Los principios registrales en el sistema inmobiliario registral dominicano

• Fecha: 01 Julio 2024

El derecho inmobiliario registral es una materia con vocación comparatista¹. El derecho extranjero sirve de referencia para el estudio del propio derecho, lo que se pone de manifiesto en los congresos internacionales sobre derecho registral. En estos se analizan los rasgos y características de los sistemas registrales de cada país, así como las dificultades que han tenido que superar los distintos países y los logros alcanzados en el mejoramiento de los sistemas registrales. Esta vocación comparatista encuentra su razón de ser en que las naciones enfrentan problemas idénticos para organizar la publicidad de los derechos reales inmobiliarios: la consecución de la seguridad jurídica. En el logro de esta finalidad, los distintos países se nutren de principios comunes, que configuran los distintos sistemas registrales. Estos son los llamados principios registrales.

Los principios registrales son construcciones jurídicas que constituyen la sustancia de los sistemas registrales. Reflejan la técnica de la metodología alemana que crea conceptos a partir de la norma, de manera que no constituyen una abstracción² de ella, sino que se derivan del derecho positivo. Los principios registrales reflejan la realidad jurídica de los distintos sistemas inmobiliarios registrales, y sirven de guía a la función registral³ y, a su vez, orientan el procedimiento registral. No son presupuestos aislados, sino que se relacionan entre sí para lograr la eficacia y la seguridad de los sistemas registrales⁴.

Entre los principios que inciden en los efectos de la inscripción pueden mencionarse “el principio de inscripción, legitimación, inoponibilidad, fe pública registral y el principio de prioridad”⁵. Aquellos que se constituyen en los requisitos de la inscripción son “principio de rogación o instancia, principio de voluntariedad de la inscripción, principio de negocio causal, principio de tracto sucesivo, principio de legalidad y principio de especialidad o determinación”⁶.

Desarrollaremos los principios de aplicabilidad en el sistema inmobiliario registral dominicano, por lo que no nos detendremos en el principio de voluntariedad de la inscripción, ya que este principio desestima la necesidad de la inscripción para la configuración del derecho y en nuestro derecho es necesario inscribir el negocio jurídico para que este nazca o se configure. De ahí el efecto constitutivo de la inscripción en el derecho dominicano. Esta obligatoriedad de la inscripción se revela en el artículo 90 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario cuando afirma:

El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado.

[...]

Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el registro de títulos correspondiente”. Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de aguas y minas.

El principio de negocio causal se aplica en la República Dominicana, si bien no está desarrollado por la doctrina; tiene que ver, como en España, con la necesidad de expresión de la causa en el contrato, contrario a como ocurre en el sistema alemán, que es de causa abstracta. La normativa dominicana no es extensiva en cuanto a la descripción de los principios registrales. La ley en su parte introductiva adopta principios generales cuyo principio II aborda los principios registrales como criterios, que son verdaderos principios registrales en el derecho comparado: especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad. Por su parte, el Reglamento General de Registro de Títulos no indica todos los principios registrales existentes en el sistema registral inmobiliario dominicano. Por eso es evidente que nuestro sistema registral se nutre del derecho comparado para establecer los principios registrales que lo configuran y que guían al registrador en la función calificadora, a la vez que orientan el procedimiento registral.

LEGALIDAD

La Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, indica que el principio de legalidad “consiste en la depuración previa del derecho a registrar”. El, registrador al ejercer la función calificadora, examina la legalidad de los actos que aspiran a ingresar al registro. Luego de inscritos, los derechos se considerarán como válidos y verdaderos; estos son inatacables debido al efecto constitutivo y convalidante del registro. La depuración previa del derecho a registrar se realiza a través de la función calificadora, que consiste, de acuerdo al artículo 47 del Reglamento General de Registro de Títulos (RGRT), en “la facultad que el registrador de títulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás requisitos”. El artículo 49 del RGRT afirma que la legalidad de la documentación consiste en que esta esté de acuerdo con la Constitución, la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, el Código Civil y el Reglamento General de Registro de Títulos. En la tarea de examinar la legalidad de la documentación sometida, también el registrador determinará si los documentos cumplen los requisitos de forma y de fondo que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.

El registrador, al calificar los documentos presentados con fines de inscripción, deberá tomar en cuenta el tipo de documento sometido, ya que dependiendo de si se trata de acto privado, un acto judicial o administrativo, la calificación tendrá mayor o menor alcance. Tratándose de contratos, se deberá establecer si se cumplen los requisitos de condiciones de validez de las convenciones indicados en el artículo 1108 del Código Civil, que establece que “son esenciales para la validez de una convención: el consentimiento de la parte que se obliga, su capacidad para contratar, un objeto cierto que forme la materia del compromiso, una causa lícita en la obligación”.

El consentimiento de las partes intervinientes no puede estar viciado, como lo estaría en caso de violencia. Por eso el registrador, dentro de las facultades al ejercer la función calificadora, podrá citar o contactar a las partes si así lo considera necesario —en caso de duda, por ejemplo— para confirmar la firma de los contratantes. En ese sentido, el artículo 54 del RGRT precisa que el registrador está facultado para:

Citar o contactar, de manera excepcional y si lo considera pertinente, ya sea de forma presencial o por medios telemáticos, al o a los solicitantes, propietarios o beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes, si los hubiere, para que ratifiquen o rectifiquen algún documento sobre el cual hubiere alguna duda respecto de su contenido.

También el registrador deberá cerciorarse de que las partes intervinientes en el negocio jurídico son capaces de acuerdo a la ley. El menor deberá estar representado por su tutor. Deberá existir en el contrato el inmueble, cuya falta constituye una irregularidad insubsanable, de acuerdo al artículo 64 del RGRT. La causa deberá ser lícita, refiriéndonos a la causa subjetiva, la causa del contrato⁷. El examen de estos elementos otorga gran alcance a la función calificadora, convirtiendo al registrador en guardián de la seguridad jurídica preventiva, necesaria en los sistemas inmobiliarios registrales de derechos como lo es el sistema dominicano.

Debido a la importancia de controlar la legalidad de los documentos sometidos a calificación, a fin de que no entren al registro derechos defectuosos, la función calificadora es obligatoria. El registrador no podrá sustraerse de esta tarea ni delegarla en otra persona, al mismo tiempo que se ejerce con independencia funcional, por lo que el registrador no podrá recibir injerencias ni presiones de otro funcionario u órgano en el sentido de cómo calificar una solicitud. Así lo indica el artículo 51 del RGRT: “La función calificadora es obligatoria, indelegable, unitaria y se ejerce con independencia funcional…”. Para proteger la independencia del registrador al calificar es necesario su inamovilidad y que perciba una adecuada remuneración. De igual modo, debido a la importancia de su función calificadora y del impacto que tendrá lo inscrito en el mercado inmobiliario, la selección de los registradores debe ser rigurosa y producto de un concurso público de oposición.

El sistema inmobiliario registral dominicano contempla en el artículo 39 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario el fondo de garantías de inmuebles registrados, el cual en nuestro sistema cumple una función resarcitoria por inexactitud registral, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador. El artículo 39 de la Ley núm. 108-05 se refiere así al fondo de garantía:

La garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido...