Sentencia nº 1795 de Suprema Corte de Justicia, del 27 de Septiembre de 2017.
| Número de sentencia | 1795 |
| Número de resolución | 1795 |
| Fecha | 27 Septiembre 2017 |
| Emisor | Primera Sala Suprema Corte de Justicia |
Fecha : 27 de septiembre de 2017
Sentencia núm. 1795
C.A.R.V., Secretaria General de la Suprema Corte de Justicia, Certifica: Que en los archivos a su cargo hay un expediente que contiene una sentencia de fecha 27 de septiembre de 2017, que dice así:
SALA CIVIL Y COMERCIAL
Audiencia pública del 27 de septiembre de 2017 Rechaza Preside: Francisco Antonio Jerez Mena
Dios, Patria y Libertad
En Nombre de la República, la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, dicta en audiencia pública la sentencia siguiente:
Sobre el recurso de casación interpuesto por los señores L.L.A., C. de la R.R., M.T. de la Rosa, M.D.T., M.V., F.J. y M.C., dominicanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad y electoral núms. 001-0274128-7, 001-0275699-8, 001-0456721-2, 001-03284412-3 y 001-0721542-6, respectivamente, domiciliados y residentes en la calle Moca, núm. 199, sector V.J., Distrito Nacional, contra la sentencia núm. 996-2012, de fecha 29 de noviembre de 2012, dictada por la Segunda Sala de la Fecha: 27 de septiembre de 2017
Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, cuyo dispositivo se copia más adelante;
Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;
Oído en la lectura de sus conclusiones la Dra. Alba S.V., abogado de la parte recurrida, P.A.V.;
Oído el dictamen del magistrada Procuradora General Adjunta de la República, el cual termina: “Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala el segundo párrafo del artículo 11 de la Ley No. 3726, de fecha veintinueve (29) del mes de diciembre del año mil novecientos cincuenta y tres (1953), sobre Procedimiento de Casación, por tratarse de un asunto que no ha sido objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los Jueces del fondo, ´Dejamos al Criterio de la Suprema Corte de Justicia, la solución del presente recurso de casación´”;
Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 19 de febrero de 2013, suscrito por el Lcdo. A.J.A., abogado de la parte recurrente, L.L.A., C. de la R.R., M.T. de la Rosa, M.D.T., M.V., F.J. y M.C., en el cual se invoca el medio de casación que se indicará más adelante;
Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Fecha: 27 de septiembre de 2017
Suprema Corte de Justicia, el 19 de marzo de 2013, suscrito por la Dra. Alba S.V., abogada de la parte recurrida, P.A.V.;
Vistos, la Constitución de la República, los Tratados Internacionales de Derechos Humanos de los cuales la República Dominicana es signataria, las decisiones dictadas en materia constitucional; la Ley núm. 25-91, de fecha 15 de octubre de 1991, modificada por la Ley núm. 156-97, del 10 de julio de 1997, los artículos 1 y 65 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación, de fecha 29 de diciembre de 1953, modificada por la Ley núm. 491-08, de fecha 19 de diciembre de 2008;
La CORTE, en audiencia pública del 28 de septiembre de 2016, estando presentes los magistrados J.C.C.G., presidente; D.M.R. de G., J.A.C.A. y F.A.J.M., asistidos del secretario;
Visto el auto dictado el 11 de septiembre de 2017, por el magistrado F.A.J.M., presidente de la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual llama a los magistrados M.A.R.O., B.R.F.G. y P.J.O., jueces de esta sala, para integrarse a éste en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 926-35, del 21 de julio de 1935, reformada por el artículo 2 de la Ley núm. 294-40, de fecha 20 de mayo de 1940, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este Fecha: 27 de septiembre de 2017
fallo;
Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta: a) que con motivo de una demanda en resciliación de contrato interpuesta por el señor P.A.V., contra los señores L.L.A., C. de la R.R., M.T. de la Rosa, M.D.T., M.V., F.J. y M.C., la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, dictó el 23 de agosto de 2011, la sentencia núm. 0906-2011, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: RATIFICA el defecto pronunciado en contra de las demandadas (sic) señores L.L., F.J., R.A., CARMEN DE LA ROSA REYES, M.T. DE LA ROSA, M.D.T., M.V. Y MILQUIADES CUEVA (sic), mediante sentencia in-voce de fecha veinticinco (25) del mes de mayo del año 2011, por falta de concluir no obstante citación legal; SEGUNDO: DECLARA bueno y válido en cuanto a la forma, la demanda en RESCILIACION DE CONTRATO DE ALQUILER Y DESALOJO POR DESAHUCIO, incoada por el señor P.A.V., contra los señores L.L., F.J., R.A., CARMEN DE LA ROSA REYES. MARÍA TERESA DE LA ROSA, M.D.T., M.V. Y MILQUIADES (sic) Fecha: 27 de septiembre de 2017
CUEVAS, mediante acto No. 1050/10, diligenciado el día veintinueve (29) del mes de septiembre del año dos mil diez (2010), por el ministerial F.A. delO.P., alguacil de estrado de la Primera sala del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional, por haber sido hecha de conformidad con los preceptos legales; SEGUNDO: (sic) ACOGE en parte en cuanto al fondo la referida demanda, y en consecuencia: a) ORDENA la resiliación del contrato de alquiler intervenido entre el señor P.A.V. y los señores LUISA LÓPEZ, R.A., CARMEN DE LA ROSA REYES, M.T. DE LA ROSA, M.D.T., M.V., F.J. y MILQUIADES (sic) CUEVAS, relativo al inmueble descrito anteriormente; b) ORDENA el desalojo inmediato de los señores LUISA LÓPEZ, R.A., CARMEN DE LA ROSA REYES, M.T. DE LA ROSA, M.D.T., M.V., F.J. y MILQUIADES (sic) CUEVAS o de cualquier otra persona que ocupe la casa ubicada en la calle M.N. 99, y parte atrás, sector V.J., de esta ciudad; CUARTO: COMPENSA las costas del proceso, conforme a los motivos indicados; QUINTO: COMISIONA al Ministerial ANTONIO ACOSTA, Alguacil Ordinario de esta S., para que notifique esta decisión”; b) no conforme con dicha decisión el señor P.A.V., interpuso formal recurso de apelación contra la sentencia antes indicada, mediante acto núm. 2330-2011, Fecha: 27 de septiembre de 2017
de fecha 26 de noviembre de 2011, instrumentado por el ministerial D.E.H.F., alguacil de estrados de la Presidencia del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional, siendo resuelto dicho recurso mediante la sentencia civil núm. 996-2012, de fecha 29 de noviembre de 2012, dictada por la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, ahora impugnada cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: DECLARA bueno y válido en cuanto a la forma el recurso de apelación incoado por los señores LUISA LÓPEZ, F.J., R.A., CARMEN DE LA ROSA REYES, M.T. DE LA ROSA, M.D.T., M.V. Y MILQUIADES CUEVA (sic), mediante acto No. 2330/2011, instrumentado en fecha 26 de noviembre de 2011, por el ministerial D.E.H.F., de Estrados de la Presidencia del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional, contra la sentencia civil No. 906/2011, relativa al expediente No. 037-10-01183, de fecha 23 de agosto de 2011, dictada por la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, por haber sido intentado conforme a las normas procesales que rigen la materia; SEGUNDO: En cuanto al fondo, RECHAZA el presente recurso de apelación, y CONFIRMA en todas sus partes la decisión atacada, por los motivos antes dados; TERCERO: CONDENA a los apelantes, señores L.L., F.J., R.A., CARMEN DE LA ROSA REYES, M.T. DE LA ROSA, M.D.T., M.V. Y MILQUIADES CUEVA (sic), al pago de las costas del Fecha: 27 de septiembre de 2017
procedimiento, ordenando su distracción a favor y provecho de la LICDA. A.S.V., abogada, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad”;
Considerando, que la parte recurrente propone contra la sentencia impugnada, el siguiente medio de casación: “Único Medio: Falta de calidad del recurrido para beneficiarse de la sentencia obtenida a su favor”;
Considerando, que en apoyo a su único medio de casación, la parte recurrente alega que la corte debió valorar que si bien es cierto que se encuentra en falta con la obligación de pago, dicha obligación no ha sido contraída con el hoy recurrido, señor P.A.V., quien no posee calidad de dueño del inmueble alquilado, ni para demandar en desalojo, además de que tampoco es reconocido como propietario, por no haber notificado venta alguna;
Considerando, que para una mejor comprensión del caso, es oportuno valorar los siguientes elementos fácticos que se derivan del fallo impugnado:
a) que fue arrendado un inmueble a los señores M.D.T., C. de la R.R., M.V., M.C., R.A., F.J., M.T. de la Rosa y L.L.; b) en atención a la compra de dicho inmueble el señor P.A.V. inició un procedimiento de desalojo de los inquilinos por ante el Control de Alquileres de Casas y D., del que resultaron ocho (8) resoluciones que acogían sus pretensiones en cuanto a cada uno de los inquilinos; b) no Fecha: 27 de septiembre de 2017
conformes con esas resoluciones, los inquilinos las recurrieron por ante la Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y D., organismo que, en fecha 13 de noviembre de 2009, rechazó los recursos y confirmó las resoluciones que autorizaban el desalojo; c) en fecha 29 de septiembre de 2010, el comprador del inmueble, señor P.A.V., procedió a demandar la resciliación del contrato de alquiler y el desalojo de los inquilinos, demanda que fue acogida por el tribunal a quo, mediante la sentencia núm. 0906-2011, de fecha 23 de agosto de 2011, dictada por la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional; d) no conformes con esa decisión, los señores L.L., F.J., R.A., C. de la R.R., M.T. de la Rosa, D.T., M.V. y M.C., procedieron a recurrirla en apelación, argumentando, principalmente, que el demandante en primer grado no poseía calidad para demandar, en razón de no fungir como arrendador del inmueble; e) la corte a qua rechazó el indicado recurso y confirmó la decisión apelada, mediante la sentencia núm. 996-2012 de fecha 29 de noviembre de 2012, ahora impugnada;
Considerando, que para fundamentar su decisión en cuanto a la alegada falta de calidad del señor P.A.V., aspecto impugnado en el único medio de casación, la corte a qua motivó: “a) que los apelantes en la presente instancia proponen un medio de inadmisión de la decisión original, Fecha: 27 de septiembre de 2017
esgrimiendo en tal sentido falta de calidad del señor P.A.V. para demandar en desalojo, ya que dicho señor no ha probado ser propietario del inmueble afectado; b) que procede rechazar el medio en cuestión, ya que en la especie se trata de una demanda donde está en juego un contrato de alquiler donde se constata que el señor P.A.V. figura como arrendatario, apoyado precisamente en un contrato de compraventa de inmueble con el cual demuestra ser el propietario del mismo…”;
Considerando, que con relación a la calidad del comprador de un inmueble arrendado para demandar en desalojo de los inquilinos, cabe señalar que, por regla general, cuando se transmite el derecho de propiedad sobre un inmueble también opera la transferencia de todo aquello que afecta o se adhiere a dicho bien; en consecuencia, los contratos de alquiler, como derechos considerados accesorios al inmueble, devienen oponibles al nuevo propietario por aplicación del artículo 1743 del Código Civil, quien subrogándose en los derechos del anterior propietario tendrá la obligación de garantizar la posesión pacífica del inmueble y el derecho de realizar el cobro de las cuotas de alquiler y de reclamar el inmueble de forma judicial o extrajudicial, conforme a las previsiones legales vigentes, independientemente de que esa operación contractual haya sido denunciada o no a los inquilinos;
Considerando, que el criterio externado ha sido fijado por esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, en reiteradas ocasiones, al Fecha: 27 de septiembre de 2017
señalar: “que cuando el propietario de un inmueble o de otro bien cualquiera dado en arrendamiento realiza la venta del mismo, en el ejercicio de sus derechos legítimos, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario, y en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato, deben resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario”1;
Considerando, que como corolario de lo anterior, por efecto de esa subrogación de derechos, resulta poco relevante para el caso el hecho de que el contrato de alquiler no hubiere sido convenido con el nuevo propietario, máxime cuando la alzada comprobó la existencia de un contrato de compra venta suscrito entre los señores M.A.D.A. y C.M.B. de D. (vendedores) y el señor P.A.V. (comprador), que tenía por objeto el inmueble arrendado, lo que otorgaba la facultad al comprador de peticionar el desalojo de los inquilinos, hoy recurrentes en casación, apoyado en las previsiones del Decreto núm. 4807-59, como lo hizo; que en ese sentido, es evidente que, como lo juzgó la corte, el recurrente cuenta con calidad para demandar el desalojo de los inquilinos aun cuando no se había efectuado el traspaso del inmueble adquirido por ante la oficina del Registrador de Títulos2; que finalmente, contrario a lo también expuesto por
1 Sentencia núm. 114, dictada en fecha 24 de abril de 2013 por la Primera Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, B.J. 1229.
2 Sentencia núm. 114, dictada en fecha 24 de abril de 2013 por la Primera Sala de la Suprema Corte de Fecha: 27 de septiembre de 2017
los hoy recurrentes, no existe ninguna disposición legal que exija que el comprador tenga la obligación de notificar el contrato de venta del bien adquirido a los inquilinos;
Considerando, que se adiciona a lo anterior que el artículo 3 del Decreto núm. 4807-59, establece que: “Cuando el inmueble vaya a ser (…) ocupado personalmente por el propietario (…), el Control de Alquileres de Casas y D. autorizará el desalojo”; que al valorar que el desalojo fue intentado fungiendo el señor P.A.V. como propietario del inmueble y fundamentar su solicitud en la indicada causal, no incurrió la corte en el vicio denunciado, realizando, por el contrario, un correcto análisis del caso de que se trata;
Considerando, que en definitiva, el examen de la sentencia impugnada revela que la misma contiene una relación completa de los hechos de la causa, así como motivos suficientes y pertinentes que justifican su dispositivo, lo que ha permitido a esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, comprobar que en la especie, se ha hecho una correcta aplicación de la ley, razón por la cual procede rechazar el presente recurso de casación;
Considerando, que por aplicación del artículo 65 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación, en su parte capital: “Toda parte que Fecha: 27 de septiembre de 2017
sucumba será condenada al pago de las costas”; que en ese sentido, procede condenar a la parte recurrente al pago de las mismas, distrayéndolas a favor del abogado de la parte recurrida, el que afirma haberlas avanzado en su totalidad.
Por tales motivos: Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por los señores L.L.A., C. de la R.R., M.T. de la Rosa, M.D.T., M.V., F.J. y M.C., en contra de la sentencia núm. 996-2012, dictada en fecha 29 de noviembre de 2012, por la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, cuyo dispositivo consta transcrito en parte anterior del presente fallo; Segundo: Condena a la parte recurrente al pago de las costas del procedimiento, distrayéndolas a favor de la Lic. Alba S.V., abogada de la parte recurrida, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad.
Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 27 de septiembre de 2017, años 174º de la Independencia y 155º de la Restauración.
(Firmados) F.A.J.M.-M.A.R.O.-B.R.F.G.-J.A.C.A.-P.J.O.. Fecha: 27 de septiembre de 2017
La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, secretaria general, que certifico.
