El desalojo y su anacronismo legislativo en la República Dominicana

• Autor: Joan Batista Molina
• Cargo: Abogado, asociado sénior en Russin, Vecchi & Heredia Bonetti
• Páginas: 1-8

 El mercado inmobiliario dominicano ha mostrado un crecimiento sustancial en las últimas décadas y una pieza fundamental para su sostenimiento es la seguridad jurídica; sin embargo, las normas que regulan actualmente ese sector no brindan solución a las dificultades más comunes que enfrentan los titulares del derecho de propiedad, como ocurre en el caso de los desalojos.El Banco Central de la República Dominicana afirma que, para el período enero-diciembre de 2021, la construcción fue uno de los sectores de mayor crecimiento y registró un aumento significativo de 23.4  % en su valor agregado real respecto al año 2020¹. En el año 2022 ese sector presentó un crecimiento de 0.6 %², y en el año 2023 registró una tasa de crecimiento de 5.8 %, destacándose que en ese último año el sector de la construcción estuvo registrando tasas de variación positivas de forma consecutiva desde el mes de julio³.Esa evolución demográfica y económica amerita que se replantee el marco legal que rige los procedimientos de desalojo, a fin de proteger el derecho constitucional de propiedad. A continuación nos referimos a la figura jurídica del desalojo y los diversos procedimientos existentes en la actualidad dominicana; luego analizamos las normas que dificultan la ejecución de las sentencias de desalojo y la labor jurisdiccional que interpretan esas normas; finalmente, proponemos algunas herramientas para adecuar el marco legal de los desalojos a la realidad nacional.ABORDAJE JURÍDICO DEL DESALOJO EN LA REPÚBLICA DOMINICANAEl desalojo es definido por el Diccionario panhispánico del español jurídico como “la acción de expulsar de un inmueble a la persona que lo ocupa, normalmente por orden judicial, para entregarlo a quien tiene derecho a él”⁴.El doctrinario Manuel Osorio define el término como el “acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, tanto en lo urbano como en lo rústico, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato”⁵.En la legislación local encontramos ambos términos, aunque la acción tenga el objetivo común de hacer tomar posesión de un inmueble al titular del derecho para ocuparlo.En la República Dominicana existen varios tipos de procedimientos ante distintas jurisdicciones para obtener una orden de desalojo, lo que dependerá de la causa que lo motive, los cuales describimos brevemente a continuación:

Uno de los procedimientos más socorridos en esta materia acontece cuando un inquilino o arrendatario incurre en falta de pago del alquiler, en cuyo caso debe el propietario incoar una demanda en cobro, desalojo y resiliación de contrato de inquilinato o arrendamiento, que resulta de la competencia exclusiva de los jueces de paz, en virtud del párrafo 2 del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil⁶.

En cambio, si existe incumplimiento contractual o llegada del término del contrato de alquiler o arrendamiento, el tribunal competente para conocer el desalojo es el juzgado de primera instancia, siguiendo el procedimiento civil ordinario⁷.

Si una persona ocupa un inmueble sin el consentimiento del propietario, es decir, que se encuentre a título precario o sin calidad, se puede incoar una demanda en expulsión o lanzamiento de lugar⁸, la cual puede ser conocida: (I) por el juez de los referimientos si no hay una contestación seria sobre el derecho de propiedad⁹; (II) por el juzgado de paz cuando se trate de acciones o interdictos posesorios en virtud del párrafo 2 del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil; o, en cambio, (III) las acciones petitorias tendentes a asegurar o reafirmar el derecho de propiedad sobre una cosa mueble o inmueble frente a cualquier persona recaen dentro del radio de atribución del juzgado de primera instancia por ser la jurisdicción de derecho común de primer grado competente para conocer del universo de los asuntos¹⁰.

Otra vía procesal para ordenar la expulsión de un inmueble a quien lo ocupe para entregarlo a quien tiene el derecho la encontramos en los procedimientos de embargos inmobiliarios, ya que, en virtud del artículo 712 del Código de Procedimiento Civil (modificado por la Ley 764 de 1944), la sentencia de adjudicación ordena el abandono del inmueble embargado contra el perseguido y cualquier otra persona que lo ocupe. Esa disposición es aplicable de manera supletoria en los procedimientos de embargos inmobiliarios perseguidos en virtud de leyes especiales, como la Ley número 6186 sobre Fomento Agrícola o la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso.

Otro tipo de procedimiento de desalojo se agota de manera administrativa ante el Abogado del Estado de la Jurisdicción Inmobiliaria cuando existe una ocupación ilegal sobre un inmueble registrado, sin la existencia de una relación contractual, para lo cual, en principio, se sigue el procedimiento administrativo establecido en los artículos 47 y siguientes de la Ley 108-05...