El régimen legal de los condominios en la República Dominicana

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"El régimen legal de los condominios en la República Dominicana"

Luisa Nuño

Socia de Headrick Rizik Álvarez & Fernández.

RESUMEN:

Con la Ley 108-05 se modificó por completo el proceso de constitución de los condominios. Se presenta una mirada general al régimen legal actual y se realizan algunas recomendaciones para la reglamentación de los condominios.

PALABRAS CLAVES:

Condominio, consorcio de propietarios, derecho inmobiliario, Ley 108-05, Ley 5038, República Dominicana.

El sistema inmobiliario en la República Dominicana se encuentra regido desde el año 2007 por la Ley de Registro Inmobiliario, núm. 108-05, así como por su correspondiente reglamentación. Desde la promulgación de la Ley 108-05 se establecieron unos programas de modernización y consolidación de la Jurisdicción Inmobiliaria. El principal objetivo de estos programas fue la asistencia en la transición para la aplicación de la nueva ley.

Entre las novedades de la normativa inmobiliaria se incluyen modificaciones a leyes afines, tal como la Ley de Condominio núm. 5038 de 1958, la cual cada día reviste mayor importancia pues, desde hace ya varios años, el desarrollo urbanístico de las ciudades ha conllevado la migración familiar de las casas a apartamentos, así como de los negocios de edificios particulares a los locales en plazas y en centros de negocios, que proliferan por todas partes.

Con las modificaciones realizadas a la Ley de Condominio el proceso de aprobación de un régimen de condominio se transforma por completo. Entre otras cosas, se incorporan nuevas figuras tales como los sectores propios, comunes, y comunes de uso exclusivo; también se regula la forma de numerar de los sectores y el proceso para la presentación de planos. Estos nuevos requerimientos y procesos se encuentran detallados en el Reglamento General de Mensuras Catastrales, en las disposiciones técnicas emitidas por Mensuras Catastrales y en el Reglamento General de los Registros de Títulos, que conforman el marco regulatorio aplicable para cualquier condominio nuevo o modificación de uno existente.

Es importante notar que para la ley se considera como sector propio el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la vía pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas. Se consideran sectores comunes las partes del inmueble carentes de autonomía funcional que, por su destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. Se denominan sectores comunes de uso exclusivo aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios, como podrían ser los espacios de parqueos asignados a una sección específica.

El artículo 173 del Reglamento General de Mensuras establece que son necesariamente comunes: (i) el terreno sobre el cual está edificado el condominio; (ii) los elementos materiales que delimitan la parcela; (iii) los muros u otros objetos que separan los sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio común.

Cabe mencionar que los muros se clasifican en propios y comunes. Se consideran integrados, y por tanto propios de un sector, aquellos...