Interes de la distincion entre la tacita reconduccion y la renovacion en los contratos de alquiler

• Páginas: 56753116

Interés de la distinción entre la tácita reconducción y la renovación en los contratos de alquiler

Rodolfo Mesa Chávez

Abogado, estudios de postgrado en Derecho del Comercio Exterior, maestría en Derecho Empresarial y Legislación Económica, entre otros.

rmch@mesalex.com

RESUMEN:

Se analizan las diferencias y similitudes en el contrato de alquiler entre la tácita reconducción y la renovación del contrato. Se plantea la posibilidad de aplicar a los demás contratos de ejecución sucesivas las reglas vigentes para los contratos de alquiler.

PALABRAS CLAVES:

Contrato de alquiler, contrato de ejecución sucesiva, renovación del contrato, tacita reconducción, indemnización por terminación anticipada, Derecho Civil, República Dominicana.

Según los principios generales del derecho civil, el consentimiento es una condición esencial para la validez de todo los contratos. Por medio de este se manifiesta la voluntad de los contratantes. En una relación contractual el consentimiento puede producirse de forma expresa o tácita.

La situación que aquí analizamos se verifica cuando en un contrato de alquiler por tiempo definido, en el cual las partes han pactado que el contrato podrá renovarse si concurre el consentimiento expreso de los contratantes, a la llegada del término las partes continúan la relación contractual, pero sin que haya intervenido un consentimiento expreso.

La controversia que se plantea es determinar si el contrato se ha renovado o si, por el contrario, se ha reconducido tácitamente, pues mientras la renovación tiene el efecto de generar un nuevo contrato entre las partes, por el mismo periodo de tiempo del que le precede y en idénticas condiciones, la tácita reconducción genera un nuevo contrato, pero por tiempo indefinido. Veámoslo en mas detalle.

LA TÁCITA RECONDUCCIÓN:

La tácita reconducción se refiere a la continuación del contrato a la llegada del término, sin que haya intervenido un escrito o una palabra expresa de las partes, por lo que esta se verifica por el solo hecho de la continuación o del mantenimiento de las relaciones contractuales persistentes.

La reconducción tácita implica la formación de un nuevo contrato de alquiler a la llegada del término fijado, sin rotura entre los dos contratos sucesivos, es decir sin interrupción del derecho al uso por parte del inquilino. Esto supone de una parte la existencia de un contrato de alquiler escrito, el cual ha vencido por la llegada del término, y, de otro lado, ¨que el...