Las mejoras inmobiliarias, su registro

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Las mejoras inmobiliarias y su registro

Rafael Ciprián

El autor es Juez del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, autor de Tratado de Derecho Inmobiliario y otras obras sobre derecho inmobiliario.

La Ley de Registro Inmobiliario no le dedica ni un artículo a las mejoras inmobiliarias y su registro, a pesar de la manifiesta importancia económica y legal de estas en la República Dominicana..

Evidentemente, fue una omisión grave de los redactores de Ley. Cualquiera podría afirmar que en la República Dominicana el sistema Torrens no contempla legalmente las mejoras. Y tendría razón. Pero este olvido injustificado cometido en la referida Ley llevó a la Suprema Corte de Justicia a incluir en los artículos 124 al 127 del Reglamento de los Tribunales de Tierras (RTT) y en los artículos 26 al 28 del Reglamento General de Registros de Títulos (RGRT), las mejoras. No es lo ideal, pero algo es algo. Lástima que da lugar a la discusión jurídica y crítica sobre si se puede crear por Reglamento una figura jurídica, como las mejoras en terrenos registrados, ya que el Reglamento debe limitarse a reglamentar las figuras jurídicas contempladas por la Ley a la cual se refiere. Entendemos que el tema debió estar contenido en la LRI, por ser una ley especial. Esperamos que pronto esta irregularidad sea corregida legalmente.

Sin embargo, el derecho común contempla las mejoras. El Código Civil estatuye sobre estas en algunos de sus artículos. Además, el referido artículo 124 del RTT afirma: “Mejora es todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor.” Ese mismo concepto lo reproduce el RGRT en su artículo 26.

También es importante que tengamos siempre presente que las mejoras son un accesorio del terreno. Y como tal, en principio, corren la suerte establecida por la máxima que reza: “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”. Lo principal es el terreno, lo accesorio es la mejora.

Dependiendo de las características de las mejoras, el Derecho Inmobiliario reconoce una amplia clasificación o tipos de mejoras. Así podemos hablar de mejoras de buena fe, mejoras de mala fe, mejoras construidas por el dueño del terreno, mejoras autorizadas por el dueño, mejoras no autorizadas por el dueño del terreno, mejoras permanentes y mejoras no permanentes. Y dependiendo el tipo de mejoras que se hayan construido o fomentado en los terrenos, el legislador ha permitido su registro o lo ha...