La llegada del término en los contratos de alquiler, el largo camino hacia un sistema con sentido

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"La llegada del término en los contratos de alquiler: el largo camino hacia un sistema con sentido"

Enmanuel Montás

Abogado, director del Departamento de Administración de Conflictos de la Oficina Melo Guerrero (OMG).

RESUMEN:

La Suprema Corte de Justicia entendió por casi más de cincuenta años luego de la promulgación del Decreto 4807 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios, que la llegada del término no constituía una justa causa de terminación de un contrato de arrendamiento. Desde finales del año 2008 esta posición ha cambiado al considerar la Suprema Corte de Justicia que impedir la conclusión de un contrato de arrendamiento por la llegada del término es contrario al derecho de propiedad, el cual es de naturaleza constitucional. Este nuevo criterio no solo se enmarca dentro de la primacía constitucional, sino que apuntala el principio de la buena fe contractual.

PALABRAS CLAVES:

Arrendamiento, inquilinato, término, plazo, Decreto 4807, derecho de propiedad, inconstitucionalidad, obligaciones, contratos, buena fe, artículos 1134 y 1736 del Código Civil, derecho civil, República Dominicana.

INTRODUCCIÓN:

En fecha 16 de mayo de 1959 se promulgó en nuestro país el Decreto 4807 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios (en lo adelante el “Decreto 4807”). Este texto legal, entre otros aspectos, tiene como característica fundamental los límites que coloca sobre el propietario de un inmueble para dar término a un contrato de alquiler.

En ese tenor, la posición asumida por nuestros tribunales durante casi 50 años fue la prohibición de rescindir los contratos de alquiler con la llegada del término, colocando como causales de terminación de dichos contratos únicamente las expresamente establecidas en el artículo 3 del Decreto 4807. Este criterio ha ido paulatinamente cambiando desde el 21 de diciembre del año 2007, fecha en que la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional entendió que la prohibición de terminar un contrato de alquiler con la llegada del término viola derechos constitucionales en perjuicio de los propietarios de inmuebles. Este criterio, afortunadamente, ha sido ratificado por la Cámara Civil y Comercial de nuestra Suprema Corte de Justicia en al menos dos oportunidades: en fecha 3 de diciembre de 2008 con el caso Julio Giraldez Casasnovas c. Antún Hermanos & Co., C. por A., y en fecha 16 de septiembre de 2009 en el caso Olegario Ortega c. Jangle Marcos Vásquez Rodríguez y Credigas.

Esta nueva tendencia jurisprudencial sin lugar a dudas constituye un extraordinario paso de avance desde el punto de vista legal y económico, que deberá tener gran trascendencia en el mercado inmobiliario, como veremos más adelante. En este artículo pretendemos precisamente abordar las principales consideraciones jurídicas y económicas detrás de esta nueva tendencia.

ANÁLISIS:

El tema más espinoso del Decreto 4807 fue la rígida interpretación otorgada a las causales de terminación del contrato de alquiler, particularmente la imposibilidad de poner fin a la relación contractual con la llegada del término. En ese orden, uno de los aspectos que más llama la atención del Decreto 4807 es que no deroga de forma expresa el régimen de terminación de los contratos de alquiler por tiempo definido estipulado en el Código Civil, pues lo lógico es que si el legislador hubiera tenido la intención de realizar una derogación de un sistema que a la vista podría ser contrario al que se pretende imponer, lo hubiera hecho expresamente.

Más aun, el Decreto 4807 en su artículo 3 conserva una coherencia casi perfecta con el espíritu de protección dado al inquilino en un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido y que se encuentra dispuesto en el artículo 1736 del Código Civil. Veamos ambas disposiciones:

Artículo 1736 del Código Civil:

Si se ha efectuado el arrendamiento verbalmente, no podrá una de las partes desahuciar a la otra sin notificarle el desalojo con una anticipación de ciento ochenta días, si la casa estuviere ocupada con algún establecimiento comercial o de industria fabril, y de noventa días si no estuviere en este caso. (Modificado según Ley 1758 del 10 de julio de 1948, G. O. 6816.

Artículo 3 del Decreto 4807:

Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres; o por el inquilino subalquilar total o parcialmente el inmueble alquilado, no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado. Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios autorizará el desalojo.

Por un lado, el...