LA IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LOS DERECHOS REGISTRADOS A LA LUZ DEL PRINCIPIO IV DE LA LEY NÚM. 108-05

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"LA IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LOS DERECHOS REGISTRADOS A LA LUZ DEL PRINCIPIO IV DE LA LEY NÚM. 108-05"

Alejandro González Bona

Abogado en SinerLex Dominicana.

alejandroneal_31@hotmail.com

RESUMEN:

Desde la adopción del sistema Torrens en la República Dominicana, los derechos inmobiliarios registrados se han caracterizado por ser imprescriptibles. Esto implica que el derecho de propiedad o dominio una vez accede al registro solo puede ser afectado mediante disposición del propietario, por afectación de un mandato de un órgano estatal o por causa de apertura de la sucesión. Esta situación implica que no existe la posibilidad de adquirir por prescripción adquisitiva (usucapión) aquel derecho que ha sido previamente registrado. Esta situación, en ciertos países ha sido manejada de forma un tanto distinta, haciendo posible la prescripción de los derechos reales contenidos en los asientos registrales.

1. PALABRAS CLAVES:

Derecho registrado, derecho registral, imprescriptibilidad, registro de la propiedad, prescripción adquisitva ad-usucapionem, prescripción contra tabulas, posesión, buena fe, fe pública registral, resaneamiento, asiento registral, verdad registral vs. verdad extrarregistral, modo de adquirir propiedad, seguridad jurídica, prescripción extraordinaria, titular inscrito, tercero registral, gravámenes ocultos, usucapión, derecho inmobiliario.

Desde la instauración del sistema Torrens en nuestro ordenamiento jurídico mediante la Orden Ejecutiva No. 511 de 1920 hasta la actualidad, el derecho real inmobiliario registrado ha sido considerado como un derecho imprescriptible . Esto quiere decir que, una vez incorporado un inmueble al sistema Torrens mediante el proceso de saneamiento , este solo podrá ser transmitido a través de un título. De lo expuesto se desprende que queda excluido de nuestro ordenamiento jurídico la posesión como modo de adquirir la propiedad inscrita, es decir, la prescripción contra tabulas .

El carácter de imprescriptible otorgado a los derechos previamente registrados implica que la posesión (de hecho) no es suficiente para adquirir la propiedad, a pesar de ser esta pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida. La razón fundamental de esta característica es el valor otorgado en nuestro sistema a la inscripción en el registro de títulos, conocida como fe pública registral , conjugado con el principio de publicidad . Partiendo de esto, existe en nuestro ordenamiento jurídico una presunción de que el que aparece en el registro como titular inscrito es el poseedor (de hecho) del inmueble.

El principio IV de la declaración de principios contenida en la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que: "Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado" . Este es claro al adjudicarle el carácter de imprescriptible a partir de que el derecho real inmobiliario ha sido registrado. Esto tiene como efecto que aquel que ha debidamente registrado su derecho gozará de la protección brindada por el sistema.

Lo anterior se traduce, en muchos casos, en un pronunciado distanciamiento entre la información publicitada por el registro y la realidad extrarregistral . Además, obstaculiza el tráfico jurídico inmobiliario con asientos imprescriptibiles inscritos a favor de personas que en algunos casos han fallecido y no han dejado causahabiente alguno con calidad para recibir dichos bienes. Al respecto, el doctor Iñigo Mateo y Villa, registrador de la propiedad español y catedrático, señala que en caso de abogar por la imprescriptibilidad de los derechos reales inmobiliarios inscritos se nos presentaría la situación de tener innumerables terrenos en el centro de Santo Domingo que no pueden acceder al comercio, y en consecuencia nunca podríamos ser sus propietarios .

IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LOS DERECHOS INMOBILIARIOS REGISTRADOS A LA LUZ DE LA LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO

El principio IV de la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario establece, sin distinción que "[t]odo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado" . Lo anterior implica el derecho real principal de propiedad no es el único que se encuentra bajo la sombra de este artículo, sino todo derecho registrado de conformidad con la referida ley. Es decir, cualquier asiento que accede al registro...