Sentencia nº 13 de Suprema Corte de Justicia, del 24 de Octubre de 2001.

• Fecha: 24 Octubre 2001
• Número de resolución: 13
• Número de sentencia: 13
• Emisor: Primera Sala Suprema Corte de Justicia

CAMARA CIVIL Casa Aud

iencia pública del 24

de Octubre del 2001.

Preside: R.L.P..

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En nombre de la República, la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, ha dictado la sentencia siguiente:

Sobre el recurso de casación interpuesto Neoikos, S.A., sociedad comercial constituida de acuerdo con las leyes dominicanas, con domicilio social en esta ciudad, representada por el Dr. P.M.R., español, portador del pasaporte No. 23572714-Z, contra la sentencia dictada por la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación de Santo Domingo, el 18 de mayo del 2000, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído en la lectura de sus conclusiones al Dr. V.P.R., por sí y por la Dra. A.E.R.M. y el Lic. F.R.F., abogados de la parte recurrente;

Oído en la lectura de sus conclusiones al Dr. T.R.C., abogado de la parte recurrida, Desarrollo F. B., C. por A.;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República, el cual termina así: Único: Rechazar el recurso de casación interpuesto a la sentencia civil No. 252, dictada por la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación de Santo Domingo, en fecha 18 de mayo del año 2000;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 26 de julio del 2000, suscrito por el Dr. V. de Js. P.R., por sí y por la Dra. A.E.R.M. y el Lic. F.R.F., en el cual se proponen los medios de casación que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 1ro. de septiembre del 2001, suscrito por el Dr. T.E.R.C., abogado de la recurrida, D.F.B., C. por A.;

Visto el memorial de ampliación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 9 de enero del 2001, suscrito por el Dr. V. de Js. P.R., por sí y por la Dra. A.E.R.M., y el Lic. F.R.F., abogados de la recurrente, Neoikos, S. A.;

Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997 y los artículos 1, 20 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación; LA CORTE, en audiencia pública del 17 de enero del 2001, estando presentes los jueces: R.L.P., J.G.C.P., M.T., A.R.B.D. y E.M.E., asistidos de la Secretaria General, y después de haber deliberado;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta lo siguiente: a) que con motivo de una demanda en rescisión de contrato y daños y perjuicios, incoada por D.F.B., C. por A., contra Neoikos, C. por A., la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional dictó, el 8 de junio de 1999, una sentencia con el siguiente dispositivo: "Primero: Rechaza las conclusiones principales y la demanda reconvencional formuladas por Neoikos, S.A., contra D.F.B., C. por A., por los motivos expuestos; Segundo: Acoge la demanda en rescisión de contrato de venta y daños y perjuicios, incoada por D.F.B., C. por A., contra Neoikos, S.A., por ser regular en la forma y justa en cuanto al fondo; Tercero: Ordena la rescisión del contrato de venta suscrito entre las partes en fecha 19 de septiembre de 1996, y en consecuencia, dispone la reposición de la situación jurídica de Desarrollo F.B., C. por A. y Neoikos, S.A., al mismo estado en que se encontraban antes de operarse la venta; Cuarto: Condena a Neoikos, S.A., al pago de un millón cuatrocientos noventa y nueve mil cuatrocientos setenta y un pesos oro con ochenta centavos (RD$1,499,471.80) a título de reparación de daños y perjuicios a favor de Desarrollo F.B., C. por A.; Quinto: Condena a Neoikos, S.A., al pago de las costas del procedimiento, ordenándose su distracción a favor y provecho del Dr. T.R.C., quien afirma haberlas avanzado en su mayor parte"; b) que sobre el recurso interpuesto, intervino la sentencia ahora impugnada con el siguiente dispositivo: "Primero: Acoge en cuanto a la forma el recurso de apelación interpuesto por la razón social Neoikos, S.A., contra la sentencia dictada en sus atribuciones civiles por la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional marcada con el No. 4762, en fecha 8 de junio del año 1999, por haber sido conforme a la ley, pero lo rechaza en cuanto al fondo, por improcedente, mal fundado y carente de base legal, por los motivos expuestos; Segundo: Confirma en todas sus partes la sentencia recurrida y dispone que se ejecute conforme a su forma y tenor; Tercero: Condena a la compañía Neoikos, S.A., al pago de las costas del procedimiento y ordena que éstas sean distraídas en provecho del Dr. T.E.R.C., abogado, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad";

Considerando, que en su memorial, la parte recurrente propone los siguientes medios de casación: Primer Medio: Violación del artículo 1184 del Código Civil; Segundo Medio: Violación del artículo 1315 del Código Civil y falsa aplicación del artículo 1147 del Código Civil; Tercer Medio: Violación de los artículos 1168, 1583 y 1584 del Código Civil;

Considerando, que en apoyo de su primer y segundo medios de casación, la recurrente alega, en síntesis, que el contrato suscrito entre la recurrente y la recurrida el 19 de enero de 1996 mediante el cual ésta le vende el apartamento No. 6-B del C.T.M., por ser de carácter sinalagmático, genera obligaciones de ambas partes contratantes; que cualquiera de las partes que se considere liberada de su responsabilidad contractual debe haber cumplido con las obligaciones a su cargo; que de no ser así no puede exigir a su contraparte el cumplimiento de las suyas, pudiendo esta parte plantearle la excepción non adimpleti contractus, como medio de defensa; que la Corte a-qua, apesar de habérsele solicitado el rechazamiento de la demanda de la recurrida mediante planteamientos formales, fundamentados en el incumplimiento de parte de dicha recurrida de las condiciones puestas a su cargo, estos alegatos fueron considerados empíricos, indefinidos, e irrelevantes; que los incumplimientos de la recurrida se manifiestan entre otros, en haber comprobado la recurrente, según una certificación del Tribunal de Tierras, que el aludido apartamento se encuentra gravado con una hipoteca de quince millones de pesos, a favor del Banco de Reservas de la República Dominicana, inscrita en una fecha posterior a la venta del aludido apartamento, o sea, el 1ro. de noviembre de 1996, gravamen que mantuvo oculta la recurrida, apareciendo supuestos actos de cancelación parcial del aludido gravamen, no depositados en el Registro de Títulos; que a pesar de los requerimientos, dirigidos a dicho banco, procurando información respecto del indicado gravamen, no recibió respuesta alguna, por lo que la recurrente demandó al aludido Banco el 16 de agosto del 2000 ante la Cámara Civil y Comercial de la Primera Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, a fin de que fuera aportada la documentación correspondiente; que, en respuesta a dicha acción, el Banco, en la audiencia celebrada al efecto, expresó su negativa a la entrega solicitada, por alegado secreto bancario; que independientemente de esta acción, la recurrente presentó querella por violación del artículo 405 del Código Penal contra la recurrida y su Presidente, ante la Octava Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, encontrándose ésta suspendida por efecto de una declinatoria contra el juez titular, con propósitos dilatorios; que por otra parte, la recurrida entregó el inmueble vendido sin terminar, sin los parqueos para visitantes, que figuran en el proyecto de condominio, y son propiedad de todos los condómines; que la violación del artículo 1315 del Código Civil se manifiesta cuando la Corte a-qua estatuye erróneamente sobre la aplicación de la prueba; que cuando el acreedor demandante reclama daños y perjuicios como consecuencia de la inejecución de una obligación, debe aportar la prueba de su existencia, y el deudor demandado, su cumplimiento o la inejecución contractual de parte del demandante, para justificar su liberación; que la sentencia recurrida aplica falsamente el artículo 1147 del mencionado Código al no establecer en forma clara el incumplimiento e inejecución de las obligaciones contractuales puestas a cargo de la recurrida; que la Corte a-qua incurrió en los mismos errores que la jurisdicción de primer grado, en razón de que pone a cargo de la recurrente obligaciones que no contempla el contrato, calificando de empíricos los alegatos de la recurrente cuando afirma dicha Corte que no constituye una irregularidad el hecho de hipotecar un inmueble después de vendido éste, o construir una planta más en el condominio, cuando es sabido que la modificación de los planos del proyecto necesita la autorización de todos los condómines, puesto que la propiedad del condominio es compartida entre éstos;

Considerando, que consta en la sentencia impugnada que del examen de la sentencia dictada en primer grado, y los documentos que forman el expediente, se evidencia que la recurrida, D.F.B., C. por A., vendió el 19 de septiembre de 1996 a la recurrente, un apartamento en el sexto nivel del Condominio Torre Marfil, en la suma de tres millones quinientos mil pesos, quedando pendiente de pago un millón quinientos mil pesos; que antes de efectuar el pago de la suma pendiente, la vendedora autorizó a la compradora a ocupar el apartamento vendido; que, a partir de dicha ocupación la compradora no efectuó ningún otro pago, por lo que la vendedora demandó la rescisión de dicha venta y en daños y perjuicios, habiendo dictado el tribunal apoderado, sentencia el 8 de junio de 1999; que la recurrente apoya su recurso de apelación, en los medios siguientes: que la vendedora contrajo un préstamo por la suma de quince millones de pesos con el Banco de Reservas de la República Dominicana, afectando el inmueble vendido a la actual recurrente, con una hipoteca; que dicho gravamen fue supuestamente cancelado pero no se aportó el documento original de la cancelación parcial; que dicha hipoteca aparece inscrita en el certificado de título que ampara el inmueble vendido, lo que constituye prueba erga omnes de la vigencia del gravamen, hechos que no tuvo en cuenta el juez a-quo; que la actual recurrente nunca se ha negado a pagar lo adeudado, según fue previsto en el aludido contrato de venta, pero esperaba que todas las irregularidades fueran corregidas, entre las que señala la existencia de construcciones ilegales, desaparición de los parqueos para visitantes; ascensores del tipo no especificado, entre otros, a lo que se negó cumplir la vendedora violando el aludido contrato de venta, por cuya razón la compradora, actual recurrente, se negó a pagar la suma restante, o sea, un millón quinientos mil pesos; que por su parte, expone la Corte a-qua, la recurrida alega la improcedencia del recurso de apelación, por haber violado la recurrente, entonces apelante, los artículos 1650 y 1654 del Código Civil que la obligan al pago del precio de la venta, y el derecho que asiste a la vendedora a solicitar la rescisión del contrato de venta;

Considerando, que las irregularidades alegadas por la actual recurrente, sigue afirmando la Corte a-qua, fueron desestimadas, por entender, que el hecho de poner en garantía del préstamo con el Banco de Reservas de la República Dominicana de quince millones de pesos el apartamento adquirido por la recurrente, si bien es cierto que el contrato de venta fue suscrito con anterioridad, ello no implica, como afirma la recurrente, que se pusiera como garantía dicho apartamento, para respaldar el préstamo indicado, ya que el valor de éste es de tres millones quinientos mil pesos; que este préstamo es lo que los B.H. denominan interinos, a corto plazo, que los promotores diligencian para la terminación del proyecto de que se trata, y frecuentemente tienen fecha posterior a la de algunos contratos de venta, en razón de que éstos operan sobre planos o maquetas, y son los que aseguran los préstamos a largo plazo que otorgan las Asociaciones de Ahorros y Préstamos, a nombre de los compradores de apartamentos; que esta es la regla en los préstamos para la vivienda, por lo que el alegato de la recurrente debía ser desestimado; que respecto al alegato de que la hipoteca que grava el apartamento del recurrente nunca fue cancelada, no aportándose el documento original, la Corte a-qua comprobó en el expediente, una profusa información respecto de la cancelación parcial de dicha hipoteca; que una vez pagada la proporción del préstamo corresponde al comprador, saldar el precio de venta, ya sea mediante un préstamo gestionado y aprobado por una institución de financiamiento o por el aporte de sus economías, lo que constituye una condición sine qua non para operar la transferencia del inmueble al comprador, y la cancelación del gravamen, todo lo cual se ejecuta al recibir el pago final, expidiendo el título a nombre del comprador, con una hipoteca en primer rango a favor del prestamista;

Considerando, que constituyen hechos constantes, comprobados por la Corte a-qua, que el 19 de septiembre de 1996, la recurrida D.F.B., C. por A., vendió a la recurrente, Neoikos, S.A., un apartamento en el sexto piso del Condominio Torre Marfil, identificado con el número 6-B, conviniéndose la forma de pago del precio, y demás condiciones a cargo de ambas partes contratantes; que con posterioridad a dicha venta, el 26 de septiembre del mismo año, la recurrida contrajo un préstamo con el Banco de Reservas de la República Dominicana, por la suma de quince millones de pesos, y como garantía otorgó una hipoteca sobre el inmueble en el que fue construido el mencionado Condominio, inscrita en el Registro de Títulos del Distrito Nacional el 1ro. de noviembre de 1996, quedando afectado con dicho gravamen el apartamento adquirido por la recurrente, según quedó comprobado por una certificación expedida por el Registrador de Títulos del Distrito Nacional, que obra en el expediente; que, en respuesta a una demanda interpuesta por la vendedora, en rescisión de dicha venta por falta de pago de una porción del precio convenido, la recurrente, el 18 de septiembre de 1998, notificó a la recurrida una demanda reconvencional emplazándola ante la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, solicitando el rechazamiento de la acción iniciada por la recurrida, e invocando la ilegalidad del préstamo hipotecario contraído sin su consentimiento; la construcción de dos apartamentos adicionales y dos parqueos, suprimiendo los destinados a visitantes, como se hicieron figurar en los planos aprobados por las autoridades correspondientes y que sirvieron de base a la Resolución del Tribunal Superior de Tierras que aprobó el citado Condominio, independientemente de otras irregularidades que afectan el apartamento vendido, así como la condenación en daños y perjuicios; que la Corte a-qua rechazó los medios de defensa invocados por la recurrida alegando, por una parte, que la hipoteca consentida por la recurrida, es una operación usual que los promotores del proyecto convienen con los bancos hipotecarios, denominados "préstamos interinos" frecuentemente con fechas posteriores a algunos contratos de venta, para asegurar los préstamos a largo plazo que posteriormente otorgan las Asociaciones de Ahorros y Préstamos en favor de los adquirientes de los apartamentos del condominio; por otra parte, la Corte a-qua desestima el alegato de la recurrente en el sentido de que la recurrida efectuó modificaciones y construcciones en el Condominio Torre Marfil, fundamentándose en que dichos alegatos quedaron desvirtuados por la documentación que figura en el expediente, en las que se comprueba que dichas modificaciones fueron aprobadas por el Ayuntamiento del Distrito Nacional y constituidas en condominio mediante resolución del Tribunal Superior de Tierras; que en tal sentido, afirma la Corte a-qua, la recurrente se limitó a presentar argumentos sin aportar prueba de sus alegatos; pero que además, en lo que respecta a la supresión de los parqueos para visitantes, propiedad del condominio, la recurrente no tenía mandato de los condómines para formular esta reclamación;

Considerando, que la vendedora, actual recurrida, no podía legalmente otorgar una hipoteca sobre el condominio entero, para garantizar un préstamo otorgado por el Banco de Reservas de la República Dominicana, llámese interino o a corto plazo, puesto que el apartamento de que se trata, se encontraba libre de gravamen y ya no era propiedad de dicha vendedora al momento de otorgar la garantía; que, por esta circunstancia, tratándose de la venta de un inmueble, era una obligación de la vendedora, que no fue cumplida, la entrega del título de propiedad en virtud de lo que dispone el artículo 1605 del Código Civil;

Considerando, que por otra parte, no consta en el expediente, ni en las verificaciones de la Corte a-qua, el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 8 de la Ley No. 5038 de 1958, que regula el derecho de propiedad por pisos o departamentos en condominio, en cuya virtud se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria del reglamento; que ello es así, en virtud del derecho de cada copropietario, de usar libremente las cosas comunes conforme a su destino; que tales facultades no pudieron ser suplidas ni validadas por el acta levantada ante un notario público el 27 de septiembre de 1999, depositada por la recurrida en la Corte a-qua, en la que figura el Presidente del Consejo de Administración de la entidad recurrida, haciendo constar que el Proyecto Torre Marfil aprobado el 31 de enero de 1996, fue modificado a solicitud del indicado funcionario, aumentando al edificio un nivel adicional, o sean, dos apartamentos más, completando 14 niveles, requiriendo al notario actuante la verificación de las modificaciones en el condominio señalado; que un examen de la Resolución del Tribunal Superior de Tierras del 22 de marzo de 1995, inscrita en el Registro de Títulos del Distrito Nacional, y anotada en el Certificado de Título No. 95-16900 que ampara la Parcela No. 8-P del Distrito Catastral No. 2 del Distrito Nacional, revela que el aludido condominio consta de 12 plantas, con acceso a la vía pública, con un total de 20 apartamentos y 2 Pent-houses, regido por las disposiciones de la Ley No. 5038 de 1958, de acuerdo con el acta constitutiva y los reglamentos, así como los planos de construcción de dichas mejoras aprobados por la Secretaría de Estado de Obras Públicas, archivados en el mencionado Registro de Títulos;

Considerando, que la acción que corresponde al demandado, de ejercer un derecho de retención fundamentado en que su contraparte no puede constreñirla a ejecutar sus obligaciones, cuando se abstenga de cumplir las suyas, tiene su fundamento en los artículos 1183 y 1184 del Código Civil, en razón de la reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los contratos sinalagmáticos, y la identidad de las causas, de donde se derivan sus respectivos compromisos; que cuando la Corte a-qua rechaza los alegatos de la recurrente y confirma la sentencia de primer grado que ordena la rescisión del contrato de venta del apartamento adquirido por la recurrente, por faltar al pago del precio de venta estipulado, y su condenación al pago de daños y perjuicios, incurre en la violación del artículo 1184 del Código Civil y de la regla invocada por la recurrente contenida en la excepción non adimpleti contractus; que, por otra parte, la sentencia recurrida viola los artículos 1315 y 1147 del Código Civil cuando la Corte a-qua desestima los medios de prueba aportados por la recurrente, justificativos del incumplimiento, por la parte recurrida de sus obligaciones contractuales, ordenando la rescisión del contrato de venta y la consiguiente condenación al pago de daños y perjuicios, no obstante haber justificado dicha recurrente la ausencia de causas no imputables a su hecho personal, a su falta, dolo o mala fe, por constituir su negativa el uso legítimo de un derecho; que en tal virtud, procede acoger el primer y segundo medios, y casar la sentencia impugnada, sin que haya lugar de examinar el otro medio del recurso.

Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia No. 252 dictada el 18 de mayo del 2000, por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo, y envía el asunto ante la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación de San Cristóbal, en las mismas atribuciones; Segundo: Condena a la recurrida, D.F.B., C. por A., al pago de las costas, ordenando su distracción en provecho de los Dres. V. de Js. P.R. y A.E.R.M., L.. F.R.F., abogados de la recurrente, quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad. Así ha sido hecho y juzgado por la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, y la sentencia pronunciada por la misma en su audiencia pública del 24 de octubre del 2001.

Firmado: R.L.P., M.T., E.M.E., A.R.B.D., J.E.H.M.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada y pronunciada por los señores Jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifica.