La posesion

 
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La posesión

Alexis Read

Presidente de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional.

RESUMEN:

A pesar de la parquedad del Código Civil la posesión es institución de capital importancia en la adquisición de la propiedad, y en el ámbito de la propiedad inmobiliaria desempeña un rol destacado

PALABRAS CLAVES:

Ánimus, ánimus domini, bienes, corpus, derechos, detentación, inmueble, medianeria, mejoras, precariedad, terreros, derecho civil, derecho inmobiliario, República Dominicana.

Es curioso que una institución que tiene un importante papel en la adquisición del derecho de propiedad, sobre todo en cuanto a la propiedad inmobiliaria, no fuera objeto de cuidadosa reglamentación por el Código Civil. Solo los artículos 2228 al 2235, relativos a la prescripción adquisitiva, aluden a la posesión. A esto hay que agregar que el Código Civil emplea el término posesión para referirse a situaciones que nada tienen que ver con el derecho de propiedad.

Se habla, por ejemplo, del envío en posesión de los bienes de un ausente, aun cuando la jurisprudencia ha sentado el criterio de que la noción de posesión no se aplica a universalidades jurídicas Se habla también de la posesión de créditos (artículos 1332, 1402 y 1604 del Código Civil); de la posesión de estado (artículos 320, 321, 322 del Código Civil). La jurisprudencia y la doctrina se han encargado de delinear los contornos de la posesión.

El artículo 2228 intenta una definición:

La posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre.

Por su parte, el artículo 21 de la ley 108-05 de Registro inmobiliario la define de la manera siguiente:

(...) hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre.

La definición del artículo 2228 es más amplia que la que ofrece el artículo 21 de la ley de Registro Inmobiliario. Es obvio: la definición del Código Civil abraza tanto la posesión inmobiliaria como la mobiliaria.

En la teoría de la posesión se reconocen dos elementos: el primero es el corpus [A] y el segundo componente es el ánimus [B]. Cuando estos dos elementos se encuentran reunidos, existe la posesión. Con mucha frecuencia la posesión y la propiedad se encuentran reunidas en una persona, pero no siempre es así. Es más, puede que una persona sea propietaria de una cosa, sin poseerla.

EL CORPUS Y EL ÁNIMUS:

  1. El corpus

    Es el hecho para una persona de tener materialmente el bien en su poder y de cumplir sobre él actos materiales de detentación, de uso, de transformación. La posesión se adquiere por el dominio de la cosa. Los jueces deben caracterizar los hechos de la posesión que confluyen en la prescripción, sobre todo, la existencia del ánimus domini. Cuando la posesión cumple las condiciones exigidas por la ley, conduce a la usucapión, aun a la abreviada aunque el poseedor haya o no adquirido sus derechos del mismo autor que el reivindicante.

    El corpus no está constituido por actos jurídicos, como el acto de compraventa o el contrato de arrendamiento, porque una persona que no posee puede hacerlos. El corpus está constituido por actuaciones de hecho cuya naturaleza varía en función de dos factores: la naturaleza física de la cosa: la posesión de una recua de mulos no se manifiesta de la misma manera que la de una porción de terrenos. En segundo lugar en función del derecho real pretendido por el poseedor: la posesión a título de propietario no se revela únicamente por actos que serían suficientes para marcar la posesión a título de servidumbre.

    En función de esos elementos el corpus debe ser suficiente. Debe comportar una pluralidad de actos que el titular de un derecho real cumpliría normalmente sobre la cosa que es objeto de su derecho. En suma, la posesión es un hecho material.

  2. El Ánimus Es la voluntad en el poseedor de actuar como lo hace porque se cree titular del derecho al cual corresponden normalmente los actos materiales de dueño: manejo, uso, goce o de transformación, como ya hemos expresado.

    Es necesario que los actos materiales realizados expresen la voluntad de quien entiende poseer. Esos actos posibilitarán también fechar exactamente el punto de partida del plazo para consumar la prescripción. En tal virtud, la posesión puede conservarse por la única intención de poseer. De modo que incurre en la casación una sentencia que para no tomar en cuenta la realización de la prescripción adquisitiva, ha decidido que después de la cesación de los actos de ocupación, la posesión no podía conservarse por la única posesión animo solo.

    Son eficaces para conducir a la prescripción de la propiedad los actos de goce cumplidos por el copropietario de un inmueble indiviso que revelan de modo formal y evidente la intención de comportarse como único propietario, cuando justifica haber tenido la posesión exclusiva del inmueble. Pero, los actos meramente facultativos o de pura tolerancia no son aptos para invocar ni la posesión ni la prescripción. Es un acto de simple tolerancia la autorización otorgada en un contrato de alquiler de un solar a una compañía, para el establecimiento de una vía férrea, o la...

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