Sentencia nº 803 de Suprema Corte de Justicia, del 30 de Mayo de 2018.

Número de sentencia803
Número de resolución803
Fecha30 Mayo 2018
EmisorPrimera Sala Suprema Corte de Justicia

R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

Sentencia No. 803

Cristiana A. Rosario V., Secretaria General de la Suprema Corte de Justicia, Certifica: Que en los archivos a su cargo hay un expediente que contiene una sentencia de fecha 30 de mayo del 2018, que dice así:

SALA CIVIL Y COMERCIAL

Audiencia pública del 30 de mayo de 2018 Rechaza Preside: F.A.J.M..

D., Patria y Libertad

En nombre de la República, la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, dicta en audiencia pública la sentencia siguiente:

Sobre el recurso de casación interpuesto por J.F., dominicano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad y electoral núm. 001-0092294-4, domiciliado y residente en la calle L.M.C., casa núm. 266, ensanche La Fe de esta ciudad, contra la sentencia civil núm. 1303-2016-SSEN-00287, de fecha 27 de junio de 2016, dictada por la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, cuyo dispositivo figura copiado más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído en la lectura de sus conclusiones al Dr. R.M., por sí y R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

por la Dra. J.C.D., abogados de la parte recurrida, J.C.P.S.;

Oído el dictamen de la magistrada procuradora general adjunta de la República, el cual termina: Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala el segundo párrafo del artículo 11 de la Ley No. 3726, de fecha 29 del mes de diciembre del año 1953, sobre Procedimiento de Casación, por tratarse de un asunto que no ha sido objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los jueces del fondo, “Dejamos al criterio de la Suprema Corte de Justicia, la solución del presente recurso de casación”;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 6 de septiembre de 2016, suscrito por el Lcdo. R.E.M., abogado de la parte recurrente, J.F., en el cual se invocan los medios de casación que se indicarán más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 20 de octubre de 2016, suscrito por los Dres. J.C.D. y R.M., abogados de la parte recurrida, J.C.P.S.;

Vistos, la Constitución de la República, los Tratados Internacionales de Derechos Humanos de los cuales la República Dominicana es signataria, las R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

decisiones dictadas en materia constitucional; la Ley núm. 25-91, de fecha 15 de octubre de 1991, modificada por la Ley núm. 156-97, de fecha 10 de julio de 1997, los artículos 1 y 65 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación, de fecha 29 de diciembre de 1953, modificada por la Ley núm. 491-08, de fecha 19 de diciembre de 2008;

La CORTE, en audiencia pública del 26 de julio de 2017, estando presentes los magistrados F.A.J.M., presidente; M.A.R.O., B.R.F.G. y P.J.O., asistidos del secretario;

Visto el auto dictado el 9 de abril de 2018, por el magistrado F.A.J.M., presidente de la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual llama al magistrado J.A.C.A., juez de esta sala, para integrarse a esta en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 926-35, de fecha 21 de julio de 1935, reformada por el artículo 2 de la Ley núm. 294-40, de fecha 20 de mayo de 1940, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, revelan: a) con motivo de la demanda en desahucio y desalojo R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

interpuesta por J.C.P.S., contra J.F., la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, dictó el 13 de julio de 2015, la sentencia núm. 0738-2015, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “Primero: Declara buena y válida en cuanto a la forma, la demanda en desahucio y desalojo, incoada por el señor J.C.P.S., contra el señor J.F., mediante acto No. 983/2014, diligenciado el Treinta y Uno (31) de Marzo del año Dos Mil Catorce (2014), por el ministerial A.G.V., alguacil ordinario del Primer Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, por haber sido hecha en tiempo hábil y de conformidad con los preceptos legales que rigen la materia; Segundo: Acoge en parte en cuanto al fondo la indicada demanda y en consecuencia: a) Ordena la Resiliación del Contrato Verbal de Alquiler No. 21104, de fecha 09 de Noviembre de 2010, entre el señor J.F. y D.R.M., relativo a la casa No. 268 de la calle T.C., La Fe, Distrito Nacional, conforme a los motivos expuestos anteriormente; b) Ordena el desalojo inmediato del señor J.F., o de cualquier persona que al título que fuere este ocupando el inmueble ubicado en la casa No. 268 de la calle T.C., La Fe, Distrito Nacional; Tercero: Condena a la parte demandada, el señor J.F., al pago de las costas del procedimiento ordenando su distracción en favor y provecho de la Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

Dra. J.C.D. y Dr. R.M., abogados de la parte demandante quienes afirman estarlas avanzando en su totalidad”; b) no conforme con dicha decisión, J.F. interpuso formal recurso de apelación contra la referida sentencia, mediante el acto núm. 608-2015, de fecha 3 de septiembre de 2015, instrumentado por el ministerial D.E.H.F., alguacil de estradod del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional, en ocasión del cual la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, dictó el 27 de junio de 2016, la sentencia civil núm. 1303-2016-SSEN-00287, hoy recurrida en casación, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: Primero: RECHAZA el recurso de apelación interpuesta (sic) por J.F. en contra del señor J.C.P.S. y CONFIRMA la Sentencia No. 0738/2015 de fecha 13 de julio de 2015, dictada por la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional; Segundo: Condena al señor J.F. al pago de las costas del procedimiento de alzada, ordenando su distracción en provecho de la doctora J.C.D., abogada apoderada de la parte recurrida, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad”;

Considerando, que el recurrente propone en su memorial, los siguientes medios de casación: “Primer Medio: Desnaturalización de los hechos y errónea interpretación de los artículos 1134 y 1726 del Código Civil Dominicano; R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

Segundo Medio: Contradicción e ilogicidad manifiesta en la motivación de la sentencia, no valoración por parte del juez a quo de las pruebas presentadas por la parte recurrida. Desnaturalización de los hechos y errónea interpretación de los artículos 1134, 1726 y 1736 del Código Civil Dominicano”;

Considerando, que el recurrente desarrolla de forma conjunta los medios propuestos sin embargo, se individualizarán para su examen y solo se reunirán aquellos argumentos vinculados a fin de evitar repeticiones innecesarias y mantener un orden lógico;

Considerando, que en el desarrollo de su primer medio y un aspecto del segundo, alega la parte recurrente que la alzada incurrió en desnaturalización de los hechos y errónea interpretación del derecho en razón de haber fundamentado su decisión en un contrato de alquiler verbal supuestamente suscrito entre él y el Dr. R.M., lo cual es falso porque nunca ha conversado ni siquiera con dicho abogado y menos aún suscrito un contrato con él; que el contrato de inquilinato en base al cual ocupa el inmueble fue suscrito con T.C. en el año 1958, lo que se evidencia de los recibos de pagos que datan de años anteriores al contrato verbal de alquiler, por lo que al admitir el contrato verbal presentado por el hoy recurrido, la corte incurrió en los indicados vicios; R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

Considerando, que para una mejor comprensión del caso es oportuno describir los siguientes elementos fácticos que se describen en el fallo impugnado, a saber: 1) que J.F. ocupaba en calidad de inquilino el inmueble ubicado en la calle T.C. núm. 268, ensanche La Fe, del Distrito Nacional, propiedad de T.C.; 2) al fallecer el propietario sus sucesores vendieron dicho inmueble a J.C.P.S., quien mediante acto núm. 1676-2009, del 15 de septiembre de 2009 del ministerial C.S.T.A., alguacil de estrados de la Tercera Sala de la Cámara Penal de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, notificó su calidad de propietario al inquilino e hizo registrar ante el Banco Agrícola de la República Dominicana un contrato verbal de alquiler marcado con el núm. 21104; 3) el propietario justificado en su interés de ocupar el inmueble inició un procedimiento administrativo ante el Control de Alquileres de Casas y D. emitiendo dicho organismo la resolución núm. 123-2013, del 10 de noviembre de 2013 otorgando un plazo de 3 meses para iniciar el desalojo, resolución esta que fue confirmada por la Comisión de Apelación de Alquileres de Casas y D. en fecha 10 de diciembre de 2013, por lo que mediante acto núm. 15-2014, de fecha 28 de enero de 2014, del ministerial J.F.S.S., alguacil ordinario de la Primera Sala del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional, J.C.P.S., notificó a su inquilino las R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

indicadas resoluciones, así como el plazo del artículo 1736 del Código Civil; 4) que mediante acto núm. 983 del 31 de marzo de 2014, del ministerial A.G.V., alguacil ordinario del Primer Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, J.C.P.S. interpuso demanda en desalojo por desahucio contra J.F., dictando la Cuarta Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, la sentencia núm. 738-2015, de fecha 13 de julio de 2015, ordenando la resiliación del contrato de alquiler así como el desalojo; 4) no conforme con la sentencia el demandado, J.F., la recurrió en apelación alegando no haber suscrito contrato con el demandante e invocando en consecuencia su falta de calidad, sostuvo además la falsedad del contrato verbal así como la inobservancia de los plazos concedidos por el Control y la Comisión de Apelación de Alquileres de Casas y D. y el establecido en el artículo 1736 del Código Civil; decidiendo la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, rechazar sus pretensiones mediante la sentencia civil núm. 1303-2016-SSEN-00287, del 27 de junio de 2016, objeto del presente recurso de casación;

Considerando, que se evidencia del fallo atacado, que los argumentos referentes a la inexistencia de un contrato de alquiler suscrito con el hoy recurrido fueron presentados a la alzada para justificar sus conclusiones R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

orientadas a declarar la inadmisibilidad de la demanda sustentada en la falta de calidad del hoy recurrido por no ser parte arrendadora en el contrato de alquiler ni propietario del inmueble; que tales argumentos fueron rechazados por la alzada mediante las siguientes motivaciones: “De la documentación aportada se advierte que el señor J.C.P., adquirió el inmueble de manos de los señores J.C.G., D.C.V.. L., A.C.G., E.C.G. y A.C.H., cuyo origen se debe a una determinación de herederos y transferencia, según se desprende del certificado de título No. 174, emitido por el Registro de Títulos Jurisdicción Inmobiliaria de fecha 12 de marzo de 2012, y siendo estos los sucesores del finado T.C., con quien el señor J.F. suscribió el contrato de alquiler, se comprueba que el mismo es el propietario del lugar donde este se encuentra alquilado y se subroga en el derecho de arrendamiento del inmueble alquilado, por lo que se comprueba la calidad de éste frente al inmueble en cuestión, razón por la que procede el rechazo del medio de inadmisión por improcedente e infundado”;

Considerando, que con relación a la calidad del comprador de un inmueble arrendado para demandar en desalojo contra el inquilino que la ocupa, por efecto de un contrato suscrito con el propietario anterior, cabe señalar que, por regla general, cuando se transmite el derecho de propiedad Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

sobre un inmueble también opera la transferencia de todo aquello que afecta o se adhiere a dicho bien; en consecuencia, los contratos de alquiler, como derechos considerados accesorios al inmueble, devienen en oponibles al nuevo propietario por aplicación del artículo 1743 del Código Civil, quien subrogándose en los derechos del anterior propietario tendrá el derecho de realizar el cobro de las cuotas de alquiler y de reclamar la posesión del inmueble conforme a las previsiones legales vigentes, máxime cuando esa operación contractual ha sido denunciada a los inquilinos, tal como decidió la corte;

Considerando, que este criterio ha sido fijado por esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, en reiteradas ocasiones, al señalar: “que cuando el propietario de un inmueble o de otro bien cualquiera dado en arrendamiento realiza la venta del mismo, en el ejercicio de sus derechos legítimos, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario, y en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato, deben resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario”;1

Considerando, que como corolario de lo anterior, por efecto de esa subrogación de derechos, no es requerido para demandar en desalojo que el contrato de alquiler se hubiere suscrito con el nuevo propietario, máxime

1 Sentencia núm. 114, dictada en fecha 24 de abril de 2013 por la Primera Sala Civil y Comercial de la Suprema de Justicia, B.J. 1229. R.. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

cuando la alzada comprobó la existencia de un contrato de compra venta suscrito entre los sucesores de T.C. (vendedores) y J.C.P.S. (comprador), que tenía por objeto el inmueble arrendado, lo que otorgaba la facultad al comprador de peticionar el desalojo del inquilino, hoy recurrente en casación, apoyado en las previsiones del Decreto núm. 4807-59, como lo hizo; que en ese sentido, es evidente que, como lo juzgó la corte, el recurrente tiene calidad para demandar el desalojo del inquilino que ocupe el inmueble de su propiedad;

Considerando, que continúa invocando la parte recurrente, en otro aspecto del segundo medio, que la alzada incurrió en inobservancia de los plazos otorgados a favor del inquilino puesto que la resolución núm. 127-2013 de fecha 10 de diciembre de 2013, dictada por la Comisión de Apelación del Control de Alquileres de Casas y D., que confirmó el plazo de 3 meses otorgado por el Control de Alquileres de Casas y D. mediante decisión anterior, le fue notificada el 28 de enero de 2014, mediante el acto núm.15-2014, del ministerial J.F.S.S., alguacil ordinario de la Primera Sala del Juzgado de Trabajo del Distrito Nacional, no obstante la demanda en desalojo le fue notificada en fecha 31 de marzo de 2014, mediante acto núm. 983-14, del ministerial A.G.V., alguacil ordinario del Primer Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

Distrito Nacional, de lo que se evidencia que días solo transcurrieron 2 meses y 16 días, por lo que se transgredió el plazo de 180 establecido en el artículo 1736 del Código Civil, a favor del inquilino previo a iniciar la demanda en desahucio;

Considerando, que la alzada con relación al cómputo de los plazos para intentar la demanda expresó en sus aspectos considerativos lo siguiente: “La Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y Desahucio, al dictar la resolución número 127-2013, de fecha 10 de diciembre de 2013, confirma la resolución número 123-2013, dictada por el Control de Alquileres de Casas y D. ratificando el plazo de tres (3) meses dispuesto por esta, los cuales se contarán a partir de la emisión de la resolución dictada por el Control de Alquileres de Casas y Desahucios para iniciar el procedimiento correspondiente, plazo que comenzó en fecha 15 de agosto de 2013 y vencía en fecha 15 de noviembre de 2013, fecha a partir de la cual iniciaría el plazo establecido en el artículo 1736 del Código Civil Dominicano, disposición vigente a la fecha de la acción. En los contratos de alquiler, el inquilino se compromete al pago del arrendamiento, al uso de la cosa a los fines convenidos y a su entrega al vencimiento del contrato, conforme al preaviso como lo disponen los artículos 1728 y 1736 del Código Civil. En este caso, la parte arrendadora ha comunicado su intención de poner fin al contrato y ha Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

cumplido con los plazos, ya ventajosamente vencidos, por lo que en garantía a la protección a su derecho de propiedad consagrado en el artículo 51 de la Constitución, procede la demanda en resiliación de contrato y desalojo, como al efecto lo ha dispuesto la jueza a quo; en consecuencia por los motivos que se suplen se confirma la sentencia impugnada y se rechaza el presente recurso de apelación por mal fundado”;

Considerando, que se evidencia de las motivaciones transcritas que la alzada computó el plazo de 3 meses establecido en la resolución emitida por el Control de Alquileres de Casas y D. a partir de su fecha de emisión, señalando que su término era el día 15 de noviembre de 2013; además estableció que dichos plazos, así como el de los artículos 1728 y 1736 del Código Civil se encontraban ventajosamente vencidos al momento de la demanda; sin embargo, se evidencia de la lectura de la misma decisión que la resolución emanada del Control de Alquileres de Casas y D. fue dictada el 10 de noviembre de 2013, no obstante la resolución que la confirmó fue dictada el 10 de diciembre de 2013, por lo que el plazo de 3 meses otorgado al inquilino debió computase a partir de la resolución emitida por la Comisión de Apelación y culminaba el 10 de marzo, por lo que, a partir de ese momento iniciaba el plazo de 90 días dispuesto por el artículo 1736 del Código Civil, por tratarse el inmueble alquilado de una vivienda no de un local comercial, cuestión que pone de Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

relieve que al momento de la interposición de la demanda el 31 de marzo de 2014, aunque habían culminado los plazos otorgados por los organismos administrativos no habían vencido los dispuestos por el Código Civil en provecho del inquilino;

Considerando, que no obstante lo errado de las motivaciones de la corte a qua en cuanto al cálculo de los plazos otorgados a favor del inquilino, ha sido admitido en decisiones de esta Corte de Casación2, que las causas de inadmisibilidad serán descartadas, al tenor del artículo 48 de la Ley núm. 834-78 de 1978, si al momento de estatuir las mismas han desaparecido, lo que ocurrió en la especie, pues al momento del juez de primer grado decidir la demanda mediante la sentencia núm. 0089-2015, de fecha 29 de enero de 2015, los plazos se encontraban ventajosamente vencidos por lo que había desaparecido la causa de inadmisibilidad; en tal sentido, esta Suprema Corte de Justicia, en su rol de ejercer un control casacional sobre las sentencias sometidas a su consideración y por tratarse de una cuestión de puro derecho, ha procedido a suplir los motivos

dados por la alzada a este respecto, razón por la cual el aspecto invocado resulta infundado;

Considerando, que en otro aspecto de su segundo medio de casación, la parte recurrente expresa que fue transgredido el artículo 55 de la Ley núm. 317-68, sobre Catastro Nacional, que crea un medio de inadmisión resultante de la

Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

falta de depósito del recibo de declaración de propiedad inmobiliaria junto con los demás documentos de la demanda;

Considerando, que a este respecto ha sido juzgado en reiteradas ocasiones que no se puede hacer valer por ante la Suprema Corte de Justicia, en funciones de Corte de Casación, ningún medio que no haya sido expresa o implícitamente propuesto en sus conclusiones por la parte que lo invoca al tribunal del cual proviene la decisión atacada, a menos que la ley le haya impuesto su examen de oficio en un interés de orden público3; que la lectura de la decisión atacada evidencia que el argumento enunciado por la parte recurrente no fue planteado a la corte a qua, sin embargo, no obstante lo novedoso del medio es necesario resaltar que esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, como Corte de Casación, ha sostenido que dicho texto legal constituye una normativa discriminatoria que vulnera la igualdad de todos los dominicanos ante ley;4,

cuya inaplicabilidad vía difusa adquirió carácter erga ommes mediante decisión

del Tribunal Constitucional5;

Considerando, que en la última parte de su memorial de casación, la parte recurrente transcribe los artículos 68, 69 y 73 de la Constitución Dominicana así como 130 y 133 del Código de Procedimiento Civil, sin definir en qué aspecto de la decisión se transgreden los mencionados artículos, lo que constituye una

Sentencia del 26 de marzo de 2014, núm. 75, B.J. 1240 Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

sustentación generalizada e imprecisa que no satisface lo dispuesto por el artículo 5 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación y la jurisprudencia constante respecto a la correcta sustentación y fundamentación de los medios de casación, razón por la cual el medio deviene en imponderable y por tanto resulta inadmisible;

Considerando, que de todo lo expuesto precedentemente y del examen general de la sentencia impugnada se evidencia que el fallo contiene una exposición completa de los hechos de la causa con motivos suficientes y pertinentes que han permitido a esta Suprema Corte de Justicia, como Corte de Casación, verificar que no se ha incurrido en los vicios señalados por el recurrente y que, por el contrario, se ha realizado una correcta aplicación de la ley y el derecho, siendo así los medios examinados deben ser desestimados y con ello el presente el recurso de casación.

Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por J.F., contra la sentencia civil núm. 1303-2016-SSEN-00287, de fecha 27 de junio de 2016, dictada por la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, cuya parte dispositiva figura copiada en otro lugar de este fallo; Segundo: Condena a la parte recurrente al pago de las costas del procedimiento, ordenando su distracción a favor de la Dres. J.C.D. y R.M., abogados de la parte recurrida, Rec. J.F. vs.J.C.P.S. Fecha: 30 de mayo de 2018

quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad;

Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, como Corte de Casación, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 30 de mayo de 2018, años 175º de la Independencia y 155º de la Restauración.

(Firmado) F.A.J.M..- P.J.O..- J.A.C.A..-

La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, secretaria general, que certifico.

La presente copia se expide en Santo Domingo, Distrito Nacional, hoy día 31 de julio del 2018, para los fines correspondientes. Exonerada de pagos de impuestos internos y sellos de impuestos internos.

C.A.R.V..

Secretaria General

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