Sentencia nº 25 de Suprema Corte de Justicia, del 18 de Febrero de 2004.

• Número de sentencia: 25
• Número de resolución: 25
• Fecha: 18 Febrero 2004
• Emisor: Primera Sala Suprema Corte de Justicia

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, ha dictado la sentencia siguiente:

Sobre el recurso de casación interpuesto por S.E.Q. y J.J.S. de Quiñónes, dominicanos, mayores de edad, casados, cédulas de identidad y electoral Nos. 001-0095087-4 y 001-0095129-2, domiciliados y residentes en esta ciudad, contra la sentencia civil No. 341, dictada por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, el 9 de septiembre de 1997, cuya parte dispositiva se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 19 de febrero de 1998, suscrito por el Dr. P.B.C., en el cual se proponen los medios de casación que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 19 de marzo de 1998, suscrito por el Dr. D.H. de Jesús, por sí y por la Dra. Rosario A.S., abogados de la parte recurrida J.A.M. y G.O. de Madera;

Visto el auto dictado el 10 de febrero del 2004, por el magistrado R.L.P., Presidente de la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual llama al magistrado J.E.H.M., juez de esta cámara, para integrar la misma en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley No. 926 de 1935;

Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997 y los artículos 1 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación; LA CORTE, en audiencia pública del 30 de agosto del 2000, estando presentes los Jueces: R.L.P., E.M.E., A.R.B.D., M.T. y J.G.C.P., asistidos de la secretaria general, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta lo siguiente: a) que con motivo de una demanda civil en disolución de acto de opción de compraventa interpuesta por los recurridos contra los recurrentes, la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional dictó el 21 de noviembre 1995, una sentencia con el siguiente dispositivo: "Primero: Rechaza en todas sus partes la demanda incoada por los demandantes señores J.A.M. y G.O. de Madera, en contra de los señores S.E.Q.R. y J.J.S. de Quiñónes, por improcedente y mal fundada y carente de base legal; Segundo; Declara regular y válido los ofrecimientos reales de pago y la correspondientes consignación realizadas por los señores S.E.Q.R. y J.J.S. de Q. a los señores demandantes J.A.M. y G.O. de Madera mediante el acto de fecha 11 de mayo del año en curso (1995), del ministerial L.A.S.S., ordinario de la Cuarta Cámara del Juzgado de la Primera Instancia del Distrito Nacional; Tercero: Condena a los demandantes J.A.M. y G.O. de Madera al pago de las costas del procedimiento ordenando su distracción en provecho del Dr. P.B.C., por haberla avanzado en su mayor parte"; b) que sobre el recurso interpuesto intervino la sentencia ahora impugnada, cuyo dispositivo es el siguiente: "Primero: Acoge parcialmente las conclusiones formuladas por los señores J.A.M. y G.O. de Madera con ocasión del recurso de apelación que interpusieron contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 1995, dictada por la Cámara Civil y Comercial de la Quinta Circunscripción del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, a favor de los señores S.E.Q. y J.J.S. de Quiñónes, y en consecuencia: a) revoca, en todas sus partes dicha decisión, por los motivos precedentemente expuestos; b) acoge, parcialmente, por las razones igualmente expuesta, la demanda intentada por los señores J.A.M. y G.O. de Madera, y en consecuencia, Primero: Condena a los señores S.E.Q. y J.J.S. de Q. a devolver a los señores J.A.M. y G.O. de madera la suma de RD$280,000.00, resto del avance entregado por éstos para la compra del inmueble, luego de deducir la sanción de RD$20,000.00 establecida de mutuo acuerdo; Segundo: Condena a los señores S.E.Q. y J.J.S. de Quiñónes al pago de los intereses legales de dicha suma, a título de indemnización, computados a partir de la mora producida por la demanda en justicia; Tercero: Condena a los señores S.E.Q. y J.J.S. de Quiñónes al pago de las costas del procedimiento y ordena su distracción en provecho de los Dres. Rosario A.S. y D.H. de Jesús, abogados que afirmaron haberlas avanzado en su totalidad";

Considerando, que en su memorial la parte recurrente propone contra la sentencia recurrida los siguientes medios de casación: Primer Medio: Desnaturalización de los documentos de la causa. Falta de base legal; Segundo Medio: Falsa interpretación de los documentos de los causa. Falta de base legal; Tercer Medio: Violación de los artículos 1134, 1142, 1226 1229 y 1257 del Código Civil. Falta de base legal;

Considerando, que en el desarrollo de sus medios de casación, los cuales se reúnen para su fallo por su relación, la parte recurrente propone en síntesis, que la Corte a-quo al expresar que la voluntad de las partes está sujeta a dos cláusulas, en la que la segunda tiene preeminencia y debe aplicarse con preferencia a la primera porque es la que realmente regula la expresión de las voluntades de las partes consignadas en la convención, desnaturalizó los ordinales sexto y séptimo del contrato de opción a compra; que los recurridos obtuvieron la aprobación del préstamo solicitado según comunicación del 6 de junio de 1994, expedida por el Banco Hipotecario Popular, S.A., de lo cual los recurridos argumentan que los intereses eran muy excesivos y no podía aceptar el préstamo, lo que fue la única causa que motivó a los recurridos no dar cumplimiento al contrato, cuando los intereses bancarios son uniformes en todos las instituciones del país; que queda comprobado que la condición establecida por las partes se había cumplido que era la aprobación del préstamo, mientras los recurrente sí cumplieron al no disponer del inmueble;

Considerando, que en la sentencia impugnada consta que, con relación al contrato de opción a compra pactado entre las partes, se estipuló, que "según este contrato los esposos Madera-Olivares se comprometieron a comprarle a los esposos Quiñónez-Santana, en el plazo de tres meses y por la suma de RD$1,750,000.00 el solar No. 7 de la manzana No. 1549 del Distrito Catastral No. 1 del Distrito Nacional; que igualmente quedó convenido que los optantes a la compra entregarían a los optantes de la venta la suma de RD$300,000.00 como avance al precio total del inmueble, y que en caso de que la opción no fuera realizada dentro del plazo establecido, los propietarios del inmueble retendrían la suma de RD$100,000.00 del avance entregado; que del mismo modo se convino que si los compradores no obtuvieran la aprobación del préstamo por las asociaciones o bancos, el vendedor retendría la suma de RD$20,000.00 del avance entregado"; que sigue diciendo la Corte a-qua, que mientras los apelantes alegan que los demandados originales y actuales apelados sólo tienen derecho a los RD$20,000.00 de lo que antes se ha hablado, éstos últimos señalan que por el contrario les corresponden los RD$100,000.00 primeramente convenidos para el caso de que la opción no fuera ejercida en el plazo establecido;

Considerando, que luego de ponderar los documentos que figuran en el expediente del caso, la Corte a-qua pudo comprobar que, en la especie, la voluntad de las partes está sujeta a dos cláusulas, la primera que consiste en una cláusula penal que sanciona con la suma de RD$100,000.00 a los compradores para el caso de que no se verifique la operación, y la segunda, una cláusula que establece una condición y al mismo tiempo una sanción penal por si no se da la condición; que la segunda tiene la preeminencia y debe aplicarse con preferencia a la primera, por la razón de que aunque consta en el contrato es evidente que las partes supeditaran la existencia del negocio jurídico a la posibilidad de que los optantes a la compra obtuvieran el financiamiento necesario para cubrir el precio del inmueble, previendo la compensación que recibirían los propietarios si fracasara la negociación; que esta cláusula es la que debe regir la situación jurídica contemplada en la especie, porque es la que realmente regula la expresión de las voluntades de las partes consignadas en la convención";

Considerando, que sigue diciendo la Corte a-qua, "que consta en el expediente que no obstante las diligencias efectuadas por los compradores, éstos no obtuvieron el financiamiento que habían solicitado para la adquisición del inmueble, o al menos lo obtuvieron demasiado tarde y en un monto que no alcanzaba la suma establecida como precio de la compra; que frente a esta circunstancia, no realizada la condición, la opción a compra queda sin efecto y los optantes deben pagarle a los propietarios del inmueble la compensación convenida, así como éstos deben retornarle a los primeros el resto de la suma entregada a título de avance para la compra";

Considerando, que del estudio de los documentos que forman el expediente y a los cuales se refiere la sentencia impugnada, se ha podido establecer, que si bien es cierto que la Corte a-qua, pudo establecer la preeminencia de la cláusula octava sobre la sexta, por el hecho de que ésta es la que realmente rige la expresión de las voluntades de las partes, al establecer que el plazo de los tres meses para la formalización del contrato de venta no podía aplicarse porque el comprador sólo podía cumplir si obtenía la aprobación del préstamo por las asociaciones o bancos, no menos cierto es, que la Corte desconoció el alcance de dicha cláusula por estar afectada la misma de una condición suspensiva que rige las reglas de esa modalidad, la responsabilidad contractual del vendedor respecto al comprador, que mientras la aprobación del préstamo no se verificara el vendedor conservó la propiedad; y la condición mantiene en suspenso las obligaciones de las partes, respectando así el vendedor el derecho eventual del comprador; que, al ser aprobado el préstamo solicitado por los recurrentes para la adquisición del inmueble, según la comunicación de fecha 6 de junio de 1994, del Banco Hipotecario Popular, S.A., la Corte no podía dar como "no verificada la condición" por el hecho de que "los recurridos no obtuvieron el financiamiento necesario para cubrir el precio del inmueble, y que el mismo fuera demasiado tarde, porque el monto aprobado en el mismo no alcanzaba la suma establecida como precio de la compra, dejando sin efecto el contrato de opción a compra", sin tomar en cuenta la Corte a-qua que dicha cláusula no estaba sujeta a un término sino a una condición, "la aprobación del préstamo", independientemente de que no fuera en tiempo deseado o a la entera satisfacción del comprador; que verificada la condición como ocurrió en el caso de la especie, el comprador tenia la obligación de formalizar el contrato de venta; que al no hacerlo comprometió su responsabilidad respecto al vendedor bajo la condición expresada;

Considerando, que a juicio de esta Suprema Corte de Justicia e interpretando el alcance de las cláusulas sexta y octava del contrato de opción a compra, tantas veces mencionado, la devolución de la suma de RD$280,000.00 luego de deducir indebidamente la sanción de RD$20,000.00 en base al convenio, fue deducido indebidamente por la sentencia impugnada del avance al precio total del inmueble, que entregara el comprador a los vendedores, y no la suma de RD$100,000.00, de dicho avance, que correspondía deducir, por falta de formalizar el comprador el contrato de venta definitivo una vez obtenido la aprobación del préstamo; que siendo esta última suma la que debe deducirse del avance del precio del inmueble y no la sanción por no obtener la aprobación del préstamo, como se hizo, la Corte incurrió en una errónea interpretación y desnaturalización del contrato de opción a compra de que se trata, por lo que procede acoger los agravios alegados por los recurrentes y, en consecuencia, casar la sentencia impugnada;

Considerando, que cuando una sentencia es casada por desnaturalización de los hechos, como el caso ocurrente, las costas pueden se compensadas, al tenor del artículo 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación.

Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia dictada el 9 de septiembre de 1997 por la Cámara Civil de la Corte de Apelación de Santo Domingo, cuyo dispositivo ha sido copiado en parte anterior del presente fallo, y envía el asunto por ante la Cámara Civil de la Corte de Apelación de la provincia de Santo Domingo, en las mismas atribuciones; Segundo: Compensa las costas. Así ha sido hecho y juzgado por la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 18 de febrero del 2004.

Firmado: R.L.P., E.M.E., M.T., A.R.B.D., J.E.H.M.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores Jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifico.