Sentencia de Suprema Corte de Justicia, del 31 de Julio de 2019.

• Número de resolución: .
• Fecha: 31 Julio 2019
• Emisor: Tercera Sala Suprema Corte de Justicia

Recurrido: A.E.T. y compartes. Materia: Tierras.

Decisión: C.a.

Sentencia Núm.:248

C.J.G.L., S. General de la Suprema Corte de Justicia, certifica. Que en los archivos a su cargo existe un expediente que contiene una sentencia de fecha de 31 de julio del 2019, que dice:

EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA

La Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de C.ación, competente para conocer las materias de tierras, laboral, contencioso-administrativo y contencioso-tributario, regularmente constituida por los magistrados M.A.R.O., presidente, M.R.H.C., M.A.F.L., A.A.B.F. y R.V.G., miembros, asistidos de la secretaria de la Sala, en la sede de la Suprema Corte de Justicia, ubicada en Santo Domingo de G., Distrito Nacional, en fecha 31 de Julio de 2019, año 176° de la Independencia y año 156° de la Restauración, dicta en audiencia pública, la siguiente sentencia:

Apoderada del recurso de casación interpuesto por J.S.Á., dominicano, titular de la cédula de identidad y electoral núm. 028-0033150-2, domiciliado y residente en la Primera Sabana, sección La Enea, municipio Higüey, provincia La Altagracia, quien tiene como abogados constituidos al Dr. F.A.S.A. y al Lcdo. M.A.M., dominicanos, titulares de las cédulas de identidad y electoral núms. 023-0011792-2 y 026-0030882-5, con domicilio profesional abierto en

Av. E.J.M., esq. J. de D.V.S., Centro de los Héroes de Constanza, Maimón y Estero Hondo, Santo Domingo, R.D. • Tel.: Recurrido: A.E.T. y compartes. Materia: Tierras.

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la calle T.d.R. núm. 33, sector Sávica, municipio Higüey, provincia La Altagracia y domicilio ad hoc en la calle Dr. D.e.. S. núm. 36, edif. B.F., 3er. nivel, apto. 301, G., Santo Domingo, Distrito Nacional; recurso que está dirigido contra la sentencia núm. 201400170, de fecha 18 de diciembre de 2014, dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este, cuyo dispositivo figura copiado más adelante.
I.T. del recurso:
1. Mediante memorial depositado en fecha 26 de febrero de 2015, en la secretaría general de la Suprema Corte de Justicia, J.S.Á., interpuso el presente recurso de casación.
2. Por acto núm. 116/2015 de fecha 3 de marzo de 2015, instrumentado por B.G.G. de la Cruz, alguacil de estrados del Tribunal Colegiado de la Cámara Penal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de La Altagracia, la parte recurrente J.S.Á., emplazó a la parte recurrida Sucesores del Finado E.E. C.tillo, A.E.T., V.E.T., F.E.T. y M.T., contra quienes dirige el recurso.

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3. Mediante memorial de defensa depositado en fecha 19 de marzo de 2015, en la secretaría general de la Suprema Corte de Justicia, la parte recurrida Sucesores del Finado E.E. C.tillo; A.E.T., dominicana, titular de la cédula de identidad y electoral núm. 028-0082755-8, V.E.T., dominicano, titular de la cédula de identidad y electoral núm. 028-0081714-6; F.E.T., dominicano, titular de la cédula de identidad y electoral núm. 028-0045288-6 y M.T., dominicana, titular de la cédula de identidad y electoral núm. 028-0026133-7, todos domiciliados y residentes en la sección La Enea, municipio de Higüey, provincia La Altagracia, quienes tienen como abogados constituidos a los Lcdos. F.A.C.G. y R.A.S.G., dominicanos, titulares de las cédulas de identidad y electoral núms. 001-0085862-0 y 028-0039763-6, con estudio profesional abierto en la calle B., núm. 9 Higüey y domicilio ad-hoc en la oficina de abogados “B.S.P., situada en la suite núm. 501, edif. Élite, sito en la avenida 27 de Febrero, núm. 329, ensanche E.M., Santo Domingo, Distrito Nacional, presentaron su defensa contra el presente recurso.

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4. La Procuraduría General de la República mediante dictamen de fecha 18 de junio de 2015, suscrito por la Dra. C.B.A., dictaminó el presente recurso, estableciendo lo siguiente: Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala el segundo párrafo del artículo 11 de la Ley 3726 de fecha 29 del mes de diciembre del año 1953, sobre Procedimiento de C.ación, por tratarse de un asunto que no ha sido objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los Jueces del fondo, “Dejamos al Criterio de la Suprema Corte de Justicia, la Solución del presente recurso de casación”. (sic)
5. La audiencia para conocer el recurso de casación fue celebrada por esta Sala de la Suprema Corte de Justicia, en sus atribuciones de tierras en fecha 16 de diciembre de 2016, en la cual estuvieron presentes los magistrados M.R.H.C., presidente, E.H.M. y S.I.H.M., asistidos de la secretaria y del ministerial actuante, trámite que una vez concluido coloca el expediente en condiciones de ser decidido.
6. La actual conformación de los jueces de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, fue establecida mediante el acta núm. 06/2019, de fecha 11 de abril de 2019, dictada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, de la manera siguiente: M.A.R.O., presidente, Manuel R. Herrera

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Carbuccia, M.A.F.L., A.A.B.F. y R.V.G., jueces miembros.

II. Antecedentes:
7. Que el finado E.E.C., hoy recurrido, representado por sus sucesores: A.E.T., V.E.T., F.E.T. y M.T., incoaron una litis sobre derechos registrados, en nulidad de venta, en relación a la parcela núm. 453, del D.C. núm. 47/3, municipio Higüey, provincia La Altagracia, contra el hoy recurrente J.S.E..
8. Que en ocasión de la referida litis, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Higüey, dictó la sentencia núm. 20090088, de fecha 26 de enero de 2009, cuyo dispositivo dispone textualmente lo siguiente:
“PRIMERO: Acoger, como al efecto acoge, las conclusiones del L.. F.A.C.G., en representación del señor E.E.C., por las mismas ser precedentes, bien fundadas y estar amparadas en base legal. SEGUNDO: Rechazar, como al efecto rechaza, las conclusiones del L.. A.C.C., en representación del señor J.S.Á., por las mismas ser improcedentes, mal fundadas y carentes de toda base legal. TERCERO: Acoger,

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como al efecto acoge, el acto de venta bajo firma privada de fecha 14 de marzo de 1983, suscrito entre los señores J.A.S.E. y E.E., con firmas legalizadas por el Notario Público de los del Número del municipio de Higuey, Dr. A.O.C.. CUARTO: Ordenar, como al efecto ordena, al Registrador de Títulos del Departamento de Higuey, lo siguiente:
a) Cancelar la Constancia de Título Matricula No. 1000003800, que ampara una porción de terreno con una superficie de 91,622.00Mts2 del ámbito de la Parcela No. 453, del D.C. No. 47/3era, parte, del municipio de Higuey, expedida a favor del señor J.S.A., y en su lugar expedir la siguientes: 69,174.00 Mts2 a favor del señor EMILIANO ENCARNACIÓN CASTILLO, dominicano, mayor de edad, soltero, agricultor, portador de la cédula de identidad y electoral No. 028-0032998-5, domiciliado y residente en la Sección Álvarez, dominicano, mayor de edad, abogado, portador de la Cédula de identidad y electoral No. 028-0033150-2, domiciliado y residente en la sección La enea, municipio de Higuey, R.D.. QUINTO: Condenar, como al efecto condena, al señor J.S.Á. al pago de las costas del procedimiento, ordenando su distracción en provecho del L.. F.A.C.G., quien declara haberlas avanzado en su totalidad” (sic).
9. Que la parte demandada J.S.Á., mediante instancia de fecha 26 de marzo de 2009, interpuso recurso de apelación contra la referida

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sentencia, dictando el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este, la sentencia núm. 201400170, de fecha 18 de diciembre de 2014, objeto del presente recurso de casación y que textualmente dispone lo siguiente: “PRIMERO: Declara bueno y valido en cuanto a la forma, pero rechaza, en cuanto al fondo, el recurso de apelación interpuesto por el señor J.S.Á., mediante instancia suscrita por su abogado constituido, L.. A.C.C., y depositada en la Secretaria de la Jurisdicción Inmobiliaria del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Higuey, en fecha 26 de marzo de 2009, en contra de la Sentencia No. 20090088, dictada en fecha 26 de enero del año 2009, por el mismo tribunal antes indicado, con relación a la Parcela No. 453, del distrito Catastral No. 47/3, municipio de Higuey, provincia La Altagracia y, en consecuencia, confirma en todas sus partes la sentencia impugnada, cuyo dispositivo ha sido copiado en parte de la presente sentencia; SEGUNDO: Condena al recurrente, señor J.S.Á., quien sucumbe, a pagar las costas del proceso, ordenando su distracción a favor del L.. F.A.C.G., quien hizo la afirmación correspondiente. TERCERO: Ordena a la secretaria general de este tribunal superior de tierras proceder al desglose de los documentos presentados en el original, incluyendo certificados de títulos a solicitud de la parte que los depositó, previo dejar copia en el expediente, debidamente certificada. CUARTO: Ordena igualmente a la secretaria general de este tribunal superior de tierras publicar la presente resolución,

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mediante la fijación de una copia de su dispositivo en la puerta principal de este órgano judicial, dentro de los 2 días siguientes a su emisión y durante un lapso de 15 días” (sic).
III. Medios de casación:
10. Que la parte recurrente J.S.Á., en sustento de su recurso de casación invoca los siguientes medios: “Primer medio: Violación a la Ley: Artículos 38, 89 y 90 de la Ley 108-05 y 38 del reglamento general de registros de títulos, así como el artículo 21 de la ley 301 sobre N.. Segundo medio: Violación a la Constitución: Artículo 51 numeral uno (1 y
2), sobre el derecho de propiedad y 149-1 de la Constitución de la República Tercer medio: Inobservancia Ley del Notario. Cuarto medio: Contradicción entre los motivos, el dispositivo y falta de base legal. Quinto medio: Desnaturalización de los hechos. Sexto medio: Falta de motivación y de estatuir”.

IV. Considerandos de la Tercera Sala, después de deliberar:

Juez ponente: A.A.B. F.
11. En atención a la Constitución de la República, al artículo 9 de la Ley núm. 156-97 de fecha 10 de julio de 1997, que modificó la Ley núm. 25-91 de fecha 15 de octubre de 1991, Orgánica de la Suprema Corte de Justicia, el

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artículo 1 de la Ley núm. 3726-53 del 29 de diciembre de 1953 sobre Procedimiento de C.ación, modificada por la Ley núm. 491-08, del 19 de diciembre de 2008, esta Sala es competente para conocer del presente recurso de casación.
12. Que para sustentar su primer, segundo y cuarto medios de casación, los que se examinan reunidos por resultar útil a la solución del caso, la parte recurrente alega, en esencia, que el tribunal a-quo violó el artículo 51, numeral 1 y 2, de la Constitución dominicana, al no reconocerle el derecho de propiedad que posee sobre el inmueble objeto de la litis, no obstante ser titular y gozar de un derecho registrado amparado en una constancia anotada al momento de ser demandado en nulidad de venta; que tanto el tribunal de primer grado como la corte a qua, realizaron una errónea interpretación y mala aplicación de la Ley, al dar constancia de que J.S.Á. dio cumplimiento a los artículos 89 y 90 de la Ley núm. 108-05 sobre R.I. al someter a la consideración del Tribunal de Tierras el acto de venta de fecha 17 de febrero de 2000, conjuntamente con la determinación de herederos, lo que no hizo el finado E.E., sin embargo, el tribunal a quo en sus sentencias declaran nula la venta que cumplió con los requisitos y normas legales que fueron

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reconocidos por ellos y en cambio acogieron una venta que no solo no fue registrada sino que emana de un vendedor aparente y contiene alteraciones que no fueron salvadas por el notario actuante.
13. Que la valoración de los medios requiere referirnos a las incidencias suscitadas en el proceso ante la jurisdicción de fondo, establecidas de la sentencia impugnada y en los documentos por ella referidos: a) que J.A.S.E., en calidad de vendedor, y E.E., actuando como comprador, suscribieron un contrato de compraventa en fecha 14 de noviembre de 1983 del inmueble siguiente: una porción de terreno de 91 áreas y 74.9 centiáreas, equivalente a 110 tareas, dentro del ámbito de la parcela núm. 453, del D.C. núm. 47/3, del municipio de Higuey, derechos que estaban amparado en el Certificado de Título núm. 70-136, expedido por el Registrador de Títulos de Higuey, a nombre de la finada S.E., madre del vendedor; de igual manera, J.A.S.E. vendió a su hijo, J.S.Á., todos los derechos que le correspondían dentro de la indicada parcela núm. 453 del D.C. núm. 47/3, municipio Higuey, provincia La Altagracia, mediante acto de venta de fecha 17 de febrero de 2000; b) que

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E.E.C. incoó una litis sobre derechos registrados en nulidad de contrato de venta, alegando que previo a J.A.S.E. venderle al hoy recurrente, la totalidad de sus derechos sobre el inmueble le había vendido 110 tareas dentro del ámbito de la referida parcela; c) que el tribunal apoderado acogió la litis exponiendo, en esencia, como fundamento de su decisión “que, aunque el señor E.E.C. no sometió su acto ante las formalidades de Registro de Títulos, para que le fuera oponible a terceros y obtuviera una Constancia de Titulo, J.S.E. como continuador jurídico del finado J.A.S.E. le debe garantía” (…); d) que esta decisión fue recurrida en apelación por el demandado, reiterando su argumento relativo a que su acto de venta cumplió con las formalidades del Registro y primaba sobre él el principio denominado “prioridad registral”, recurso que fue rechazado por la jurisdicción de alzada y confirmó la sentencia apelada.
14. Que para fundamentar su decisión la corte a qua expuso los motivos que textualmente se transcriben a continuación: “(…) Que mediante Resolución No. 20080036, de fecha 12 de Marzo de 2008, dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Higuey, fueron determinadas los sucesores de S.E. y en ella fue acogido el Acto de Venta

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de fecha 17 de Febrero de 2000, mediante el cual el señor J.A.S.V. vende a favor del señor J.S.Á. todos los derechos que le corresponden en la Parcela No. 453, del D.C. No. 47/3ra., parte del municipio de Higuey, los cuales ascienden a la cantidad de 9 Has., 16 As. 22 C.; que esta resolución trajo como consecuencia que a favor del señor J.S.Á. fuera expedida una constancia anotada, la cual ampara los 91,622.00 Ms2 que figuraban registrados a favor de la finada S.E.. Considerando que como se podrá comprobar, el señor J.A.S.E. consistió dos (2) actos de venta sobre un mismo inmueble y que, si bien cierto que el señor J.S.Á. cumplió con lo establecido en los artículo 89 y 90 de la Ley de R.I., ya que sometió a la consideración del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original la determinación de herederos de S.E. conjuntamente con el acto de venta que le otorgara su progenitor, para que fuere ordenado el registro de dichos derechos a su nombre, como en efecto sucedió y que aunque E.E. no cumplió con lo establecido en el artículo 185 de la antigua Ley No. 1542 de Registro de Tierras, al no hacer registrar el acto de venta que le otorgó J.A.S.E. en fecha 14 de Marzo del año 1983, para

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que de esta manera el mismo le fuera oponible a los terceros y obtuviera una Constancia de Título, no es menos cierto que éste último, así como su descendientes, le deben garantía, máxime si, como acontece en la especie, el inmueble permanece en el patrimonio del continuador jurídico de su causante, que lo es el señor J.S.Á.; (…) que, tal y como lo establece el tribunal a quo, si bien es cierto que, en principio, ante dos actos de ventas otorgadas por la misma persona, a favor de dos particulares distintos, prima aquel de los actos que sea sometido primero a la formalidad de la “prioridad registral”, no menos cierto es que dicho principio no tiene aplicación en la especie, puesto que uno de los adquirientes es precisamente el heredero del difunto y doble vendedor, quien efectivamente debe garantía, a nombre de su causante, al otro adquirente, ya que lo herederos se consideran de pleno de derecho como continuadores jurídicos de la persona de sus causantes, por aplicación de las disposiciones del artículo 724 del Código Civil dominicano (…)” (sic).
15. Que el artículo 185 de la derogada Ley de Registro de Tierras núm. 1547, expresaba que “Después que un derecho ha sido objeto del primer registro, cualquier acto voluntario o forzoso que se relacione con esos mismos derechos solamente surtirá efecto, de acuerdo con esta Ley, desde el momento en que se

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practique su registro en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente”; que a su vez el artículo 192 de la misma ley, establecía lo siguiente: “El nuevo certificado que se expida, así como cualquier anotación o registro que se verifique en un Certificado de Título, en virtud de un acto realizado a título oneroso y de buena fe y respecto del cual se hayan observado las formalidades legales precedentes, serán oponibles a todo el mundo, inclusive al Estado”.
16. Que, por aplicación de las disposiciones citadas, toda operación inmobiliaria que no figure registrada, se considerará inexistente, sin tomar en cuenta la fecha en que se celebró el contrato; que lo que atribuye la preferencia al derecho, es la fecha en la cual se cumplió con el requisito de publicidad.
17. Que en la especie, tal como lo reclama el recurrente, el tribunal a-quo solo se limitó a reconocer a J.S.Á. como continuador jurídico J.A.S.E. y sobre esa base desconoció, que el ahora recurrente, antes de adquirir tal condición, había suscrito un contrato de compraventa con quien en ese momento era el sucesor de S.E., a nombre de quien se encontraba registrado el inmueble objeto de la litis en el momento de operar ambas ventas.

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18. Que esta Suprema Corte de Justicia ha mantenido el siguiente criterio: Que, es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que después de comprar válidamente registra en el Registro de Títulos correspondiente el acto de transferencia otorgado a su favor por el propietario vendedor¹.

19. Que no es posible, en el estado actual de nuestro derecho inmobiliario proteger un acto de venta que no cumplió con la fase de registro para su publicidad y oponibilidad a los terceros, en la forma como ordenaba para la fecha de su suscripción los citados artículos de la derogada Ley de Registro de Tierras núm. 1547, frente a otro acto que sí fue registrado ante el Registrador de Títulos correspondiente y transferido al comprador el derecho de propiedad previo a realizarse la determinación de herederos.
19. Que en tales condiciones, es deber de esta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia reconocer, que aun existiendo sobre el mismo inmueble dos contratos de ventas suscritos por el mismo vendedor en beneficio de distintos compradores, se impone garantizar aquel que fue sometido al régimen del registro; que a la luz de las previsiones de la antigua Ley núm. 1547 y la actual Ley núm. 108-05 sobre R.I. y sus

¹ SCJ, S.R., Sent. núm. 15, 2 de marzo 2016, Inédito.

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Reglamentos, el sistema de registro tiende a dar protección a aquel que ha registrado primero y en preferencia a los actos existentes fuera del ámbito registral, dado que lo no inscrito, en principio, no prevalece ante lo inscrito; en virtud de la máxima jurídica primero en el tiempo primero en el derecho², el cual contrario a lo aducido por la corte a qua, resulta aplicable en el caso en cuestión, por ostentar el hoy recurrente la calidad de comprador no de continuador jurídico de su causante como erradamente lo entendió; que por tales motivos, resulta evidente que la corte a qua incurrió en una evidente violación de la ley y al derecho de propiedad como lo alega el recurrente en los medios examinados, por lo cual la sentencia debe ser casada, sin necesidad de que sean ponderados los demás medios del recurso.
20. Que de acuerdo a la primera parte del artículo 20 de la Ley sobre Procedimiento de C.ación, la Suprema Corte de Justicia, siempre que casare un fallo, enviará el asunto a otro tribunal del mismo grado y categoría que aquel de donde proceda la sentencia que sea objeto del recurso.
21. Que conforme con lo previsto en el artículo 65, numeral 3, de la Ley sobre Procedimiento de C.ación, las costas podrán ser compensadas cuando una

² SCJ, Tercera Sala, Sent. núm. 35, 13 de junio 2012. B.J. núm. 1219

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sentencia fuere casada por falta de base legal, falta o insuficiencia de motivos, desnaturalización de los hechos o por cualquier otra violación de las reglas procesales cuyo cumplimiento esté a cargo de los jueces, lo que aplica en el presente caso.

VI. Decisión:

La Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, de conformidad con la Constitución de la República, a la norma legal, la doctrina jurisprudencial aplicada y con base en los motivos expuestos, dicta por autoridad y mandato de la ley la siguiente decisión:

FALLA:

PRIMERO: CASA la sentencia núm. 201400170, de fecha18 de diciembre de 2014, dictada por el Tribunal Superior de Tierras, Departamento Este, cuyo dispositivo ha sido copiado en parte anterior del presente fallo y envía el asunto por ante el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, en las mismas atribuciones.

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Decisión: C.a.

SEGUNDO: COMPENSA las costas.

(Firmados).-M.A.R.O.R.H.C. .- M.A.F.L..-A.A.B.F..- R.V.G..-

C.J.G.L., S. General de la Suprema Corte de Justicia, CERTIFICO, que la sentencia que antecede ha sido dada y firmada por los jueces que figuran en ella, en la fecha arriba indicada, y leída en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados.

La presente copia se expide en Santo Domingo, Distrito Nacional, hoy 8 de agosto del año 2019, para los fines correspondientes. Exonerada de pagos de impuestos y sellos de impuesto internos.

C.J.G.L.

S. General

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