Sentencia nº 1041 de Suprema Corte de Justicia, del 31 de Mayo de 2017.
| Número de sentencia | 1041 |
| Fecha | 31 Mayo 2017 |
| Número de resolución | 1041 |
| Emisor | Primera Sala Suprema Corte de Justicia |
31 de mayo de 2017
Sentencia Núm. 1041
A.R.V., Secretaria General de la Suprema Corte de Justicia, certifica. Que en los a su cargo existe un expediente que contiene una sentencia de fecha de 31 de mayo de 2017, que dice:
CIVIL Y COMERCIAL
Audiencia pública del 31 de mayo de 2017 Rechaza
F.A.J.M..
D., Patria y Libertad
En Nombre de la República, la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de actuando como Corte de Casación, dicta en audiencia pública la sentencia
siguiente:
Sobre el recurso de casación interpuesto por la sociedad de comercio Macau R97 Limited, LLC., organizada bajo las leyes de Las Islas Vírgenes Británicas, registro
117-50-2498, con domicilio en 629 Baliday RD, Apollo Beach, Florida, Estados de América, representada por su presidente, señor M.L.E.,
estadounidense, mayor de edad, portador del pasaporte núm. 045290998, domiciliado residente en Estados Unidos de América, contra la sentencia civil núm. 60-2011, de
2 de marzo de 2011, dictada por la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de 31 de mayo de 2017
Instancia del Distrito Judicial de La Altagracia, cuyo dispositivo figura copiado más adelante;
Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;
Oído en la lectura de sus conclusiones al Licdo. C.R., por sí y por los s. L.M.P. y G.G., abogados de la parte recurrida, Banco BHD, S.A., y compartes;
Oído el dictamen de la magistrada procuradora general adjunta de la República, el cual termina: Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala el Segundo Párrafo del Artículo 11 de la Ley No. 3726, de fecha 29 del mes de diciembre año 1953, sobre Procedimiento de Casación, por tratarse de un asunto que no ha objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los Jueces del fondo, “Dejamos al Criterio de la Suprema Corte de Justicia, la Solución de la solicitud del
Recurso de Casación” (sic);
Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la
Corte de Justicia, 15 de abril de 2011, suscrito por los Licdos. W.R., D.O.A. y Á.S.M., abogados de la recurrente, M.R.L., LLC., en el cual se invocan los medios de casación que se indicarán más adelante; 31 de mayo de 2017
Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema de Justicia, el 24 de mayo de 2011, suscrito por los Dres. Ángel Delgado
Lisette Ruiz Concepción, R.A.M.B. y R.D.F. y el Licdo. J.A.P.E., abogados de la parte corecurrida, Banco BHD, S.A.;
Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 10 de agosto de 2011, suscrito por los Licdos. L.M.P. y G.G., abogados de la parte co-recurrida, Banco Múltiple León, S.A.;
Vistos, la Constitución de la República, los Tratados Internacionales de
Humanos de los cuales la República Dominicana es signataria, las decisiones dictadas en materia constitucional; la Ley núm. 25, de fecha 15 de octubre de 1991, modificada por la Ley núm. 156, de fecha 10 de julio de 1997, los artículos 1 y de la Ley núm. 3726, sobre Procedimiento de Casación, de fecha 29 de diciembre de 1953, modificada por la Ley núm. 491-08, de fecha 19 de diciembre de 2008;
La CORTE, en audiencia pública del 5 de noviembre de 2014, estando presentes magistrados J.C.C.G., presidente; V.J.C.E., J.A.C.A. y F.A.J.M., asistidos del secretario; 31 de mayo de 2017
Visto el auto dictado el 9 de mayo de 2017, por el magistrado F.A. z M., en funciones de presidente de la Sala Civil y Comercial de la Suprema de Justicia, por medio del cual llama a la magistrada M.O.G.S., jueza de esta sala, para integrarse a ésta en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 926, de fecha 21 julio de 1935, reformada por el art. 2 de la Ley núm. 294, de fecha 20 de mayo de 1940, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;
Considerando, que la sentencia impugnada y los documentos a que ella se revelan que: a) con motivo de la demanda incidental en excusión de bienes
embargados intentada por la sociedad de comercio Macau R97 Limited, LLC., contra entidades Banco BHD, S.A., Banco Múltiple León, S.A., y Haciendas At Macao
Beaach Resort, Inc., mediante el acto núm. 602-2010, de fecha 8 de diciembre de 2010, instrumentado por el ministerial B.G.G. de la Cruz, alguacil ordinario del Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito de La Altagracia, en ocasión del cual la Cámara Civil y Comercial del de Primera Instancia del Distrito Judicial de La Altagracia, dictó el 2 de de 2011, la sentencia civil núm. 60-2011, hoy recurrida en casación, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: Declara INADMISIBLE falta de calidad para actuar en justicia de la parte demandante, la demanda Incidental en 31 de mayo de 2017
excusión de bienes embargados, interpuesta mediante acto número 602/2010, de fecha ocho (8) diciembre del año dos mil diez (2010) instrumentado por el ministerial B.G.G. de Cruz, ordinario del Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera del Distrito Judicial de La Altagracia, por la sociedad de comercio MACAU R97
LIMITED, LLC., en contra de las entidades bancarias BHD, S.A., Banco Múltiple y BANCO
MÚLTIPLE LEÓN, S.A., y la Sociedad de Comercio HACIENDAS AT MACAO BEAACH
INC., por los motivos antes expuestos; SEGUNDO : Condena a la parte demandante al pago de las costas del procedimiento sin distracción; TERCERO : Ordena la provisional de la presente decisión. No obstante cualquier recurso que contra la misma se interponga” (sic);
Considerando, que la recurrente propone en su memorial de casación los siguientes medios: “Primer Medio: Violación al derecho; Segundo Medio: Falta de base legal; Tercer Medio: Desnaturalización de los hechos”;
Considerando, que en su memorial de defensa el Banco BHD, S.A., solicitó la de los expedientes núms. 2001-1675, 2011-1676, 2011-1677, 2011-1678, 2011-1679, 2011-1680 y 2011-1682, para ser decididos por una misma sentencia en razón de conexidad, ya que se produjeron con motivo de sentencias relativas a un mismo o de embargo inmobiliario y corresponden a inmuebles de un mismo proyecto
inmobiliario;
Considerando, que ha sido juzgado reiteradamente que la fusión de 31 de mayo de 2017
expedientes es una facultad de los jueces que se justifica cuando lo aconseja una administración de justicia, siempre que la unión de varios expedientes,
demandas o recursos interpuestos ante un mismo tribunal y entre las mismas partes ser decididos, aunque por disposiciones distintas, por una misma sentencia;
en la especie, aunque los recursos cuya fusión se solicita fueron interpuestos sentencias relativas al mismo procedimiento de embargo inmobiliario, a juicio
este tribunal su fusión no es necesaria para evitar una posible contradicción de sentencias y promover la economía procesal, en virtud de que se trata de recursos de interpuestos contra sentencias distintas y por partes distintas en virtud de propios y distinguibles de aquellos que defienden los demás recurrentes, razón por la cual procede rechazar la solicitud examinada;
Considerando, que en su memorial de defensa, el Banco Múltiple León, S.A., planteó un medio de inadmisión del recurso de casación de que se trata por tener por una sentencia incidental dictada en el marco de un proceso de embargo inmobiliario ya culminado con una sentencia de adjudicación, cuya emisión cierra la posibilidad de recurrir las decisiones incidentales por carecer de objeto, ya que tienen fin ulterior afectar la marcha de un proceso de embargo inmobiliario que
; que para justificar su pretensión dicha recurrida cita la sentencia núm. 3, el 19 de septiembre de 2007, publicada en el B.J. 1162, en la que se juzgó que: es enteramente cierto que toda sentencia intervenida en ocasión de un incidente 31 de mayo de 2017
promovido y fallado conjuntamente con la sentencia de adjudicación inmobiliaria, sólo resultan impugnables por las vías de recurso, como sostiene de manera general y tanto errónea la corte a qua, ya que es preciso distinguir si se trata de un fallo incidente de nulidad por vicio de fondo que debe ser propuesto, a pena de caducidad, en los plazos previstos en los artículos 728 y 729 del Código de Procedimiento Civil, según el caso, cuya oportunidad y pertinencia de ser atacado apelación se cierra con la sentencia de adjudicación, o si se trata, en cambio, de cuestión litigiosa de fondo, como sería un sobreseimiento fundamentado en la contestación del título ejecutorio, en cuyo evento dicha decisión podría ser apelada inmediatamente, porque constituye una sentencia propiamente dicha”(sic); que al la recurrida expresa que el precedente jurisprudencial antes citado resulta mutatis mutandis al caso que nos ocupa por cuanto deja claramente establecido que las sentencias dictadas a propósito de incidentes no pueden ser recurridas luego de pronunciada la adjudicación;
Considerando, que en apoyo a su pretensión la parte recurrida acompañó su memorial de defensa, entre otros documentos, de la sentencia núm. 75-2011 dictada el marzo de 2011, por la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera del Distrito Judicial de La Altagracia mediante la cual se adjudicaron los inmuebles embargados por Banco BHD, S.A., y Banco Múltiple León, S.A., en de Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., en ocasión de un procedimiento 31 de mayo de 2017
embargo inmobiliario abreviado, regulado por la Ley núm. 6186, sobre Fomento Agrícola, en curso del cual se dictó la sentencia incidental objeto del presente recurso de casación;
Considerando, que ha sido juzgado por esta jurisdicción que “Las decisiones de Suprema Corte de Justicia, en funciones de Corte de Casación, establecen y mantienen la unidad de la jurisprudencia nacional”; que la unidad jurisprudencial asegura la obtención de una justicia predecible, cualidad que ha sido reconocida por la doctrina como una garantía de dos de los principios fundamentales nuestro sistema judicial, a saber, la igualdad de todos ante la ley y la seguridad que, en efecto, aún cuando en materia civil y comercial la jurisprudencia no constituye una fuente directa de derecho, es el juez quien materializa el significado y contenido de las normas jurídicas cuando las interpreta y aplica a cada caso concreto a su consideración, definiendo su significado y alcance; que, en tal virtud, evidente, que tanto la igualdad ante la ley como la seguridad jurídica serán realizadas en la medida en que los litigios sustentados en presupuestos de hecho iguales o similares sean solucionados de manera semejante por los tribunales1;
Considerando, que no obstante, la decisión citada por la parte recurrida no el carácter de precedente jurisprudencial sobre la posibilidad de apelar los incidentes del procedimiento de embargo inmobiliario una vez dictada la sentencia
Sentencia núm. 42, del 19 de septiembre del 2012, B.J. 1222; sentencia núm. 42, del 3 de mayo del 2013, B.J. 1230; sentencia 31 de mayo de 2017
de adjudicación correspondiente, en razón de que la afirmación en virtud de la cual la recurrida sustenta su medio de inadmisión, no constituye el fundamento o ratio decidendi de la decisión adoptada sino que se trata de una afirmación externada de manera sobreabundante en la sentencia sin estar apoyada en
argumentos jurídicos y que por demás no ha sido reiterada por esta jurisdicción sustento a un criterio o doctrina jurisprudencial constante y, adicionalmente, se refiere a la misma situación procesal de la que se trata en la especie,
puesto que alude a la posibilidad de apelación, de lo que no se trata en este caso;
Considerando, que en efecto, esta sala estima que en la especie, adoptar el pretendido por la parte recurrida, vulneraría la tutela judicial efectiva en de la parte recurrente en casación en virtud de que implicaría la supresión
la única vía recursiva prevista en nuestro ordenamiento jurídico contra la sentencia impugnada en casación, afectando significativamente su derecho al recurso instituido en el artículo 69.9 de la Constitución, sin que tal afectación esté justificada la necesidad de tutelar otro derecho fundamental de igual magnitud cuya afectación resulte ser más gravosa en el caso concreto, en razón de que: a) la decisión impugnada es una sentencia incidental dictada en ocasión de un embargo inmobiliario abreviado regulado por la Ley núm. 6186, sobre Fomento Agrícola, no susceptible de ser recurrida en apelación, de conformidad con lo establecido por el
148 de la citada Ley; b) dicha sentencia fue dictada el 2 de marzo de 2011, 31 de mayo de 2017
ordenándose en ella su ejecución provisional no obstante cualquier recurso y, como consecuencia, se continuó el desarrollo del procedimiento de embargo inmobiliario para culminar con la sentencia de adjudicación dictada al día siguiente, 3 de marzo de resultando indiscutiblemente evidente que el actual recurrente ni disfrutó del de 30 días para ejercer la casación instituido en el artículo 5 de la Ley sobre Procedimiento de Casación modificada por la Ley núm. 491-08, ni de un plazo que ser considerado mínimamente razonable para que una parte diligente ejerciera el recurso pertinente, dadas las circunstancias;
Considerando, que de lo expuesto se infiere que el motivo de inadmisión no ha sido reconocido por vía pretoriana sustentándonos en el carácter
enunciativo de las disposiciones del artículo 44 de la Ley núm. 834 del 15 de julio de y, tomando en cuenta que tampoco ha sido legalmente consagrado como una de inadmisión del recurso de casación, procede rechazar el pedimento
examinado;
Considerando, que en el desarrollo de sus tres medios de casación, reunidos por estrecha vinculación, la parte recurrente alega que en la sentencia impugnada el a quo lo declaró inadmisible en su demanda en excusión de inmueble por de calidad sobre el fundamento de que para ostentar la calidad de tercer detentador e intervenir en un procedimiento de embargo inmobiliario es necesario 31 de mayo de 2017
su derecho real se encuentre inscrito ante la oficina de Registro de Títulos correspondiente; que al sostener tal criterio el aludido tribunal desconoció que el acto generador de su derecho de propiedad, protegido por el artículo 51 de la Constitución, no es la inscripción en el Registro de Títulos sino el acto de venta bajo privada suscrito en virtud del artículo 1583 del Código Civil y que la inscripción solo es un requisito de publicidad cuyo efecto es dotar a la compraventa de oponibilidad a terceros; que el tribunal a quo también desconoció que en su calidad tercer detentador, como tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, le asiste derecho para demandar en excusión de su propiedad para obtener el reconocimiento de su calidad, la excusión del inmueble comprometido y el beneficio un plazo para pagar proporcionalmente lo que le correspondía derecho que desconoció al declarar inadmisible su pretensión, sobre todo a pesar de haberle ado y advertido que el contrato de venta del cual participó fue suscrito con anterioridad al contrato de hipoteca otorgado a favor de las entidades bancarias embargantes y que en dicho contrato de hipoteca se prohibía abusivamente el registro los contratos de los terceros adquirientes a título oneroso y de buena fe ante el de Títulos, todo no obstante haberse autorizado a la deudora a vender y comercializar los inmuebles; que, en efecto, en la especie dicha jurisdicción no se verificar el conocimiento que las entidades bancarias tenían sobre las operaciones de venta con terceras personas consentidas por Haciendas At Macao 31 de mayo de 2017
y después de la hipoteca, muy especialmente con el recurrente y el carácter de un procedimiento de embargo inmobiliario iniciado en estas condiciones,
advertir a los terceros adquirientes; que, finalmente, el juez a quo tampoco tomó cuenta que el objeto de la demanda en excusión no es probar un derecho real registrado sino más bien establecer la ocupación a título precario del detentador y su de beneficiarse con un plazo para regularizar su situación y obtener la excusión del inmueble de la masa total embargada;
Considerando, que del contenido de la sentencia impugnada y de los documentos a que ella se refiere se desprende que: a) en fecha 30 de noviembre de
Banco BHD, S.A., y Banco Múltiple León, S.A., (en calidad de acreedores), y Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., (en calidad de deudora), suscribieron un de préstamo con garantía hipotecaria por el monto total de quince millones dólares (US$15,000,000.00) otorgándose en garantía varias parcelas propiedad de deudora, en las que estaba desarrollando un proyecto turístico inmobiliario; b) en
15 de diciembre de 2006, los bancos acreedores inscribieron la hipoteca convencional otorgada en primer rango, sobre los inmuebles dados en garantía; c) en
2 de noviembre del 2009, el Banco BHD, S.A., y el Banco Múltiple León, S.A., calidad de acreedores), y Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., (en calidad de
, suscribieron una adenda, al referido contrato de préstamo con garantía hipotecaria mediante la cual se liberó una parte de los inmuebles hipotecados en 31 de mayo de 2017
virtud de los abonos efectuados por la deudora, reduciéndose su saldo deudor a once novecientos ochenta y dos mil seiscientos sesenta y ocho dólares
estadounidenses con cincuenta y cuatro centavos (US$11,982,668.54), reiterándose a su vez dicha hipoteca sobre los demás inmuebles dados en garantía; d) en fecha 30 de septiembre de 2010, el Banco Múltiple León, S.A., y el Banco B.H.D., S.A., iniciaron procedimiento de embargo inmobiliario abreviado, regido por la Ley núm. 6186,
Fomento Agrícola, mediante acto de mandamiento de pago núm. 365/2010, instrumentado por el ministerial F.S., alguacil ordinario de la Primera Sala del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional; e) en fecha 8 de diciembre de 2010,
R97 Limited, LLC, interpuso una demanda incidental en excusión de contra Banco BHD, S.A., Banco Múltiple León, S.A., y Haciendas At
Beach Resort, Inc., mediante acto núm. 602-2010, instrumentado por el ministerial B.G.G. de la Cruz, ordinario del Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de La Altagracia; dicha demanda estaba sustentada en que mediante contrato de compraventa con Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., en fecha 17 de junio de 2006, M.R.L., LLC, había adquirido uno de los inmuebles embargados, a saber, parcela 74-A-Ref-003-12916-12918 del Distrito Catastral núm. 11/4 del municipio Higüey, con una extensión superficial de 786.59 metros cuadrados, del cual tenía posesión, uso y disfrute pacífico, ostentando la calidad de tercer detentador de 31 de mayo de 2017
dicho inmueble, en virtud de lo cual se opuso a su venta en pública subasta y requirió excusión del procedimiento de embargo inmobiliario y que tal situación no le era a los bancos ejecutantes por cuanto el Banco León ofrecía formalmente
financiamiento a los terceros adquirientes de los inmuebles del proyecto y era a través de ese banco que los adquirientes realizaban sus pagos del precio a favor de la vendedora según consta en las circulares y comunicaciones emitidas a tal efecto; g) en la audiencia celebrada por el tribunal a quo para conocer dicha demanda, el
Múltiple León, S.A., y el Banco BHD, S.A., plantearon un medio de inadmisión por falta de calidad del demandante, sustentada en que no tenía derechos sobre la parcela antes descrita, al que se opuso el demandante, tras haber concluido sobre el fondo de su demanda, mientras que Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., se limitó a concluir lo siguiente: “No nos oponemos a las conclusiones de demandante”; que en esa audiencia el demandante incidental también solicitó la producción forzosa de los reportes escritos de Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., indicando sus ventas a terceros a los bancos acreedores, así como de los reportes especialización de las partidas de las sumas pagadas por Haciendas At Macao
Resort, Inc., sobre el precio de venta a tercero y su especialización, de acuerdo a lo estipulado en el contrato de hipoteca;
Considerando, que el tribunal a quo declaró inadmisible la referida demanda incidental, por los motivos que se transcriben textualmente a continuación: “Que el 31 de mayo de 2017
artículo 91 de la Ley 108-05, dispone: Certificado de Título. El Certificado de Título es el documento emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho
y la titularidad sobre el mismo. Normativa de la cual se establece que la persona que dice ser de un derecho real inmobiliario, debe justificar dicho derecho a través de la presentación de
certificado de título, emitido por la autoridad competente, en el cual se establezca su condición propietario de dicho derecho. Que el artículo 98 de la citada normativa establece: Bloqueo
La venta condicional de inmuebles se inscribe en el registro complementario del de Título, esta inscripción genera un bloqueo registral e impide la inscripción de actos
disposición. Del estudio de esta disposición legislativa se determina que al momento de una venta condicional, quien figura como adquiriente en dicha negociación puede hacer
inscribir los derechos adquiridos, a fin de garantizar los mismos (...) Que este tribunal es de criterio no tendría sentido la existencia de un derecho inmobiliario registral, si fuere posible acoger
como constitutivo de derechos, documentos formulados por las partes, sobre inmuebles donde otras han inscrito derechos, sean estos de propiedad o de crédito, toda vez que ello atentaría
la seguridad jurídica que debe garantizar todo Estado donde existe un sistema jurídico que el estado de derecho, bajo el entendido de que la inscripción registral no ejercería su es decir, hacer de conocimiento el derecho inscrito a los terceros, a fin de que estos al de realizar una negociación que implique o envuelva un inmueble sobre el cual existe un registrado, pueda acudir ante la oficina pertinente y realizar las investigaciones de lugar, que le impidan invertir sus recursos en bienes inmuebles cuya titularidad no pertenece a quien se lo vender o que el mismo se encuentra gravado por un derecho de crédito, el cual podría en el futuro su inversión, toda vez que el derecho de crédito persigue al inmueble en manos en que este se encuentre (…) Que en el caso de la especie no se ha presentado 31 de mayo de 2017
documentación alguna que permita establecer que el demandante, ha cumplido con las formalidades establecidas por la ley a fin de justificar su derecho de propiedad sobre los terrenos descritos, toda vez que conforme se lee del artículo 90 de la Ley 108-05, el Registro es convalidante y constitutivo del derecho, carga o gravamen y el artículo 91 dispone que el certificado títulos (sic) es el documento emitido para acreditar la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo, documento que no ha sido presentado por la parte demandante a fin de establecer la titularidad de su derecho. (…) Que del estudio conjunto de las normativas, doctrinas y jurisprudencias antes descritas se establece que, después que un inmueble es sometido por primera a las formalidades del registro, cualquier otro derecho que se quiera hacer valer sobre dicho inmueble, debe haber sido registrado a fin de que su existencia sea oponible a los terceros. Que en el caso de la especie el demandante no ha presentado al plenario ninguna documentación mediante la se pueda establecer que cumplió con las formalidades establecidas por la ley a fin de hacer los derechos que dice poseer sobre la parcela antes descrita ante los terceros, motivo por el cual procede declarar inadmisible la demanda de que se trata por falta de calidad”;
Considerando, que en la página 5 de la sentencia impugnada figura descrito el contrato de compraventa aducido por el recurrente como “Acuerdo maestro de fecha de junio del 2006, intervenido entre Haciendas At Macao Beach Resort Inc., y
R97 Limited, LLC, relativo a la parcela No. 74-A-Ref-003-12916-12918”, de lo que se advierte que los bancos embargantes no formaron parte del aludido contrato;
Considerando, que según comprobó el tribunal a quo al examinar el certificado de título núm. 2006-2712, relativo a la parcela en cuestión, así como la certificación de 31 de mayo de 2017
jurídico de dicho inmueble emitida por el Registrador de Títulos, el contrato compraventa invocado por Macau R97 Limited, LLC nunca fue sometido a la formalidad de registro a pesar de haber sido suscrito el 17 de junio del 2006, es decir, anterioridad a la inscripción de la hipoteca otorgada a favor de los bancos persiguientes, que data del 15 de diciembre del 2006;
Considerando, que si bien es cierto que la compraventa es un contrato de naturaleza consensual, a cuyo tenor el artículo 1583 del Código Civil establece que: “La venta es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene la cosa y precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada”, de lo que resulta que el contrato de compraventa invocado en la especie por el recurrente era un título y eficaz para justificar su derecho de propiedad, no obstante en ausencia de registro, sus efectos están limitados por las disposiciones del artículo 1165 del Código que dispone que: “Los contratos no producen efecto sino respecto de las partes contratantes; no perjudican a tercero ni le aprovechan, sino en el caso previsto en el
1121”; es decir, aunque en nuestro derecho la propiedad no se adquiere el registro inmobiliario, sino a través de los modos instituidos en nuestra
legislación civil tales como la sucesión o los contratos civiles que anteceden y avalan registro inmobiliario, las convenciones sobre derechos reales inmobiliarios
registrados solo tienen una eficacia relativa o inter partes, siendo solo oponibles frente 31 de mayo de 2017
terceros una vez se registran en el Certificado de Título correspondiente y adquieren eficacia absoluta o erga omnes2 en razón de que en nuestro ordenamiento el derecho de propiedad sobre un inmueble es un derecho real que debe ser registrado cuya existencia y titularidad es acreditada por el certificado de título de conformidad con lo establecido en la Ley núm. 108-05, del 23 de marzo de 2005, sobre
Inmobiliario, particularmente los artículos 90 y 91 que disponen que “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y causa de fraude. El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de leyes de Aguas y Minas”; “El Certificado de Título es el documento oficial y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”;
Considerando, que en ese sentido, la interpretación y aplicación armoniosa de disposiciones de nuestro Código Civil adoptado mediante decreto núm. 2213, del de abril de 1884 y de la normativa que rige la propiedad inmobiliaria en la
31 de mayo de 2017
actualidad, en particular la Ley núm. 108-05, del 23 de marzo de 2005, sobre Registro Inmobiliario, impone considerar que para invocar frente a terceros la calidad de detentador establecida en los artículos 2166 y siguientes del Código Civil en a inmuebles registrados y ejercer las acciones que le corresponden, es que dicha calidad esté sustentada en un derecho registrado en el Certificado de Título, resultando irrelevante a tales fines la invocación de un derecho contractual o de la posesión del inmueble puesto que tal como establece el artículo 90 dicha ley, antes citado, sobre inmuebles registrados no existen derechos que no estén debidamente inscritos en el Registro de Títulos, de lo que se deriva lógicamente, que si el presunto tercer detentador no ha agotado la referida formalidad, su derecho es oponible al persiguiente ajeno a su contrato y, en consecuencia, no cuenta con ninguna acción a su favor que le permita intervenir incidentalmente en el proceso del inmobiliario con el objeto de afectar de cualquier modo la ejecución de los hipotecarios inscritos; que, en tal hipótesis, salvo que se demuestre la existencia de un fraude, este detentador convencional y poseedor precario solo tiene a favor una acción personal, de índole contractual contra su vendedor, sin soslayar hecho de que en la especie el recurrente incurrió voluntariamente en un riesgo al abstenerse de efectuar el registro de su compraventa de manera inmediata, sobre si cuando adquirió el inmueble aún no se había inscrito la hipoteca ejecutada los bancos recurridos, puesto que no podía desconocer la necesidad de registrar 31 de mayo de 2017
derecho real adquirido para gozar de la protección y garantía absoluta del que se instituye en el principio IV de la Ley de Registro Inmobiliario, en razón la seguridad jurídica establecida por el sistema de registro de inmuebles de la
epública Dominicana, está revestida de un interés público que se evidencia en las disposiciones del artículo 51.2 de la Constitución que dispone que el Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada, así como en los principios IV, antes citado y V de la Ley núm.
05, sobre Registro Inmobiliario que establece que: ““En relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes está por encima de esta ley de Registro Inmobiliario” y que ha sido reconocido por el Tribunal Constitucional al estatuir que sistema de registro público de la propiedad inmobiliaria salvaguarda los derechos las personas que cumplen válidamente sus requisitos y confían plenamente en él, preservando la seguridad jurídica dentro del sistema de registro de inmuebles en la República Dominicana3;
Considerando, que tal postura interpretativa es cónsona con las decisiones con anterioridad por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia,
especializada en derecho inmobiliario, y por nuestro Tribunal Constitucional, jurisdicciones que se han pronunciado en el sentido de que: a) los contratos de venta que no han sido inscritos en el registro de títulos no pueden ser tomados en cuenta en
31 de mayo de 2017
un embargo inmobiliario ni su beneficiario pretender que se le notifiquen los actos de procedimiento, puesto que según el artículo 90 de la Ley de Registro
Inmobiliario, los derechos que no figuran inscritos no son oponibles ni pueden surtir frente a terceros4; b) la calidad en materia inmobiliaria está ligada al derecho
registrado5; c) cuando se trate de un inmueble registrado, para satisfacer los requisitos de oponibilidad y publicidad, así como para revestir de garantía y seguridad jurídica toda operación convencional que pudiere afectar un inmueble strado, es indispensable la inscripción, pues solo así se asegura que todo acreedor concertación de un préstamo cuente con un mecanismo que le permita el estatus jurídico de un inmueble6; d) para que se configure la condición de tercer adquiriente de buena fe a título oneroso o tercero registral es indispensable que quien invoque tal condición haya inscrito su derecho, toda vez que la legitimidad del titular del derecho la otorga el registro o inscripción en el libro de la oficina registral7;
Considerando, que sin desmedro de lo expuesto anteriormente, es cierto que el contenido del contrato de hipoteca que sirvió de sustento al procedimiento de inmobiliario evidencia claramente que los bancos ejecutantes tenían
de lo Laboral, Tierras, Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, sentencia núm.
46 del 24 de mayo del 2013, B.J. 1230.
Sala de lo Laboral, Tierras, Contencioso- Administrativo y Contencioso- Tributario de la Suprema Corte de Justicia, sentencia núm. 52 del 12 de febrero del 2014, B.J. 1239.
Sala de lo Laboral, Tierras, Contencioso- Administrativo y Contencioso- Tributario de la Suprema Corte de Justicia, sentencia núm. nio del 2013, B.J. 1231. 31 de mayo de 2017
conocimiento de que los inmuebles hipotecados y embargados por ellos formaban
de un proyecto turístico desarrollado con el objeto de vender unidades
inmobiliarias a terceros ya que en su artículo décimo segundo las partes pactaron que durante la vigencia del contrato la deudora podría vender los inmuebles del proyecto beneficio de terceros con la obligación de reportar tales ventas por escrito a los
, persistiendo siempre la inscripción hipotecaria convencional en primer rango a favor de los persiguientes hasta tanto sean extinguidas las obligaciones a
cargo de la deudora a menos que los bancos autorizaran liberaciones de las hipotecas acuerdo a los términos del contrato y en los artículos decimosexto y décimo de dicho contrato también se estipuló que la deudora debía incluir en sus de venta de las unidades inmobiliarias a terceros una cláusula específica
comprometiera a los adquirientes a efectuar los pagos en una cuenta de la establecida y controlada por los bancos y que el deudor debía pagar a los
bancos una porción mínima del diez (10%) sobre el precio de cada venta inmobiliaria terceros para la amortización del capital adeudado, en virtud de lo cual, una vez
realizados los pagos indicados los bancos procederían a emitir las radiaciones o cancelaciones parciales correspondientes a los inmuebles objeto de venta a favor de
Considerando, que no obstante, el recurrente no pudo acreditar fehacientemente ante el juez a quo que en virtud de las estipulaciones del contrato de 31 de mayo de 2017
pactado entre Haciendas At Macao Beach Resort, Inc., y los bancos ejecutantes, su contrato de compraventa haya sido o debía ser específicamente reconocido por estos últimos, ya que independientemente de que la obligación de ese contrato a los bancos recaía principalmente sobre Haciendas At Macao Resort, Inc., que fue lo que motivó su solicitud de producción forzosa ante la jurisdicción de fondo, no figura en la sentencia impugnada ni en los documentos que acompañan el presente recurso de casación que dicho señor, como parte interesada, notificado a los bancos su contrato de compraventa realizado previo a la ni los pagos efectuados a la vendedora a fin de que fuera liberado su inmueble, ni tampoco aportó evidencia de que realizara pagos del precio de venta en controladas por los bancos acreedores, depositando únicamente una circular por el Banco Múltiple León, S.A., alegadamente relativas a la oferta de financiamiento para la adquisición de los inmuebles del proyecto turístico de que se que no se anexaron al recurso de casación y que, según la descripción contenida el acto de demanda tienen un carácter general, es decir, no se advierte que contengan un reconocimiento expreso y especial del contrato de venta suscrito por el recurrente;
Considerando, que por lo tanto, a juicio de esta jurisdicción el tribunal a quo no en ninguna de las violaciones que se le imputan en los tres medios de examinados, al declarar inadmisible por falta de calidad la demanda en 31 de mayo de 2017
excusión en cuestión, sobre la base de que dicho demandante no era titular de ningún registrado y oponible a los persiguientes sobre el inmueble cuya excusión se
pretendía, sobre todo si se considera que el artículo 2171 del Código Civil dispone la excepción de excusión no puede oponerse al acreedor que tenga hipoteca
especial sobre el inmueble, como sucede en la especie, motivos por los cuales procede desestimar dichos medios;
Considerando, que el examen general de la sentencia impugnada pone de manifiesto que dicho fallo contiene una relación completa de los hechos y documentos de la causa, sin desnaturalización y motivos suficientes y pertinentes que su dispositivo, permitiendo a esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, comprobar que en la especie se ha hecho una correcta aplicación del razón por la cual, en adición a las expuestas con anterioridad, procede rechazar el presente recurso de casación;
Considerando, que de conformidad con el art. 65 de la Ley núm. 3726, del 29 de diciembre de 1953, sobre Procedimiento de Casación, las costas podrán ser compensadas en los casos del artículo 131 del Código de Procedimiento Civil, en el se establece que se podrán compensar las costas en todo o en parte si los sucumbieren respectivamente en algunos puntos de sus pretensiones, situación que se verifica en la especie, razón por la cual procede compensar las costas 31 de mayo de 2017
del proceso.
Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por
R97 Limited, LLC., contra la sentencia incidental núm. 60-2011, dictada en 2 de marzo de 2011, por la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera del Distrito Judicial de La Altagracia, cuyo dispositivo ha sido copiado en parte anterior de la presente sentencia; Segundo: Compensa las costas.
Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte Justicia, actuando como Corte de Casación, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 31 de o de 2017, años 174º de la Independencia y 154º de la Restauración.
- F.A.J.M.-MarthaO.G.S..- J.A.C.A..-
Secretaria General, certifico que la presente sentencia ha sido dada y firmada por los Jueces que figuran en su encabezamiento, el mismo día, mes y año en él expresados.-
