósito liberal y pueden ser creados como actos unilaterales de donación (grants) o como legados (devises). El tema que aquí nos ocupa es la comparación de la property con los derechos reales sobre inmuebles, que en la práctica francesa pueden crearse o transferirse como liberalidades.

Las diferencias entre el régimen de los derechos inmobiliarios en ambos sistemas se deben a un factor histórico. En Francia y en los demás países de derecho romanista, el régimen de la tierra es esencialmente derecho romano adaptado a la vida moderna, mientras que el régimen de la tierra en Inglaterra y los Estados Unidos es esencialmenrte derecho feudal adaptado a la vida moderna. El feudalismo en Inglaterra no fue abolido, como en Francia, sino que ha evolucionado. En teoría, casi todos los propietarios inmobiliarios en Inglaterra son vasallos de la Corona, pero en los Estados Unidos este recuerdo del origen feudal del derecho inmobiliario desapareció después de la Revolución.

La práctica más restrictiva en Francia en cuanto a los derechos futuros sobre inmuebles se debe también a un factor cultural. En Francia los hijos tienen una vocación natural a heredar los bienes de sus padres y la confección de testamentos es, en comparación, poco frecuente. La necesidad de múltiples opciones para la devolución de bienes no se hace sentir con la misma intensidad al sur que al norte del Canal de la Mancha.

EL DERECHO SOBRE LA TIERRA EN FRANCIA:

Del derecho inmobiliario francés voy a decir muy poco, porque mis lectores lo conocen. Los derechos reales que con mayor frecuencia se crean con fines de liberalidad son la nuda propiedad y el usufructo. En los casos típicos, el padre cede la nuda propiedad a su hijo reservándose el usufructo, medida motivada por el deseo de reducir los impuestos sucesorios; otras veces, en su testamento el marido lega el usufructo a su viuda y deja la nuda propiedad a su hijo u otro legatario. En la doctrina francesa la nuda propiedad no se considera como un derecho futuro, sino como un derecho que existe en el presente, al igual que el usufructo. Vista con la óptica del common law, la nuda propiedad sería un derecho futuro, porque da derecho a su titular a entrar en posesión en el futuro. En el Código Civil existen otras dos figuras jurídicas que constituirían derechos futuros desde la óptica del common law. Son la sustitución fideicomisaria, que un testador puede crear a favor de sus nietos o sobrinos-nietos , y el derecho de retorno, que el donante puede pactar a su propio favor para el caso de que el donatario muera antes que él. En realidad, se puede someter una donación a una condición resolutoria lícita cualquiera. El efecto retroactivo de la realización de la condición es el retorno de la cosa al donante. Verbigracia, el día de la boda el padre de la novia entrega un cheque al novio a título de donación con la a condición de no divorciarse. El aforismo donner et retenir ne vaut no impide el establecimiento de condiciones resolutorias objetivas (no potestativas) a las donaciones. Un legado puede también someterse a una condición resolutoria. El testador puede legar un bien a su viuda con la condición de que ella no vuelva a casarse. En este caso, si ella vuelve a casarse, el bien retorna al heredero del testador, continuador de su persona.

Aparte de la limitada sustitución fideicomisaria, sigue vigente desde tiempos romanos la imposibilidad de conferir derechos a personas futuras (las no nacidas ni concebidas a la muerte del testador), los llamados postumi alieni del derecho romano.

LOS DERECHOS REALES PRESENTES EN EL COMMON LAW:

En la terminología del common law, los estates in land, o derechos sobre inmuebles, se...

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