Sentencia nº 6 de Suprema Corte de Justicia, del 17 de Febrero de 1999.

Fecha17 Febrero 1999
Número de resolución6
EmisorPrimera Sala Suprema Corte de Justicia

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, regularmente constituida por los Jueces R.L.P., E.M.E., M.T. y J.G.C.P., asistidos de la Secretaria General, en la Sala donde celebra sus audiencias, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, hoy 17 de febrero de 1999, años 155º de la Independencia y 136º de la Restauración, dicta en audiencia pública, como Corte de Casación, la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por Combustibles y G., S.A., sociedad comercial constituida y organizada de acuerdo con las leyes de la República, con su domicilio social en la avenida J.F.K. esquina J.T.M. y C., de esta ciudad, representada por el presidente de su consejo de administración, R.D., dominicano, mayor de edad, casado, empresario, de este domicilio y residencia, portador de la cédula de identidad y electoral No. 001-0129090-6, contra la sentencia dictada por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, el 18 de diciembre de 1997, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído al Dr. J.C.H., por sí y por el Dr. Ramón Tapia Espinal y el Licdo. M.R.T.L., abogados de la recurrente, en la lectura de sus conclusiones;

Oído al Dr. J.H.M., la Licda. A.C.J. y al Dr. P.C.P., abogados de la recurrida Esso Standard Oil, S.A.L., en la lectura de sus conclusiones;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 20 de marzo de 1998, suscrito por los Dres. R.T.E., J.C.H.B. y el Lic. M.R.T.L., en el cual se invocan los medios de casación que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 15 de mayo de 1998, suscrito por los Dres. P.C.P. y J.E.H.M. y la Licda. A.C.J.S., abogados de la recurrida;

Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997; La Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, después de haber deliberado y visto los textos legales invocados por la parte recurrente y los artículos 1, 20 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta lo siguiente: a) que con motivo de una demanda en rescisión de contrato incoada por la Esso Standard Oil, S.A., L., contra Combustibles y G., S.A., la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, dictó en sus atribuciones civiles el 24 de octubre de 1996, una sentencia con el siguiente dispositivo: "Primero: Admite la demanda en rescisión de contrato incoada por la Esso Standard Oil, S.A.L., contra la sociedad Combustibles y G., S.A., conforme al acto No. 877-95, de fecha 9 de octubre de 1995, notificado por el ministerial D.A.P., Alguacil Ordinario de la Suprema Corte de Justicia, y, en consecuencia, declara la rescisión pura y simple del contrato suscrito por dichas partes en fecha 1ro. de septiembre del año 1989; Segundo: Ordena a la Combustibles y G., S.A., la entrega formal a la Esso Standard Oil, S.A., L., de los equipos, maquinarias, instalaciones y el local objeto de la explotación comercial de que se trata, con todas las consecuencias legales; Tercero: Condena a Combustibles y G., S.A., al pago de las costas del procedimiento, con distracción de las mismas en favor de los abogados Dr. L.R.C.M., L.. A.C.J.S., quienes aseguran haberlas avanzado en su totalidad"; b) que sobre el recurso interpuesto intervino la sentencia ahora impugnada cuya parte dispositiva es la siguiente: "Primero: Declara regular y válido en cuanto a la forma el recurso de apelación incoado por la sociedad Combustibles y G., S.A., contra la sentencia dictada el 24 de octubre de 1996, por la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, en beneficio de la Esso Standard Oil, S.A., L.; así como la intervención voluntaria introducida por el Bloque de Detallistas Esso de Santo Domingo, Inc.; por haber sido hechas ambas actuaciones procesales con sujeción a las disposiciones legales correspondientes; Segundo: Rechaza dicho recurso y la referida intervención voluntaria, respecto del fondo, por las razones expuestas anteriormente en el presente fallo, y en consecuencia se confirma la sentencia recurrida; Tercero: Declara y reserva, actuando con propia autoridad, el derecho legal que le asiste a C. y G., S.A., de percibir de parte de Esso Standard Oil, S.A., L., la indemnización consagrada en el artículo 6 párrafo II de la Ley No. 407 de octubre de 1972, cuyo monto deberá lograrse por acuerdo entre dichas empresas, en su defecto la que estime el tribunal competente, conforme al derecho común; Cuarto: Condena a Combustibles y G., S.A., parte recurrente al pago de las costas del procedimiento, con distracción en provecho de los Dres. J.E.H.M., L.R.C.M. y A.C.J.S., quienes afirman haberlas avanzado";

Considerando, que la recurrente propone los siguientes medios de casación: Primer Medio: Desnaturalización de la substancia jurídica del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1ro. de septiembre de 1959 y consecuentemente, violación por distorsión de las disposiciones esenciales del Decreto No. 4807, de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios; Segundo Medio: Desnaturalización, en otro aspecto del mencionado contrato de arrendamiento de fecha 1ro. de septiembre de 1989, y por vía de consecuencia, violación de otro segmento del Decreto No. 4807, de 1959. Falta de base legal;

Considerando, que en el desarrollo del primer medio de casación propuesto, la recurrente alega, en síntesis, lo siguiente: que es la propia Esso Standard Oil, S.A., L., la primera en reconocer que en la especie se trata de un contrato de arrendamiento y concesión al detallista-arrendatario del edificio y el equipo que se describen en el contrato; que la Corte a-quo ha desnaturalizado el contenido jurídico fundamental del referido contrato de arrendamiento y, consecuentemente, violado y distorsionado el Decreto No. 4807 de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y D., en los considerandos de las páginas 13, 14 y 15 de la sentencia recurrida; que incurre en un dislate la Corte a-qua, al decidir en su sentencia que la concesión de la explotación comercial conlleva de manera indisoluble el derecho a la ocupación y uso del inmueble y de los equipos, pero con carácter puramente accesorio y necesario dentro del marco de dicha explotación y operación comercial, y que el Decreto No. 4807, de 1959, se aplica exclusivamente a los alquileres de casas, apartamentos, habitaciones, etc., y a los locales comerciales o negocios en cuya explotación no intervienen los propietarios de los locales, sino ocupados dichos inmuebles por inquilinos mediante contratos de inquilinato o arrendamiento puro y simple, sin injerencia de los propietarios en el uso o explotación a que se dediquen los locales; que es incuestionable que la Corte a-qua desnaturaliza el contrato de arrendamiento y viola, por tanto, el Decreto No. 4807, al hacer tales consideraciones;

Considerando, que en la sentencia impugnada se expresa al respecto lo siguiente: que la concesión de la explotación comercial conlleva de manera indisoluble el derecho a la ocupación y uso del inmueble y de los equipos, pero con carácter puramente accesorio y necesario dentro del marco de dicha explotación y operación comercial; que en sentido contrario, el Decreto No. 4807 del año 1959 sobre Alquileres de Casas y D., se aplica exclusivamente a los alquileres de casas, apartamentos, habitaciones, etc., y a los locales comerciales o negocios en cuya explotación no intervienen los propietarios de esos locales, sino ocupados dichos inmuebles por inquilinos mediante contratos de inquilinato o arrendamiento puro y simple, sin urgencia alguna de los propietarios en el uso o explotación a que sean dedicados tales locales; y no como ocurre en el presente caso, en el cual existe un contrato de explotación, suministro de combustibles y operación comercial de un establecimiento propiedad de la intimada; que además, el Decreto No. 4807 prohibe la terminación contractual por la llegada del término contratado, lo que no ocurre en este caso al estar regido por la Ley No. 407 de fecha 15 de octubre de 1972, cuyo artículo 6 contempla, por una parte, la resolución unilateral no justificada y, por otro lado, en su párrafo II, la resolución por expiración del término estipulado en el contrato, nada de lo cual permite el referido Decreto No. 4807; que por las razones expuestas anteriormente, la Esso ha ejercido correctamente su derecho a dar por terminado el contrato que la unía a la actual intimante Combustibles y G., S.A., sin necesidad de invocar y probar falta o incumplimiento contractual alguno a cargo de su contraparte; que, en esas condiciones, operó válidamente la terminación del contrato por la llegada del término, denunciada por la Esso con sesenta (60) días de anticipación de conformidad con el propio contrato, según ha sido comprobado", pero;

Considerando, que el estudio de la sentencia impugnada y del expediente revela, que entre la recurrente Combustibles y G., S.A., y la recurrida Esso Standard Oil, S.A., L., intervino el 1ro. de septiembre de 1989, un contrato en virtud del cual la segunda convino en mantener en arrendamiento y concesión en favor de la primera, que aceptó, un establecimiento comercial dedicado a una estación para el expendio de combustible de motor Esso al detalle y otros productos relacionados con el servicio a vehículos, situado en la Avenida J.F.K.E.. J.T.M. (antiguo Camino del Este) en Santo Domingo; que en el referido contrato se estipularon una serie de condiciones tales como: la obligación del detallista-arrendatario a usar el establecimiento comercial exclusivamente en los fines que determinaron la contratación, la operación normal de una estación de servicio Esso de combustibles, lubricantes, llantas neumáticas, baterías y accesorios; la prohibición para el detallista-arrendatario de realizar alteraciones en el edificio de la estación de servicio ni en los equipos, sin el permiso previo de la compañía propietaria; el pago del arrendamiento en la forma y monto convenidos; la obligación del detallista-arrendatario de satisfacer los gastos de patente, luz, energía eléctrica, agua, teléfono y demás gastos usuales para el manejo y operación de la estación; la obligación del detallista-arrendatario de no ceder el contrato ni subarrendar la estación o porción alguna de ella; el reconocimiento de que no se deshace el contrato de arrendamiento por la muerte del detallista-arrendatario; que el contrato así concertado, si bien contiene una concesión para una explotación comercial, esa concesión constituye, en la especie, el destino que de común acuerdo entre las partes, se le daría al inmueble, y que no era otro que el de explotar en el mismo una estación para el expendio de combustible de motor Esso al detalle y otros productos relacionados con el servicio a vehículos; que, conforme con las previsiones del artículo 1728 del Código Civil, compatible con lo prescrito por el Decreto No. 4807, de 1959 sobre Control de Alquileres de Casas y D., el arrendatario está obligado principalmente: 1ro. a usar la casa arrendada como buen padre de familia y con arreglo al destino para que le ha sido dada por el contrato, o el que se deduzca de las circunstancias a falta de convenio?; que lejos de ser el uso del inmueble y los equipos un accesorio de la explotación y operación de la estación de servicio, como sostiene la recurrida, ello constituye, en cambio, el elemento determinante, de acuerdo con el texto legal citado, de la naturaleza del contrato que, unido a las condiciones estipuladas y que se mencionan antes, configuran el arrendamiento de inmueble convenido, regido, en la especie, por el Decreto No. 4807, de 1959, al tenor de lo preceptuado en el artículo 5 del mismo y no por la Ley No. 407 de 1972, que reglamenta no el arrendamiento de inmuebles o locales, sino la venta de gasolina, diesel oil, aceites, lubricantes y otros productos similares, y menos aún, en el caso ocurrente, en que la propiedad del inmueble donde se encuentra la estación de servicio, es propiedad de la Esso Standard Oil, S.A., L., la que pudo ceder en arrendamiento, como se expresa en el contrato;

Considerando, que ha sido juzgado por esta Suprema Corte de Justicia, cuantas veces ha tenido oportunidad de hacerlo, que el vencimiento del término por el cual fue convenido el contrato de arrendamiento o inquilinato, no es causa de resiliación de dicho contrato; que este criterio se encuentra sustentado en las disposiciones del artículo 3 del referido Decreto No. 4807, de 1959, que no prevé entre las causas de terminación del contrato la planteada por la Esso Standard Oil, S.A., L. fundamentada precisamente en la terminación del contrato por la llegada del término;

Considerando, que el alegato de la recurrida en el sentido de que las disposiciones del decreto sobre alquileres de casas, no le son aplicables al caso ocurrente porque no se trata de un simple contrato de arrendamiento, sino de un contrato de cesión para la explotación de un fondo de comercio, no es pertinente, en razón de que el artículo 5 del citado decreto, al prever la preferencia que tiene el inquilino de volver a ocupar el inmueble cuando haya sido desahuciado y se encontrara ocupado por algún establecimiento comercial o de industria fabril, está incluyendo al arrendamiento de inmuebles destinados a este uso, entre aquellos regidos o comprendidos por el referido Decreto No. 4807; que si bien es cierto, como lo prescribe el artículo 1134 del Código Civil, que las convenciones no pueden ser revocadas sino por mutuo consentimiento o por las causas que están autorizadas por la ley, no menos cierto es que las disposiciones del señalado decreto son de orden público y, como tales, no pueden ser derogadas por acuerdos entre particulares; que de ello resulta que lo pactado por las partes en el artículo ocho (8) del contrato que suscribieron el 1ro. de septiembre de 1989, objeto de la controversia, según el cual el referido contrato por tiempo indefinido podrá ser rescindido mediante una comunicación hecha por una parte a la otra, por escrito, con sesenta (60) días de anticipación, no podía servir de fundamento válido para que, actuando de ese modo, la propietaria del inmueble desahuciara a la arrendataria, sin acogerse a las previsiones imperativas contenidas en el artículo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, según el cual "queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres; o por el inquilino subalquilar total o parcialmente el inmueble alquilado, no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado. Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de unos de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, el Control de Alquileres de Casas y D. autorizará el desalojo"; que al no reconocerlo así la Corte a-qua incurrió en la violación del texto legal ya señalado, por lo que la sentencia impugnada debe ser casada, sin necesidad de ponderar el otro medio propuesto por la recurrente.

Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia dictada por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, el 18 de diciembre de 1997, cuyo dispositivo se copia en parte anterior del presente fallo, y envía el asunto por ante la Cámara Civil de la Corte de Apelación de La Vega, en las mismas atribuciones; Segundo: Condena a la recurrida Esso Standard Oil, S.A., L., al pago de las costas con distracción en favor de los doctores R.T.E. y J.C.H.B. y del L.. M.R.T.L., abogados de la recurrente, quienes afirman estarlas avanzando en su mayor parte.

Firmado: R.L.P., E.M.E., M.T., J.G.C.P.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran en su encabezamiento, en la audiencia pública del día, mes y año en él expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifica.

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