Sentencia nº 76 de Suprema Corte de Justicia, del 20 de Noviembre de 2013.

• Fecha: 20 Noviembre 2013
• Número de resolución: 76
• Número de sentencia: 76
• Emisor: Tercera Sala Suprema Corte de Justicia

Fecha: 20/11/2013

Materia: Tierra

Recurrente(s): J.A.P.

Abogado(s): L.. S.R.C.A.

Recurrido(s): S. de P.M.M., compartes

Abogado(s): L.. T. de J.H.G.

Intrviniente(s):

Abogado(s):

Dios, Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Tercera Sala de lo Laboral, Tierras, Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, dicta en audiencia pública la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por J.A.P., dominicano, mayor de edad, Cédula de Identidad y Electoral núm. 001-1133001-5, domiciliado y residente en la calle R.C. núm. 30, E.K., de esta ciudad, contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central el 30 de mayo de 2012, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia el 10 de agosto de 2012, suscrito por el L.. S.R.C.A., Cédula de Identidad y Electoral núm. 001-1530555-9, abogado del recurrente, mediante el cual propone los medios que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia el 2 de octubre de 2012, suscrito por el L.. T. de J.H.G., Cédula de Identidad y Electoral núm. 001-1027514-6, abogado de los recurridos S. de P.M.M. y compartes;

Que en fecha 14 de agosto de 2013, esta Tercera Sala en sus atribuciones de Tierras integrada por los Jueces: M.R.H.C., P.; S.I.H.M. y F.A.O.P., procedieron a celebrar audiencia pública asistidos de la secretaria general, para conocer del presente recurso de casación;

Visto la Ley núm. 25 de 1991, modificada por la Ley núm. 156 de 1997, y los artículos 1, 20 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Visto el auto dictado el 19 de noviembre de 2013, por el magistrado M.R.H.C., P. de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual llama en su indicada calidad, a los magistrados E.H.M. y R.C.P.A., Jueces de esta Sala, para integrar la misma en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 684 de 1934;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta lo siguiente: a) que en relación con la Litis sobre Derechos Registrados (Nulidad de Venta) dentro de la Parcela núm. 48-A-3 del Distrito Catastral núm. 3 del Distrito Nacional, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en el Distrito Nacional dictó la sentencia núm. 2011-1738 del 29 de abril de 2011, cuyo dispositivo figura copiado en la sentencia ahora impugnada; b) que sobre los recursos de apelación interpuestos el primero en fecha 10 de junio de 2011, suscrito por los L.dos. E.P.F., M.V.G., K.U.E., L.B.G.I. y A.M.C., en representación del Banco de Reservas de la República Dominicana; y el segundo, en fecha 13 de junio de 2011, suscrito por el L.. S.R.C.A., en representación del señor J.A.P., el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, dictó la sentencia impugnada mediante el presente recurso de casación, cuyo dispositivo dice lo siguiente: “Primero: Declara regular y válido en cuanto a la forma el recurso de apelación principal, interpuesto por el Banco de Reservas de la República Dominicana, Banco de Servicios Múltiples, de fecha 10 del mes de junio del año 2011, así como el recurso de apelación incidental de fecha 13 del mes de junio del año 2011, interpuesto por el señor J.A.P., ambos contra la sentencia núm. 20111738, de fecha 29 del mes de abril del año 2011, dictada por un Juez de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en el Distrito Nacional; Segundo: En cuanto al fondo, rechaza el recurso de apelación principal, interpuesto por el Banco de Reservas de la República Dominicana, Banco de Servicios Múltiples, de fecha 10 del mes de junio del año 2011, y por vía de consecuencia, el recurso de apelación incidental de fecha 13 del mes de junio del año 2011, interpuesto por el señor J.A.P., contra la sentencia núm. 20111738, de fecha 29 del mes de abril del año 2011, dictada por un Juez de Tierras de Jurisdicción Original con asiento en el Distrito Nacional; por los motivos expuestos en el cuerpo de la presente sentencia; Tercero: Acoge las conclusiones planteadas por la parte recurrida, S. de P.A.M.M., y en consecuencia: a) Se confirma la Decisión de fecha 29 del mes de abril del año 2011, dictada por la Segunda Sala del Tribunal de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, cuyo dispositivo es el siguiente: Primero: Rechaza, por los motivos expuestos en el cuerpo de esta decisión, las conclusiones relativas a la inadmisión presentada por el señor J.A.P., por órgano del Dr. V. de J.P.R.; Segundo: Rechaza por los motivos expuestos en el cuerpo de la presente decisión, las conclusiones incidentales relativas a la inadmisión de la presente litis, producidas por el Banco de Reservas de la República Dominicana, por medio del L.. A.M.C.; Tercero: Acoge, por los motivos expuestos en el cuerpo de esta decisión, las conclusidones producidas por los S. del finado P.M.M., señores E.E.M.F., A.A.M.F., I.A.M.F., H.R.M.F., W.A.M.F., A.M.M.F., E.A.M.F., A.A.M.F., A.A.M.F. y P.R.F. y la señora R.F.M.; Cuarto: Rechaza, por los motivos expuestos en el cuerpo de esta decisión, las conclusiones sobre el fondo producidas por el señor J.A.P., representado por el Dr. V. de J.P.R.; Quinto: Rechaza, por los motivos expuestos en el cuerpo de esta decisión, las conclusiones sobre el fondo producidas por el Banco de Reservas de la República Dominicana, representado por el L.. A.M.C.; Sexto: Declara la nulidad del contrato de venta bajo firma privada de fecha 23 del mes de agosto del año 2000, intervenido por el Banco de Reservas de la República Dominicana (sucursal avenida San Martín), representado por las L.das. A.F.C. y A.A.M., Administrador y Sub-Administrador de Negocios, y el señor J.A.P., legalizadas las firmas por el Dr. J.R.V.P., Notario Público de los del Número para el Distrito Nacional, mediante el cual se opera la transferencia del inmueble objeto de esta decisión; Sétimo: Ordena a la Registrador de Títulos del Distrito Nacional lo siguiente: a) Restituir los derechos de propiedad de la parcela objeto de esta decisión, a favor del Banco de Reservas de la República Dominicana; b) Mantener inscritas las mejoras a favor de P.A.M.M.; c) Levantar las anotaciones inscritas en el Libro del Registro Complementario de la Parcela objeto de esta decisión; Octavo: Condenar al Banco de Reservas de la República Dominicana y al señor J.A.P. al pago de las costas del procedimiento, distrayendo las mismas a favor y provecho del L.. T. de J.H.G., quien afirma haberlas avanzado en su mayor parte; b) se condena a los recurrentes al pago de las costas, a favor de la parte recurrida; c) Se autoriza al Registrador de Títulos correspondiente levantar toda oposición inscrita con justificación de esta litis";

Considerando, que en su memorial de casación el recurrente propone los siguientes medios contra la sentencia impugnada: Primer Medio: Violación a la ley, desconocimiento y desnaturalización de los hechos y de los medios de inadmisión; Segundo Medio: Violación a la ley. Contradicción de motivos. M. erróneas equivalentes a la falta de motivos; Tercer Medio: Violación al derecho de defensa y por ende violación al artículo 69 ordinales 2, 4, 7 y 10 de la Constitución Dominicana;

Considerando, que en el segundo medio de casación, que se examina en primer término debido a la solución que se dará al presente caso, el recurrente alega en síntesis lo que sigue: “que el tribunal a-quo al concluir de forma errónea y desnaturalizada en su sentencia que el inmueble en litis fue vendido fraudulentamente por el Banco de Reservas al hoy recurrente sin otorgarle la oportunidad de compra a los hoy recurridos que tenían mejoras en dicho inmueble, dictó una sentencia carente de motivos que la justifiquen que viola los artículos 89, 90 y 91 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, ya que dicho tribunal procedió a ponderar la solicitud de compra realizada por los sucesores de P.A.M., al Banco de Reservas de la República Dominicana de fecha 30 de agosto del 2000, aun cuando la negociación con el hoy recurrente señor J.A.P. ya se había cerrado el 14 de agosto de 2000 y el contrato fue suscrito el 29 de agosto del 2000, entendiendo erróneamente dicho tribunal que esto le daba el derecho para anular un contrato de compraventa ya materializado, violando con ello las disposiciones del contrato de compra venta según el cual la venta es perfecta una vez el vendedor y el comprador se pongan de acuerdo en cuanto a la cosa y el precio, tal como sucedió en esta ocasión, en la cual el acuerdo de voluntades entre el Banco y el comprador se hizo quince días antes de la firma del contrato definitivo";

Considerando, que sigue expresando el recurrente: “que para dictar su errónea decisión, el tribunal a-quo no observó que él es un comprador de buena fe que adquirió un derecho de propiedad inmobiliario registrado a la vista del certificado de titulo que tiene todas las garantías del Estado y en el que no existen cargas ocultas, por lo que actuó de buena fe al recibir y aceptar una oferta de venta valida por parte del Banco de Reservas como propietario del inmueble y que tenía varios años intentando una negociación con los propietarios de las mejoras los que nunca estuvieron interesados hasta que se percataron que el hoy recurrente había adquirido los derechos de propiedad sobre el referido inmueble; que dicho tribunal rechazó el medio de inadmisión que le fuera planteado sobre la inadmisibilidad de la demanda en base a un criterio erróneo, ya que en su sentencia establece que el contrato de venta es del año 2005, cuando realmente es del año 2000, por lo que estas motivaciones erróneas que son equivalentes a la falta de motivos ameritan la casación de dicha decisión";

Considerando, que al examinar la sentencia impugnada se advierte, que para confirmar la sentencia de jurisdicción original y declarar la nulidad del contrato de compra venta de fecha 23 de agosto de 2000 suscrito entre el Banco de Reservas de la República Dominicana y el hoy recurrente, señor J.A.P., por entender que existió mala fe entre las partes, restituyendo los derechos de propiedad sobre la parcela a favor del referido Banco, pero manteniendo la inscripción de las mejoras en provecho del señor P.A.M.M., causante de los hoy recurridos, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central se basó, entre otros, en los motivos siguientes: a) Que el Banco de Reservas de la República Dominicana tenía conocimiento del status de los derechos registrados en este inmueble desde 1997; b) que el señor J.A.P., pactó un contrato de inquilinato con los sucesores del señor P.A.M.M., este último en su expresa calidad de propietario; y c) que el Banco de Reservas al momento de pactar propicia traspasar obligaciones y responsabilidades al comprador contenidas en el referido acto de venta;

Considerando, que en esas condiciones el Tribunal a-quo concluyó en el sentido de que el hoy recurrente era un tercer adquiriente de mala fe al comprar con conocimiento de los vicios que tenía el certificado de titulo de que era titular el Banco de Reservas, procediendo dicho tribunal a mantener la inscripción de las mejoras en provecho de los sucesores del señor P.A.M.M., y para ello procedió a adoptar uno de los motivos del juez de jurisdicción original, que transcribe en su sentencia y que expresa lo siguiente: “Que si bien es cierto que el derecho de propiedad confiere a su titular los poderes más amplios, es decir, el Jus Utendi, el Jus Fruendi y el Jus Abutendi; que es lo mismo que el derecho de disponer, de gozar de manera más absoluta el derecho de propiedad; no menos cierto es que el derecho de propiedad le da la oportunidad a que el titular del derecho real no sea el titular del derecho sobre la mejora, es decir, que se puede ser propietario del terreno y no propietario de las mejoras, como en el caso de la especie, que el dueño del terreno era el Banco de Reservas de la República Dominicana y la mejora es propiedad de los S. del finado P.A.M.M.; que la compra que realizó el señor J.A.P. al comprar los derechos que tenía el Banco de Reservas de la República Dominicana, siendo inquilino de los sucesores de P.A.M.M., lo ha colocado como un tercer adquiriente de mala fe, toda vez que la mala fe es definida como el conocimiento que tenía el adquiriente de los vicios de los títulos del vendedor o de la situación jurídica por la que estaba atravesando el inmueble, esto así por lo establecido en nuestro ordenamiento legal, debiendo colegir que el derecho real, en la inscripción o registro oponible a todos, se encuentra distribuido entre la parte recurrente principal y la recurrida; una propietaria del uso y disfrute hasta el alcance de las dimensiones de las mejoras levantadas y registradas a su nombre en este objeto registral y otra con el derecho de disposición que no ha resultado contradicho, limitándose esta disposición judicial a proteger la garantía o privilegio de opción a favor del copropietario inscrito";

Considerando, que siguiendo con el examen de dicho fallo también se advierte, que en dicha sentencia consta que el alegato principal presentado por el Banco de Reservas ante el tribunal a-quo para sostener su recurso de apelación, era que las mejoras inscritas por el señor P.A.M.M. le resultaban inoponibles, arguyendo que eran ajenas a su causante, compañía Exportadora e Importadora, C. por A., y que dicho Banco nunca fue puesto en causa ni se le advirtió la existencia de la reclamación de tales mejoras en justicia; constando además en dicha sentencia, que en la audiencia de presentación de pruebas celebrada en fecha 18 de octubre de 2011, los abogados del Banco de Reservas para avalar sus pretensiones presentaron entre otros documentos los medios de pruebas siguientes: contrato de préstamo hipotecario de fecha 14 de julio de 1992, suscrito entre el Banco de Reservas y la compañía Exportadora e Importadora Cibaeña, C. por A.; Sentencia de adjudicación de fecha 16 de enero de 1997, Certificado de Título núm. 97-4329 del 11 de febrero de 1997 a favor del Banco de Reservas, contrato de venta de la referida parcela, entre otros documentos; constando además en dicha sentencia que las mejoras edificadas en dicha parcela y que el señor P.M., alegaba que eran de su propiedad fueron reconocidas a pedimento de dicho señor por el Tribunal Superior de Tierras mediante la resolución núm. 56 del 12 de noviembre de 1996, la que fue inscrita en fecha 7 de febrero de 1997, registrándose dichas mejoras a favor del indicado señor y haciéndose constar en el referido certificado de titulo;

Considerando, que si se comparan las fechas de los actos anteriormente citados de acuerdo a como lo describe la sentencia recurrida, se deduce que al momento de que el Banco de Reservas de la República Dominicana otorgara el préstamo hipotecario al deudor adjudicado, esto es, a la Compañía Exportadora e Importadora Cibaeña, C. por A., dicho acreedor desconocía que esas mejoras estuvieran registradas a nombre de personas distintas al deudor adjudicado, ya que el contrato de préstamo hipotecario fue suscrito en fecha 14 de julio de 1992, mientras que la solicitud de reconocimiento de mejoras efectuada por los hoy recurridos es del año 1996; que por otra parte y de acuerdo a lo que consta en dicha sentencia, la adjudicación del inmueble al Banco de Reservas es del 16 de enero de 1997, mientras que la inscripción de dichas mejoras es del 7 de febrero de 1997, lo que indica que al momento de que el Banco adjudicatario adquirió esos derechos, los mismos no estaban registrados a nombre de los hoy recurridos, por lo que no le eran oponibles; sin embargo, estos aspectos no fueron esclarecidos por el tribunal a-quo, lo que resultaba fundamental para que su decisión estuviera adecuadamente motivada;

Considerando, que de acuerdo a lo previsto por los artículos 89 y 90 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, sobre inmuebles registrados no pueden existir derechos ocultos que no hayan sido debidamente registrados, por lo que al desprenderse de la sentencia impugnada que el adjudicatario del inmueble y causante del hoy recurrente, adquirió sus derechos de forma previa al registro de dichas mejoras, resulta evidente que como acreedor hipotecario no tenía conocimiento de estos derechos porque no estaban inscritos, por ende distorsionaban su garantía, al tenor de lo previsto por los citados textos; por lo que esta Tercera Sala entiende, que tal como lo alega el recurrente, el tribunal a-quo debió ponderar el contenido de estos artículos, lo que no se advierte que hiciera en su fallo, sino que por el contrario procedió a declarar la nulidad de la venta suscrita entre el Banco de Reservas y el hoy recurrente, sin examinar que los derechos que le eran oponibles a dicho banco en su calidad de adjudicatario eran los que estuvieran inscritos al momento de este inscribir la hipoteca y posteriormente adjudicarse el inmueble, lo que fue invocado ante dicho tribunal por el Banco en sus conclusiones del recurso de apelación por este interpuesto, según se evidencia del examen de dicho fallo; que en consecuencia, al no evaluar este aspecto, que resultaba esencial para la suerte del proceso, la sentencia impugnada incurre en el vicio de falta de motivos lo que conduce a la falta de base legal; por lo que procede acoger el segundo medio, sin necesidad de examinar los medios restantes y se casa con envío dicha sentencia a fin de que el tribunal de envío proceda a hacer derecho sobre estos aspectos que no fueron advertidos por el tribunal a-quo;

Considerando, que de acuerdo a lo previsto por el artículo 20 de la Ley sobre Procedimiento de Casación, la Suprema Corte de Justicia siempre que casare un fallo enviará el asunto a otro tribunal del mismo grado o categoría que aquel de donde proceda la sentencia que sea objeto del recurso;

Considerando, que cuando una sentencia es casada por falta de base legal o por falta o insuficiencia de motivos, como ocurre en la especie, las costas podrán ser compensadas, ya que así lo establece el artículo 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación.

Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central el 30 de mayo de 2012, relativa a la Parcela núm. 48-A-3 del Distrito Catastral núm. 3 del Distrito Nacional, cuyo dispositivo figura copiado en parte anterior del presente fallo, y envía el asunto ante el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte; Segundo: Compensa las costas.

Así ha sido hecho y juzgado por la Tercera Sala de lo Laboral, Tierras, Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, y la sentencia pronunciada por la misma, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, capital de la República, en su audiencia pública del 20 de noviembre de 2013, años 170° de la Independencia y 151° de la Restauración.

Firmado: M.R.H.C., E.H.M., S.H.M., R.P.A., F.A.O.P., G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran en su encabezamiento, en la audiencia pública del día, mes y año en él expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifico.