Sentencia nº 3 de Suprema Corte de Justicia, del 10 de Diciembre de 1997.

• Número de resolución: 3
• Fecha: 10 Diciembre 1997
• Emisor: Primera Sala Suprema Corte de Justicia

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, regularmente constituida por los Jueces R.L.P., A.R.B.D., E.M.E., M.T. y J.G.C.P., asistidos de la Secretaria General, en la Sala donde celebra sus audiencias, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, hoy 10 de diciembre de 1997, años 154º de la Independencia y 135º de la Restauración, dicta en audiencia pública, como Corte de Casación, la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por I.M.S., dominicano, mayor de edad, empresario, portador de la Cédula de Identidad y Electoral No. 001-0338647-7, domiciliado y residente en el Kilómetro 7 1/2 de la Autopista Duarte de esta ciudad, contra la sentencia dictada el 29 de octubre de 1996, por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, cuyo dispositivo se copia más adelante:

Oído el alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 9 de enero de 1997, suscrito por el abogado del recurrente, en el cual se proponen los medios que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa del 24 de enero de 1997, suscrito por el abogado del recurrido G.A. de la Rosa;

Visto el auto dictado el 20 de noviembre de 1997 por el Magistrado R.L.P., Presidente de la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual se llama a sí mismo, en su indicada calidad, juntamente con los M.A.R.B.D., E.M.E., M.T. y J.C.P., Jueces de este Tribunal, para integrar la Cámara, en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con las Leyes Nos. 684 de 1934 y 926 de 1935;

Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997; La Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, después de haber deliberado y visto los textos legales invocados por el recurrente y los artículos 1 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta lo siguiente: a) que con motivo de una demanda a breve término en desalojo, intentada por I.M.S. contra G.A. de la Rosa, la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, dictó el 4 de noviembre de 1994, una sentencia con el siguiente dispositivo: "FALLA: PRIMERO: Se acumula la excepción de incompetencia promovida por la parte demandada, Sr. G.A. de la Rosa, para fallarla conjuntamente con el fondo de la presente demanda, pero por disposiciones diferentes, en virtud del artículo 4 de la Ley 834 de julio de 1978; SEGUNDO: Rechaza en todas sus partes los demás pedimentos incidentales hechos por el demandado, Sr. G.A. de la Rosa, por improcedentes y mal fundadas; TERCERO: Fija para el 22 del mes de noviembre del año Mil Novecientos Noventa y Cuatro, a las nueve (9:00) horas de la mañana la audiencia a la cual las partes envueltas en el presente caso, deberán presentarse a concluir el fondo del mismo; CUARTO: Reserva las costas para que sigan la suerte de lo principal."; b) Que sobre el recurso de impugnación (le contredit) interpuesto por G.A. de la Rosa, contra la mencionada sentencia, la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, dictó el 18 de enero de 1995 sentencia in-voce, cuyo dispositivo es el siguiente: "Falla: Primero: Declara la competencia de la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, en lo relativo a la demanda introductiva del proceso, por los motivos precedentemente expuestos; Segundo: Avoca el conocimiento del fondo del litigio intervenido entre el Sr. G.A.A. e I.M.S. y toma a este respecto las providencias siguientes: a) Da acta de las calidades de los abogados constituidos por ambas partes; b) Dispone una comunicación reciproca de documentos en dos plazas comunes y sucesivos de 15 días cada uno; el primero para el deposito de las piezas y el segundo para su toma de conocimiento; c) Se reserva las costas para fallarlas conjuntamente con el fondo;" c) que el 17 de octubre de 1995, la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, dictó otra sentencia con el siguiente dispositivo: "Falla: Primero: Rechaza el presente recurso de impugnación (le contredit) interpuesto por el señor G.A. de la Rosa contra la sentencia dictada en fecha 4 de noviembre de 1994, por la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, los pedimentos de fusión de expedientes y de comparecencia personal de las partes, formuladas mediante conclusiones vertidas en audiencia por dicho señor impugnante, por los motivos y razones precedentemente expuestos; Segundo: Ordena una prórroga de la comunicación de documentos entre las partes en litis, y dispone que dicha prórroga tenga lugar en dos (2) plazos comunes y sucesivos de quince (15) días cada uno; el primero para que las partes depositen vía secretaría, documentos en apoyo de sus pretenciones, el segundo para que tomen comunicación de los mismos; dichos plazos comenzarán a correr a partir de la notificación de esta decisión; Tercero: Fija la audiencia pública del día miércoles veinte (20) del mes de diciembre del año mil novecientos noventa y cinco (1995), a las nueve horas de la mañana (9:00 A.M.), para la continuación del conocimiento del presente recurso de impugnación (le contredit); Cuarto: Reserva las costas, para fallarlas conjuntamente con el fondo; Quinto: C. al ministerial R.A.C.V., alguacil de estrados de este tribunal, para la notificación de la presente sentencia"; d) que el 29 de octubre de 1996, la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, dictó la sentencia ahora impugnada, cuyo dispositivo es el siguiente: "FALLA: PRIMERO: Rechaza la demanda a breve término en resciliación de contrato de arrendamiento y desalojo incoada por el señor I.M.S. en contra del señor G.A. de la Rosa, por los motivos dados en el cuerpo de esta sentencia; SEGUNDO: Condena al señor I.M.S.A., al pago de las costas y ordena su distracción en provecho del Dr. T. de Moya Espinal y del L.. A.S.C.S., abogados de la parte gananciosa";

Considerando, que en su memorial los recurrentes invocan los siguientes medios de casación: Primer Medio: Desnaturalización del contrato. Violación de los artículos 1134 y 1135 del Código Civil. Errónea interpretación de los hechos de la causa. Falta de base legal; Segundo Medio: Desnaturalización del documento suscrito el 7 de septiembre de 1994 por V.A.A.S.. Falsa aplicación al contrato de la tácita reconducción. Violación al artículo 141 del Código de Procedimiento Civil. Falta de motivos y de base legal; Tercer Medio: Desconocimiento de la finalidad del Decreto 4807 de 1959 y errónea aplicación a los contratos que no se refieren a casa de habitación. A. interpretación de la jurisprudencia. Falta de motivos y base legal;

Considerando, que en el desarrollo de su primer medio, el recurrente alega en síntesis lo siguiente: que el propósito de su demanda es "reivindicar la Super-Estación de Gasolina y Servicios O.S., la cual había dado en arrendamiento por diez años y mediante el pago de una sola prestación ascendente a la suma de RD$60,000.00, más un porcentaje de la gasolina vendida, como un accesorio del contrato"; que en el contrato de subarrendamiento suscrito entre B.R. y el recurrido, el primero le cede y traspasa al segundo, sus derechos de arrendamiento, indicándose en el contrato "que el nuevo subarrendatario G.A. de la Rosa se obligaba a respetar el contrato suscrito entre I.M.S.A. y V.A.A.S., especificándose en el mismo, el tiempo de duración del contrato original"; que el contrato entre I.M.S.A. y V.A.A.S., fue concertado por 10 años el 31 de agosto de 1984 y que éste quedaba extinguido el 31 de agosto de 1994, sin importar quien detentara el negocio y por tanto los subarrendatarios no podían traspasar más derechos de los que habían recibido originalmente; que la jurisprudencia citada por la Corte que expresa que "la llegada del término no es causa de terminación del contrato" sin que se distinga si el arrendamiento es de un local comercial o una vivienda familiar, según el Decreto No. 4807 de 1959, fue desnaturalizada, porque el legislador en esa disposición lo que toma en cuenta son los colmados, pulperías, zapaterías, etc., comercios y pequeñas industrias que "sí son de interés social conforme al espíritu de dicha disposición legal"; que en ningún momento I.M.S., dio en arrendamiento local alguno, sino que el contrato, así como la demanda introductiva se referían, a la rescisión del contrato de arrendamiento de la Super-Estación de Servicio de expendio de combustible, es decir, a la explotación del fondo de comercio que constituye dicha estación de servicios; "que no se trata de un simple contrato de arrendamiento, sino de un contrato de cesión para la explotación del fondo de comercio", lo que se patentiza por la circunstancia de que al acordar el precio, el arrendatario quedaba obligado a pagar al arrendador, además de los RD$60,000.00, RD$2.00 mensualmente por cada galón de gasolina y RD$1.00 por cada galón de gasoil que venda en la referida estación de gasolina;

Considerando, que ha sido juzgado por esta Suprema Corte de Justicia, cuantas veces ha tenido oportunidad de hacerlo, y así lo pone de manifiesto la sentencia impugnada en uno de sus considerandos, que el vencimiento del término por el cual fue convenido el contrato de inquilinato, no es causa de terminación del mismo; que esa forma de razonar de la Corte a-qua, es correcta y se ajusta a las disposiciones del artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959, que no prevé entre las causas de rescisión la planteada por el recurrente; que el alegato de que las disposiciones de dicho decreto no son aplicables al caso ocurrente, porque "no se trata de un simple contrato de arrendamiento, sino de un contrato de cesión para la explotación de un fondo de comercio", carece de fundamento, porque independientemente de que en el expediente se encuentra depositado el contrato suscrito entre I.M.S. y V.A.A.S., que fue ponderado por el tribunal a-quo y en el que se establece que el arrendador cede en arrendamiento al arrendatario, "la Super Estación de Servicios de expendio de combustibles, lubricantes y otros servicios relacionados, de su propiedad, denominada "Oscar Santana" (La Isla), con sus edificaciones, anexidades y dependencias, levantadas en terrenos también de su propiedad", el artículo 5 del decreto antes citado, por los términos generales en que está redactado no deja duda de que incluye el arrendamiento de inmuebles destinados a este tipo de actividad comercial, al expresar en su párrafo a), lo siguiente: "Cuando a diligencias del propietario o por virtud de orden de autoridad competente, el desahucio se ha obtenido con el propósito de una nueva construcción, reconstrucción o reparación de un inmueble y éste estuviera ocupado por algún establecimiento comercial o de industria fabril amparado por una patente desde cinco años o más con anterioridad al desalojo, el inquilino tendrá la preferencia de volver a ocupar dicho inmueble si dentro del plazo de 30 días, a contar de la fecha en que el propietario le notifique por acto de alguacil que va a proceder a la nueva construcción, reconstrucción o reparación, le manifiesta de la misma forma al propietario su propósito de volver a ocupar el inmueble por un alquiler que no excederá del uno por ciento del valor adquirido por el inmueble por efecto de la nueva construcción, reconstrucción o reparación"; que como la ley no distingue, tampoco le es permitido al recurrente distinguir entre colmados, pulperías, zapaterías, comercios, y pequeñas industrias y fondo de comercio, para determinar los inmuebles que son susceptibles de un contrato de inquilinato; que si bien es cierto, al tenor del artículo 1134 del Código Civil, que las convenciones no pueden ser revocadas sino por mutuo consentimiento o por las causas que están autorizadas por la ley, al no figurar la llegada del término como causal de rescisión del contrato de inquilinato en el artículo 3 del Decreto 4807 de 1959, que rige esta materia, resulta evidente que el propietario del inmueble arrendado no podía por ese motivo, no autorizado por esta legislación especial, dar por terminado el contrato de inquilinato, por lo que el primer medio del recurso fundamentado en los textos legales citados carece de fundamento y debe ser desestimado;

Considerando, que en el desarrollo de su segundo medio de casación, el recurrente invoca en síntesis lo siguiente: que "la demanda fue incoada contra G.A. de la Rosa, pero la rescisión del contrato solicitada en el acto introductivo de instancia fue sobre el intervenido entre el recurrente y V.A.A.S., el cual se había extinguido por la llegada del término, que comprendía necesariamente el sub-arrendamiento del recurrido", de manera que el documento en que V.A.A.S. entregaba simbólicamente al recurrente el establecimiento, fue un documento complaciente, ya que éste "carecía de calidad para entregar el negocio que ya había salido de su patrimonio y que por ende era un tercero extraño al contrato intervenido entre R.B.R. y su esposa con el recurrido"; que esta situación "obligaba a la Corte a-qua a descartar dicho documento de la litis" y no atribuirle de manera unilateral "una importancia decisiva"; "determinando que ese documento hizo que la circunstancia de la llegada del término no produjera la rescisión convencional del arrendamiento principal y por ende no haya producido efecto sobre el sub-arrendatario y que el contrato se haya mantenido entre el señor I.M.S. y G.A. de la Rosa"; que otro absurdo de la sentencia impugnada lo fue el de considerar "que se había operado una tácita reconducción del contrato intervenido entre las partes"; que "la tácita reconducción atribuida al contrato" no es aplicable en la especie "pues independientemente de que no se trata de un simple contrato de arrendamiento, sino del arrendamiento de un punto comercial, de un negocio, el indicado contrato, fue convenido por diez años, pago en una sola prestación, cuyo precio se extinguió con el término..."; que la tácita reconducción se origina según el lenguaje jurídico "por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga", que así mismo "la sentencia impugnada ha violado el artículo 141 del Código de Procedimiento Civil, adoleciendo además de falta de motivos y de base legal"; que "el tribunal a-quo ha debido consignar en sus motivos la contestación de todas las especies que se le plantearon" y que "la decisión recurrida no ha cumplido con esta exigencia, limitándose a decidir el asunto a base de razonamientos que no le fueron planteados por las partes, a excepción de la aplicación a la especie del Decreto No. 4807 de 1959, sin decidir sobre otros asuntos que le habían sido deferidos por las partes";

Considerando, que sobre el medio que se examina, el tribunal a-quo en la sentencia impugnada da por establecido y comprobado "que el señor I.M.S. estaba consiente de que el señor G.A. de la Rosa había adquirido, mediante contrato del cuatro (4) de septiembre de 1986, convenido con R.B.R., derechos de arrendamiento sobre el inmueble originalmente arrendado por él al señor V.A.A.S., quien a su vez había subalquilado a B.R. por contrato del 1ro. de junio de 1985";

Considerando, que asimismo la sentencia impugnada revela que la Corte a-qua ponderó en su justo sentido y alcance, el documento del 7 de septiembre de 1994 que fue depositado en el expediente y por el cual el arrendatario original, V.A.A.S., decide entregar el inmueble objeto del arrendamiento al recurrente, por haberse operado el término fijado en el contrato suscrito por ellos, cuando advierte en sus motivaciones, que dicha circunstancia, refiriéndose al documento, hizo que "la resciliación convencional del arrendamiento principal no haya producido efecto sobre el sub-arrendamiento y que por esa circunstancia, el contrato se haya mantenido entre el señor I.M.S. y Gustavo Alcántara...", por lo que los alegatos del recurrente en ese sentido carecen de relevancia; que también fue ponderado el texto de la carta que el 6 de febrero de 1992 enviara el recurrente al recurrido, en la que el primero le refiere al segundo sobre su problema con el suministro de la energía eléctrica de su vivienda familiar, que se encuentra próxima al local comercial en litis, y en la que le recuerda que "hay un contrato que especifica que tú tienes que darme energía eléctrica y yo tengo que pagarte RD$200.00 por proporcionármela", lo que evidencia el conocimiento y aceptación por parte del arrendador, del subarrendatario y el vínculo de derecho directo establecido con éste, que fue reconocido por la sentencia impugnada; que esta actitud del arrendador frente al arrendatario que siguió ocupando el inmueble, equivale a consentir la continuación del contrato, es decir, la tácita reconducción, que implica una prórroga automática del arrendamiento; que en la especie la tácita reconducción produjo entre las partes un nuevo contrato al cual se extendieron de manera general, las mismas condiciones y cláusulas del anterior contrato;

Considerando, que en el tercer medio, el recurrente alega en síntesis lo siguiente: que la Corte a-qua ha interpretado para rechazar la demanda de manera acomoditicia la jurisprudencia, porque la posición de la jurisprudencia en el sentido de que", la llegada del término no pone fin al contrato de arrendamiento, se refiere exclusivamente al contrato de alquiler de casas de habitación"; que "el contrato cuya rescisión se persigue, no es un contrato de locación, sino un contrato de arrendamiento de un negocio o punto comercial"; que "el local es un accesorio del arrendamiento" y por tanto "el mismo no puede ser enmarcado en las disposiciones del Decreto No. 4807 de 1959"; que éste tipo de relación contractual está "regida por numerosas disposiciones legales, entre ellas la Ley 407 del 15 de octubre de 1972, que regula los contratos de arrendamiento entre los mayoristas y los detallistas de combustible, cuando los primeros son los propietarios de la estación de gasolina o arrendatarios de terceras personas, el cual lógicamente rige cuando el arrendador es el propietario de la estación de gasolina", disponiendo en el párrafo II del artículo 6, la forma de proceder "cuando expira el término estipulado en el contrato, no aplicándose al propietario cuando es el arrendador, la parte final de dicho párrafo que prevé una indemnización en favor del arrendatario, por el punto comercial";

Considerando, que tal y como es admitido por el propio recurrente en su memorial de casación, la Ley No. 407, del 15 de octubre de 1972, está destinada a regular las relaciones entre mayoristas y detallistas de gasolina y demás derivados del petróleo y productos similares, entendiéndose por mayorista, para los fines de esta ley "toda persona física o moral que venda al por mayor principalmente a los detallistas o a las empresas industriales o comerciales, o a los departamentos estatales o instituciones autónomas del Estado, gasolina, diesel oil, aceites, lubricantes y otros productos similares"; que asimismo, la indicada ley define al detallista como "toda persona física o moral que venda al por mayor gasolina, diesel oil, aceites, lubricantes y otros productos similares directamente al consumidor en estaciones debidamente instaladas en los sitios y de acuerdo con los requisitos exigidos por la ley"; que como se advierte del estudio de la sentencia impugnada y de los documentos a que ella se refiere, las relaciones que se establecieron entre el recurrente, el inquilino original y los subinquilinos con motivo del arrendamiento de la estación de servicios de que se trata, no vincularon a mayorista alguno, calidad indispensable, no obstentada por ninguna de las partes, para que pudiera aplicarse al caso las previsiones de la señalada Ley No. 407, 1972;

Considerando, en cuanto a la violación del artículo 141 del Código de Procedimiento Civil, alegada por el recurrente, se puede advertir, que lo expuesto precedentemente y el examen de la sentencia impugnada ponen de manifiesto que ella contiene una relación de los hechos y motivos suficientes y pertinentes que han permitido a la Suprema Corte de Justicia, como Corte de Casación, verificar que en la sentencia impugnada se ha hecho una correcta aplicación de la ley; que por tanto, los medios segundo y tercero del recurso carecen de fundamento y deben también ser desestimados.

Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por I.M.S., contra la sentencia dictada en atribuciones civiles, por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, el 29 de octubre de 1996, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo; Segundo: Condena al recurrente, al pago de las costas, ordenando la distracción de las mismas en provecho de los Licdos. J.E.M.P. y J.M.M., quienes afirman estarlas avanzando en su mayor parte.

Firmado: R.L.P., A.R.B.D., E.M.E., M.T., J.G.C.P.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran en su encabezamiento en la audiencia pública del día, mes y año en él expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General que certifico.