Los principios rectores del proceso inmobiliario una mirada práctica a su aplicación

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"Los principios rectores del proceso inmobiliario: una mirada práctica a su aplicación"

Yoaldo Hernández Perera

RESUMEN: Se resalta la importancia de instruir el proceso inmobiliario en la matriz de sus principios rectores, al tiempo de resumir diversos criterios de los tribunales del orden inmobiliario sobre la aplicación de dichos principios a casos concretos.

PALABRAS CLAVES: Proceso inmobiliario, principios rectores, principios constitucionales, principios generales u orgánicos y formativos, principios registrales, supletoriedad, proceso común, principiología, reglamento, resolución, sentencia, doctrina, visión práctica, Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, Constitución, derecho inmobiliario, República Dominicana.

La constitucionalización del derecho, en general, ha provocado que los procesos correspondientes a las diversas disciplinas jurídicas (penal, civil, laboral, etc.) sean instrumentados tomando en consideración los principios aplicables . Justamente, las leyes más modernas contienen en su frontispicio el elenco de principios que han de regir en cada tramitación; esto así, con el propósito de asegurar su fiel aplicación en los asuntos sometidos al escrutinio de los tribunales de la República . Incluso, al hilo del artículo 69.10 de la Constitución, el debido proceso, en general, debe ser observado no solamente en sede judicial, sino también en toda clase de actuación administrativa, así sea extrajudicial.

Existen principios de raigambre y linaje constitucional (imparcialidad, acceso a la justicia, defensa, derecho a los recursos, etc.) y principios generales, también llamados orgánicos y formativos de cada proceso (oficiosidad, dispositivo, especialidad, prioridad, etc.) . Tanto los constitucionales como los orgánicos de cada tipo de proceso deben ser observados en la instrumentación de los expedientes. En efecto, los principios no son un aspecto meramente teórico del derecho (como llegó a pensarse no hace mucho tiempo atrás), sino que estos, además de ser un imperativo constitucional, sirven para resolver muchas situaciones en términos procedimentales, que se presentan cotidianamente con ocasión de los diversos procesos que se ventilan en sede judicial.

El proceso inmobiliario no es ajeno a la descrita corriente de constitucionalización, la cual apareja el estudio y aplicación de los principios . En los últimos años se ha venido redescubriendo en materia inmobiliaria la categoría de norma suprema de la Constitución , así como de todo el bloque de constitucionalidad . Debe tenerse en cuenta que el proceso inmobiliario tiene la particularidad de que cuenta con un marcado componente registral, por lo que muchos principios registrales se manejan ordinariamente en el ámbito formal o procesal (especialidad , prioridad , publicidad , etc.). Además de que, en virtud del principio VIII y del párrafo II del artículo 3 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario , el derecho común es supletorio en esta materia especializada, por lo que los principios del proceso civil son aplicables, en gran medida, al proceso inmobiliario.

Además, para una eficaz aplicación de los principios en sede inmobiliaria debe determinarse si se trata de un proceso de orden público (saneamiento o revisión por causa de fraude) o de interés privado (litis de derechos registrados), ya que en el primer caso (procesos de orden público) el juez ha de adoptar un papel activo, en tanto que en el segundo (litis de derechos registrados), parecido al proceso civil, el rol judicial es más pasivo , reservando la oficiosidad para, básicamente, asuntos de tutela judicial efectiva y debido proceso.

El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha tenido ocasión de establecer que la Ley 108-05 debe ser interpretada bajo el prisma de sus principios . A continuación veamos casos concretos en que los principios constitucionales y orgánicos o directivos del proceso inmobiliario se han aplicado ante los tribunales de tierras.

PRINCIPIO DE CELERIDAD Y DE ECONOMÍA PROCESAL

Principio de economía procesal. Concepto. Aplicabilidad. Jurisdicción Inmobiliaria: el principio de economía procesal supone, concretamente, el ahorro de tiempo y de dinero, en el sentido de agilizar trámites mediante una decisión o actuación determinada. Por ejemplo, autorizar al Registro de Títulos para que requiera directamente a las partes cualquier documentación que se precise para viabilizar la ejecución de lo decidido, por economía procesal, a fines de evitar dilaciones innecesarias:

Por el principio de economía procesal, para evitar retrasos y perjuicios innecesarios, se instruye al Registrador de Títulos correspondiente para que, en caso de que requiera aplicar el criterio de especialidad establecido en el principio II de la Ley de Registro Inmobiliario, núm. 108, del 23 de marzo del 2005, haga uso de la potestad que le confiere la indicada ley en su artículo 99, así como de la facultad que le otorga el artículo 48, literal g), de la resolución núm. 2669-2009, que instituye el Reglamento General de Registro de Títulos, de solicitar cualquier documentación complementaria que considere conveniente y que esta sentencia haya omitido, por error o por no constar tales datos en los documentos suministrados por las partes, pues en estos casos no se desnaturaliza ni modifican o alteran los derechos registrados (TST, Departamento Central, Pleno, 2 de marzo de 2017, núm. 0031-2017-S-00006).

Principio de economía procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Fijación de audiencia: la celeridad procesal (derivada de la economía procesal) impacta el ámbito judicial, desde la perspectiva de dirección del proceso, y la dimensión forense, del litigio de los abogados postulantes, en el orden de formular pedimentos y agotar diligencias tendentes a agilizar la sustanciación de la causa:

Ante la rogación de dejar sin fecha el aplazamiento peticionado al efecto, sin objeción de partes, esta alzada tiene a bien precisar que, por celeridad procesal, resulta más factible que la próxima audiencia quede fijada por sentencia, concediendo a tales propósitos un plazo razonable. Y en el hipotético caso de que para la indicada fecha fijada no estén cubiertas todas las diligencias argüidas en estrados, pues se probaría dicha situación y el tribunal tendría ocasión de deliberar acerca de la procedencia de una eventual nueva prórroga. Sin embargo, de entrada, ante la oposición de la contraparte de que el proceso sea dejado sin fecha fijada y, sobre todo, tomando en consideración que se trata de un expediente que, según pone de relieve la glosa que lo conforma, tiene ya un tiempo importante en el fragor de su instrumentación, ha lugar a dejar a fecha fija el proceso. No olvidemos que la celeridad procesal impacta el rol judicial, en el sentido de dirigir ágilmente el proceso; pero, además, dicho principio afecta el rol forense de los abogados litigantes. Estos últimos están llamados a formular pedimentos tendentes a agilizar el proceso (TST, Departamento Central, 2.ª Sala, 7 de marzo del 2018, in voce, expediente núm. 031-201346863).

Principio de celeridad procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Orden del rol: en virtud del principio de celeridad, los tribunales han de adoptar las medidas de lugar para que los procesos llevados ante su jurisdicción sean conocidos con la mayor celeridad posible. En ese sentido, los expedientes que tengan fijadas medidas de comparecencias, sea de partes, de testigos o de agrimensores, por celeridad, deben ser dejados para el final del orden del rol, a fines de agilizar con los procesos que solamente van a recibir conclusiones, lo cual se desarrolla más rápido:

Si bien este tribunal estila dejar para el final, conforme al orden del rol del día, aquellos procesos que tienen fijadas medidas de instrucción, en este caso particular, dado que es una sola y elemental medida, vamos a proceder a escuchar al deponente en este mismo momento (TST, Departamento Central, 2.ª Sala, 8 de marzo del 2017, in voce).

PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE PRUEBA O DE ADQUISICIÓN PROCESAL

Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. Concepto. Limitaciones: el principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal, en suma, supone que las partes pueden servirse de todas las pruebas acreditadas a los debates. Las pruebas (documentales, materiales, testimoniales, etc.) pasan a ser parte del proceso, más que de la tribuna que la aportó. Pero si una parte es excluida o inadmitida en la instancia, ello arrastra las pruebas que esta pretendía incorporar:

Si bien el principio de adquisición procesal o de comunidad de la prueba supone que, en suma, las piezas aportadas por las partes pasan a formar el expediente y, por tanto, cualquiera de dichas partes pudiera servirse de ellas, lo cierto es que esto será así, por pura lógica procesal, respecto de aquellos que justamente ostenten tal calidad de "parte" en el proceso. Así, en la especie, al inadmitirse la consabida intervención, se excluyó a dicha parte interviniente; con lo cual, mal podría forjar su convicción el tribunal en función de documentos que fueron aportados por alguien que ha dejado de ser parte. Y es que, como se ha visto, al estudiar este principio procesal de comunidad de prueba, ha de interpretarse todo a partir de aquellos que sean parte: lo que se...