Sentencia nº 2141 de Suprema Corte de Justicia, del 30 de Noviembre de 2017.

• Fecha: 30 Noviembre 2017
• Número de resolución: 2141
• Número de sentencia: 2141
• Emisor: Primera Sala Suprema Corte de Justicia

SENTENCIA No. 2141

C.A.R.V., Secretaria General de la Suprema Corte de Justicia, certifica. Que en los archivos a su cargo existe un expediente que contiene una sentencia de fecha de 30 de noviembre de 2017, que dice:

SALA CIVIL Y COMERCIAL

Audiencia pública del 30 de noviembre de 2017 Rechaza Preside: Francisco Antonio Jerez Mena

Dios, Patria y Libertad

En Nombre de la República, la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, dicta en audiencia pública la sentencia siguiente:

Sobre el recurso de casación interpuesto por C.L., dominicana, mayor de edad, casada, quehaceres domésticos, titular de la cédula de identidad y electoral núm. 001-0375416-2, domiciliada y residente en esta ciudad, contra la sentencia civil núm. 182, de fecha 22 de marzo de 2006, dictada por la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, cuyo dispositivo figura copiado más adelante; Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído el dictamen del magistrado procurador general adjunto de la República, el cual termina: “Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala el segundo párrafo del artículo 11 de la Ley No. 3726, de fecha 29 del mes de diciembre del año 1953, sobre Procedimiento de Casación, por tratarse de un asunto que no ha sido objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los Jueces del fondo, “Dejamos al Criterio de la Suprema Corte de Justicia, la solución del presente recurso de casación”;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 5 de junio de 2006, suscrito por el Dr. A.E.S.O., abogado de la parte recurrente, C.L., en el cual se invocan los medios de casación contra la sentencia impugnada;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 14 de julio de 2006, suscrito por el Dr. J.E.B., abogado de la parte recurrida, F.H.R.M.;

Vistos, la Constitución de la República, los Tratados Internacionales de Derechos Humanos de los cuales la República Dominicana es signataria, las decisiones dictadas en materia constitucional; la Ley núm. 25-91, de fecha 15 de octubre de 1991, modificada por la Ley núm. 156-97, de fecha 10 de julio de 1997, los artículos 1, 5 y 65 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación, de fecha 29 de diciembre de 1953, modificada por la Ley núm. 491-08, de fecha 19 de diciembre de 2008;

La CORTE, en audiencia pública del 18 de junio de 2008, estando presentes los magistrados J.E.H.M., en funciones de presidente; E.M.E. y A.R.B.D., asistidos de la secretaria;

Visto el auto dictado el 21 de noviembre de 2017, por el magistrado F.A.J.M., presidente de la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual se llama a sí mismo y a los magistrados B.R.F.G. y J.A.C.A., jueces de esta sala, para integrarse a esta en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 926-35, de fecha 21 de julio de 1935, reformada por el artículo 2 de la Ley núm. 294-40, de fecha 20 de mayo de 1940, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta: a) con motivo de una demanda en desalojo incoada por F.H.R.M., contra C.L., la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, dictó el 30 de agosto de 2005, la sentencia civil núm. 1032-2005, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: Declara regular y válida, en cuanto a la forma, la demanda en desalojo incoada por el señor F.H.R.M. contra la señora CARMEN LEDESMA, mediante acto No. 1418/02 de fecha 17 de diciembre del 2002, instrumentado por el Ministerial N.C.P.C., Alguacil Ordinario de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, Tercera Sala, por haberse interpuesto conforme a los preceptos legales; SEGUNDO: ORDENA la resolución de contrato de inquilinato intervenido entre los señores F.H.R.M. y CARMEN LEDESMA; TERCERO: ORDENA el desalojo inmediato de la casa No. 204 de la C.J.R., Segunda Planta, S.M., Zona Colonia (sic), de esta ciudad, ocupada por la señora CARMEN LEDESMA, en calidad de inquilina, o de cualquier otra persona o entidad que la ocupare a cualquier título, de conformidad con la Resolución No. 189-01 de fecha 16 de noviembre del 2001, dictada por la Comisión de Apelación del Control de Alquileres de Casas y D.; CUATRO: CONDENA a la señora CARMEN LEDESMA, al pago de las costas del procedimiento, ordenando su distracción a favor del DR. J.E.B., abogado de la parte demandante que afirma haberlas avanzado en su totalidad”; b) no conforme con dicha decisión la señora C.L. interpuso formal recurso de apelación contra la sentencia antes indicada, mediante acto núm. 354-05, de fecha 13 de octubre de 2005, instrumentado por el ministerial J.R.R., alguacil ordinario de la Novena Sala de la Cámara Penal de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, siendo resuelto dicho recurso mediante la sentencia civil núm. 182, de fecha 22 de marzo de 2006, dictada por la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, ahora impugnada, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: DECLARA bueno y válido en cuanto a la forma el recurso de apelación interpuesto por la señora CARMEN LEDESMA, contra la sentencia No. 037-2002-3185 de fecha 30 de agosto del año 2005, rendida por la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, Cuarta Sala, a favor del señor F.H.R.M., por ser conforme al derecho; SEGUNDO: Confirma, la sentencia recurrida por los motivos descritos precedentemente; TERCERO: CONDENA a la parte recurrente, señora CARMEN LEDESMA, al pago de las costas del presente recurso, ordenando su distracción a favor y provecho del abogado de la parte gananciosa Dr. J.E.B., abogado, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad”; Considerando, que la parte recurrente propone contra la sentencia impugnada los medios de casación siguientes: “Primer Medio: Desnaturalización de los hechos; Segundo Medio: Violación al Art. 718 y siguientes del Código Civil; Tercer Medio: Violación del artículo 1658 del Código Civil; Cuarto Medio: Violación del Art. 193 de la Ley de Registro de Tierras; Quinto Medio: Falta de base legal y violación a la Ley 17-88; Sexto Medio: Violación a los Arts. 185, 186, 190, 194, Ley Registro de Tierras; Séptimo Medio: Violación Arts. 219 y 271, Ley Registro de Tierras; Octavo Medio: Violación Ley 301, sobre Notariado; Noveno Medio: Violación derecho de defensa”;

Considerando, que para una mejor comprensión del asunto, resulta útil señalar, que de la sentencia impugnada y de los documentos que a ella se refiere se verifica la ocurrencia de los hechos siguientes: a) que en fecha 27 de julio del año 1990, el Registrador de Títulos del Distrito Nacional, expidió a favor de F.H.R.M. el Certificado de Título núm. 90-4887 que sustenta el derecho de propiedad del solar núm. 7 de la Manzana 278, del Distrito Catastral No. 1 del Distrito Nacional y sus mejoras, consistente en una casa de dos plantas marcada con el No. 62, ubicada en la calle J.R., con una extensión de 356 metros cuadrados;
b) que en fecha 30 de julio del año 1999, el señor F.H.R.M., registró en el Banco Agrícola de la República Dominicana el contrato de alquiler verbal existente entre él y la señora C.L., correspondiente a la vivienda situada en la calle J.R.N. 204, S.M., Zona Colonial (altos); c) que el indicado propietario, actual recurrido, solicitó al Control de Alquileres de Casas y D., autorización a los fines de iniciar un procedimiento en desalojo contra la señora C.L., ahora recurrente, sustentado en que su hermano iba a ocupar el referido inmueble, solicitud que fue acogida por Resolución núm. 167-01 emitida por la indicada institución en fecha 26 de julio del año 2001, otorgándole el plazo de 4 meses a favor de la inquilina; d) que dicha decisión fue recurrida por la referida inquilina, emitiendo la Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y D., en fecha 16 de noviembre del 2001 la Resolución 189-01 mediante la cual concedió en su provecho un plazo de seis (6) meses, contados a partir de esa misma fecha; e) que posteriormente, mediante acto 1418-2002 de fecha 17 de noviembre de 2002 del ministerial N.C.P.C., el actual recurrido, señor F.R.M. propietario del inmueble interpuso demanda en rescisión de contrato de inquilinato y desalojo por desahucio en perjuicio de la inquilina, actual recurrente; e) que la demanda fue acogida mediante sentencia núm. 1032-2005 de fecha 30 de agosto de 2005, emitida por la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional; f) que esa decisión fue recurrida en apelación por la indicada demandada original, procediendo la corte a qua a rechazar el referido recurso, confirmando de manera íntegra la sentencia impugnada, fallo ahora objetado mediante el presente recurso de casación;

Considerando, que una vez edificados sobre los antecedentes procesales del caso se examinarán los agravios que la recurrente imputa a la sentencia impugnada; que en ese sentido, alega en sus medios de casación, los cuales desarrolló de manera conjunta y por tanto se reúnen para su ponderación, que la corte a qua desnaturalizó los hechos al acoger como buena y válida la documentación aportada por el recurrido y en base a ella establecer que el certificado de depósito de alquiler y el registro de contrato verbal hacen prueba de una relación de inquilinato entre las partes; que la intención del recurrido al registrar un contrato verbal de inquilinato de manera unilateral por ante el Banco Agrícola fue con la finalidad de formalizar la existencia de un instrumento legal en apoyo a sus pretensiones de desalojar a la recurrente; que la corte a qua acogió un contrato verbal de inquilinato, en la que no figura la firma de la recurrente, lo cual vulnera su derecho de defensa, al no haber tenido conocimiento de que se había registrado un contrato verbal del apartamento que ocupa; que la corte a qua hizo una incorrecta apreciación de los hechos de la causa, toda vez que primero debió ponderar la calidad de propietario del recurrido frente al inquilino, pues dicho recurrido debió notificar al inquilino la compra del inmueble y su calidad de nuevo propietario de este, lo cual no hizo; que tampoco figura haberse entregado el original del certificado de depósito de alquileres a la recurrente conforme lo establece la Ley núm. 17-88;

Considerando, que en lo que concierne a la crítica dirigida en torno al contrato verbal, esta jurisdicción ha comprado del estudio de la sentencia atacada, que la hoy recurrente alegó ante la corte a qua, que el contrato de alquiler que le era oponible a ella, era el que había suscrito con la antigua propietaria, señora M.B.C.U., en vista de que el nuevo propietario no le notificó por acto de alguacil la compra del inmueble objeto de desalojo;

Considerando, que ha sido juzgado por esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, que no existe ninguna obligación del nuevo propietario notificar a los inquilinos el contrato de venta mediante el cual adquirió el inmueble cuyo desalojo se pretende, como erróneamente alega la recurrente; que además, ha sido juzgado que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, tal y como ocurrió en el presente caso, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario, en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato debe resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario;

Considerando, que en cuanto a la efectividad del contrato verbal registrado por el propietario y valorado por los jueces del fondo, se debe señalar que según el artículo 1738 del Código Civil, si al concluir el período pactado en un contrato de inquilinato por escrito y por determinado tiempo, el inquilino se queda en el inmueble alquilado y el arrendador lo deja en posesión, se realiza un nuevo contrato, pero de naturaleza verbal, cuyos efectos se regulan por el artículo 1736 del mismo Código; que también, es útil indicar que la reconducción verbal establecida por el referido artículo 1738 no suprime de pleno derecho las demás condiciones preestablecidas por las partes, en el contrato escrito, las cuales mantienen su vigencia, salvo en lo referente a la modificación en el término y modalidad de desahucio; que, al haber el nuevo propietario señor F.H.R., registrado ante el Banco Agrícola de la República Dominicana el referido contrato verbal existente entre él y la señora C.L., acreditó que esta permaneció en calidad de inquilina en el inmueble adquirido por él, sin que para ello fuera necesario la firma de la referida inquilina, como erróneamente esta entiende, sino que basta que conste inscrito en la entidad bancaria precedentemente indicada, conjuntamente con la constancia de depósito de los valores otorgados por el inquilino al propietario conforme lo dispone el artículo 1 de la Ley núm. 4314 del 29 de octubre de 1955, que en ese orden, se evidencia en la sentencia atacada que el demandante inicial ahora recurrido, depositó ante los tribunales del fondo copia de la certificación núm. 2000-1733-7 expedida por el Banco Agrícola en fecha 12 de julio 2000, la cual no fue refutada ante la alzada por la hoy recurrente, mediante la cual se acredita el depósito efectuado por la inquilina, cuyos emolumentos podrán ser reclamados por esta luego de desocupar el inmueble objeto de desalojo, lo que no ha sido demostrado que haya ocurrido en el presente caso;

Considerando, que en efecto, como estableció la corte a qua, sin incurrir en ninguna desnaturalización, entre F.H.R.M. y C.L., existió una relación contractual la cual quedó debidamente acreditada a través de la documentación aportada al proceso, dentro de la que se encontraba el contrato verbal de inquilinato y el certificado de depósito; por lo que procede desestimar el aspecto examinado; Considerando, que también aduce la recurrente en un segundo aspecto, que existe una discrepancia numérica entre el inmueble que figura en el certificado de título y el inmueble del cual se demanda el desalojo; que existen instituciones gubernamentales cuyos departamentos técnicos a solicitud de parte hubiesen podido comprobar la existencia de la disparidad locativa indicada;

Considerando, que en relación a lo precedentemente enunciado, la corte a qua estableció que: “de la documentación depositada se infiere que independientemente de la numeración asignada a la vivienda, no cabe dudas de que el inmueble objeto del desalojo consiste en la mejora edificada en el solar núm. 7 de la manzana 278 del Distrito Nacional Catastral No. 1 del Distrito Nacional”; que en ese orden, esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, es de criterio, que si la recurrente entendía que ese certificado de título no correspondía al inmueble de referencia, era a esta a quien le incumbía aportar la prueba que estableciera la alegada discrepancia entre los dos inmuebles, conforme a la disposición del artículo 1315 del Código Civil, actuación que no se evidencia que efectuara, motivo por el cual se desestima el aspecto alegado;

Considerando, que en un tercer aspecto, aduce la recurrente, que la corte a qua apreció de manera graciosa el alegato de la parte recurrente relativo a que el demandante inicial no depositó el Cintillo Catastral conforme lo requiere el artículo 55 de la Ley núm. 317 sobre Catastro Nacional, al entender la alzada, que en el caso de la especie, no se violó el referido texto legal porque el Cintillo de Declaración Catastral había sido expedido a nombre de la antigua propietaria M.B.; que dicha alzada tampoco ponderó en su sentencia que el referido artículo consagra que los tribunales no pronunciarán sentencia de desalojo (…) si no se deposita el recibo relativo a la Declaración presentada a la Dirección General de Catastro Nacional de la propiedad inmobiliaria, que en ese sentido el señor F.H.R., al no haber presentado declaración alguna violó el referido precepto legal;

Considerando, que es oportuno, señalar que esta Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia ejerciendo el control difuso, pronunció la inconstitucionalidad del artículo 55 de la citada Ley núm. 317, juzgando de forma invariable que dicha norma es injusta y crea una discriminación negativa en perjuicio del sector de los propietarios del inmueble y que por tal razón, no es necesario para que se pueda acceder a la justicia, presentar el cintillo catastral al que hace referencia el indicado texto legal^[1]; que

asimismo, apoderado el Tribunal Constitucional de un recurso de revisión

[1] Cas, civil , sentencia núm. 666 de fecha 20 de junio de 2012, B.J. 1219. contra dicha decisión, dictó en fecha 23 de marzo de 2015, la sentencia núm. TC/0042/15, mediante la cual refrendó el criterio de esta jurisdicción de casación juzgando que: “(...) Ciertamente, el derogado artículo 55 de la referida Ley núm. 317, suponía una flagrante lesión al derecho de acceso a la justicia, ya que introducía un mecanismo que disuadía, irrazonable y desproporcionadamente, el acceso a una decisión judicial, a una tutela judicial idónea, la cual solo puede realizarse a través del ejercicio de las facultades conferidas a las autoridades competentes para ello, en este caso, a los órganos del Poder Judicial; y es que el derecho de acceso a la justicia no supone únicamente la posibilidad de accionar ante los tribunales, sino que incluye la necesidad de que existan procedimientos que permitan a la jurisdicción resolver, conforme a las pretensiones de las partes, mediante un proceso que se rodee de las garantías efectivas e idóneas para la solución de los conflictos que le son sometidos a los jueces; en efecto, las personas que acceden a los tribunales son titulares del derecho a que se les tutele efectivamente mediante la emisión de decisiones razonadas que determinen la procedencia o no de la pretensión de que se trata, lo cual se imposibilita cuando el legislador dispone la restricción a uno de los derechos claves para la garantía de la justicia constitucional: el acceso a la justicia; todo lo anterior nos permite concluir que, al decidir la inaplicación del referido artículo 55 de la derogada Ley núm. 317, sobre Catastro Nacional, la Suprema Corte de Justicia realizó una interpretación conforme a la Constitución, por lo que procede rechazar el presente recurso^[2]”;

Considerando, que en base a las razones antes expuestas resulta inoperante invocar como medio de casación la violación a una norma declarada inaplicable tanto por esta jurisdicción de casación, como por el Tribunal Constitucional, por lo que procede desestimar el medio examinado;

Considerando, que, en adición a todo lo precedentemente indicado se debe señalar que el fundamento de la demanda original estuvo sustentado en desalojo por desahucio, el cual se encuentra regulado por el Decreto núm. 4807 del 16 de mayo de 1959, que reconoce como causa del desalojo la ocupación del propietario, cónyuge o familiares del inmueble dado en arrendamiento; así como también regula el procedimiento administrativo a seguir para obtener el desahucio, imponiendo en primer término la obtención de la autorización para el inicio del procedimiento en desalojo a través de los organismos instituidos para su requerimiento, a saber, el Control de Alquileres de Casas y D. y la Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y D., que una vez obtenida esta autorización y apoderado el tribunal para conocer del procedimiento

[2] Tribunal Constitucional, sentencia núm. TC/0054/2015 del 23 de marzo de 2015. en desalojo, basta al juez apoderado comprobar que se han otorgado los plazos concedidos previamente a favor del inquilino para iniciar el procedimiento en desalojo y el plazo previsto en el artículo 1736 del Código Civil, para acoger la demanda en desalojo y pronunciar la correspondiente resciliación del contrato de arrendamiento; que según se infiere de la sentencia impugnada la corte a qua previo confirmación de la sentencia impugnada realizó las comprobaciones precedentemente indicadas;

Considerando, que las circunstancias expresadas ponen de relieve que la corte a qua hizo una correcta apreciación de los hechos y circunstancias de la causa, exponiendo, además, motivos pertinentes que justifican la decisión adoptada, lo que le ha permitido a esta Corte de Casación, verificar que en la especie se ha hecho una correcta aplicación de la ley, sin incurrir dicho fallo en los vicios imputados por la parte recurrente, por lo que procede desestimar los medios invocados y en consecuencia el presente recurso de casación.

Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por C.L., contra la sentencia civil núm. 182 dictada por la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, el 22 de marzo de 2006, cuyo dispositivo figura copiado en otra parte del presente fallo; Segundo: Condena a la recurrente, al pago de las costas del procedimiento, ordenando su distracción en provecho del Dr. J.E.B., abogado de la parte recurrida, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad.

Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 30 de noviembre de 2017, años 174º de la Independencia y 155º de la Restauración.

(Firmados).- F.A.J.M..- B.R.F.G.J.A.C.A..-

La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, secretaria general, que certifico.

La presente copia se expide en Santo Domingo, Distrito Nacional, hoy 18 de mayo, para los fines correspondientes. Exonerada de pagos de impuestos y sellos de impuesto internos.

C.A.R.V., Secretaría General