El regimen de las mayorias en las asambleas de condominios

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"El régimen de las mayorías en las asambleas de condominios"

Fabio J. Guzmán Ariza

Abogado y autor de las obras Ley 5038 sobre condominios, comentada, anotada y concordada con la ley 108-05 de registro inmobiliario, con su formulario; y Ley 108-05 de registro inmobiliario, comentada, anotada y concordada con sus reglamentos; entre otras.

RESUMEN:

Gran parte de la práctica y la doctrina dominicanas en materia de condominios ha malinterpretado el artículo 12 de la ley 5038 de 1958, que instituye el régimen de mayorías para la toma de decisiones en las asambleas de condóminos. Tomando como referencia la vieja ley francesa de condominio del año 1938, fuente principal de nuestra ley 5038, el autor comenta el verdadero alcance del artículo 12 de dicha ley. Se enumeran, además, todos los casos en los cuales la ley 5038 exige el consentimiento unánime de los condóminos para la toma de decisiones.

PALABRAS CLAVES:

Condominio, asamblea, régimen de las mayorías, ley 5038 de 1958, ley 108-05 de registro inmobiliario, ley francesa de condominio del 28 de junio de 1939, derecho inmobiliario, República Dominicana.

INTRODUCCIÓN:

Los condominios se han convertido en las últimas décadas en el tipo de vivienda preferido por las clases media y media alta en las ciudades dominicanas. Este cambio obedece a razones demográficas y económicas: a la creciente concentración de la población en los principales núcleos urbanos y a la consecuente valorización de los terrenos que allí se encuentra, que ha sacado de competencia a la opción tradicional de construir viviendas unifamiliares. La supremacía del condominio sobre la vivienda unifamiliar es la norma en todas las grandes ciudades del mundo.

La legislación dominicana sobre condominios –la ley 5038 de 1958– data de una época en que escaseaba ese tipo de vivienda en nuestro país. Durante los primeros treinta años de su vigencia muy pocos doctrinarios dominicanos –para no decir ninguno– se dedicaran a estudiarla y analizarla a profundidad. Por esa razón, cuando en los años setenta y ochenta se inició en la República Dominicana el auge de los condominios, los abogados llamados a constituirlos no disponían ni de la doctrina ni de los modelos adecuados que les sirvieran de guía, y se vieron muy naturalmente atraídos a los conceptos y fórmulas por ellos conocidos de materias afines, especialmente la societaria, tales como los de dirección colegiada (consejo de administración, junta de directores), asambleas ordinarias y extraordinarias, cuórum y mayoría simple, sin tomar en cuenta que estas nociones son ajenas al texto de la ley 5038 y que en algunos casos desvirtúan su contenido.

Hay que recordar que nuestra ley de condominio es una adaptación parcial de la ley de condominio francesa del 28 de junio de 1938, concebida para pequeños edificios con pocos apartamentos, cuyos dueños se conocían entre sí y donde se suponía que debía primar sobre todo el consenso. Por ello nos encontramos con que nuestra ley 5038 instituye un régimen de mayorías rígido e inflexible, especialmente para las grandes multipropiedades de nuestra época con cientos de unidades y decenas de edificios, para las cuales resulta contraproducente y obsoleta. En Francia, la ley del 28 de junio de 1938 fue derogada y...