Sentencia nº 5 de Suprema Corte de Justicia, del 5 de Septiembre de 2001.

Fecha de Resolución: 5 de Septiembre de 2001
Emisor:Tercera Sala
 
CONTENIDO

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Cámara de Tierras, L., Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, regularmente constituida por los Jueces J.L.V., J.A.S. y E.R.P., asistidos de la Secretaria General, en la Sala donde celebra sus audiencias, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, hoy 12 de septiembre del 2001, años 158º de la Independencia y 139º de la Restauración, dicta en audiencia pública, como Corte de Casación, la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por J.A.T.G., con domicilio y residencia en la casa No. 74 de la calle P.N., sector El Rosal, de esta ciudad, contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 3 de febrero de 1999, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído al Lic. F.G.C., abogado del recurrente, J.A.T.G., en la lectura de sus conclusiones;

Oído al Dr. Lorenzo Frías Mercado, abogado del recurrido, A.R.N., en la lectura de sus conclusiones;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 4 de marzo de 1999, suscrito por el Lic. F.G.C., portador de la cédula de identidad y electoral No. 001-0014226-4, abogado del recurrente J.A.T.G., mediante el cual se proponen los medios que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 1ro. de febrero del 2000, suscrito por el Dr. Lorenzo E. Frías Mercado, portador de la cédula de identidad y electoral No. 001-0067798-8, abogado del recurrido A.R.N.;

Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997; La Cámara de Tierras, Laboral, Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, después de haber deliberado y visto los textos legales invocados por el recurrente y los artículos 1, 20 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta lo siguiente: a) que con motivo de una litis sobre terreno registrado (solicitud de traspaso de inmueble en ejecución de promesa de venta), en relación con el Solar No. 21, de la Manzana No. 3396, del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, debidamente apoderado dictó, el 6 de diciembre de 1995, la Decisión No. 38, cuyo dispositivo es el siguiente: "PRIMERO: Se acoge, la instancia de fecha 3 de noviembre del año 1988, dirigida al Tribunal Superior de Tierras, por el Lic. F.G.C., en representación del Sr. J.A.T.G.: SEGUNDO: Se rechazan, por motivos expuestos en esta sentencia, las conclusiones presentadas en audiencia por el Dr. Lorenzo Frías Mercado, en representación del Sr. A.R., por improcedente y mal fundada; TERCERO: Se declara, que el recibo de fecha 5 de mayo del año 1982, suscrito por el Sr. A.R., registrado en fecha 21 de octubre del año 1988, en el Registro Civil, constituye una verdadera Promesa de Venta, con todas las consecuencias legales que es preciso atribuirle a un acto de este genero, comprendiendo el mismo la enajenación del Solar No. 21, de la Manzana No. 3396, del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional; CUARTO: Se autoriza, al señor J.A.T.G., a realizar oferta real de pago, al señor A.R., que complete el precio de la promesa de venta que se aprueba en el ordinal anterior de esta decisión; QUINTO: Se ordena, al Registrador de Títulos del Distrito Nacional, cancelar el Certificado de Título No. 80-7864, que ampara el derecho de propiedad del Solar No. 21, de la Manzana No. 3396, del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional y expedir uno nuevo en favor del señor J.A.T.G., dominicano, mayor de edad, casado, portador de la cédula No. 63342, serie 1ra., residente y domiciliado en la casa No. 74 de la calle P.N. de la Urbanización El Rosal"; b) que sobre el recurso interpuesto contra la indicada decisión, el Tribunal Superior de Tierras dictó, el 3 de febrero de 1999, la sentencia ahora impugnada, cuyo dispositivo es el siguiente: " PRIMERO: Acoge, en cuanto a la forma y el fondo, por haber sido interpuesto conforme a la ley, el recurso de apelación interpuesto en fecha 8 de enero de 1996, por el Dr. Lorenzo E. Frías Mercado, en nombre y representación del señor A.R.N., contra la Decisión No. 8, dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, en fecha 6 de diciembre del 1995, en relación con la demanda en cumplimiento de promesa de venta que afecta el Solar No. 21, de la Manzana No. 3396, del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional; SEGUNDO: Se rechazan, en todas sus partes, las conclusiones presentadas en audiencia por el Dr. F.G.C., a nombre y representación del señor J.A.T.G.; TERCERO: Se revoca en todas sus partes, por los motivos de esta sentencia, la decisión apelada, descrita en el ordinal primero de este dispositivo; CUARTO: Se ordena al Registrador de Títulos del Distrito Nacional, hacer el levantamiento de cualquier oposición que pese sobre el Solar No. 21, de la Manzana No. 3396, del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional, como consecuencia de la litis sobre derechos registrados que por esta sentencia se resuelve, y mantener, con todo su vigor y fuerza jurídica el Certificado de Título No. 80-7864, expedido en fecha 9 de octubre de 1980, a favor del señor A.R.N.";

Considerando, que el recurrente propone contra la sentencia impugnada, los siguientes medios de casación: Primer Medio: Violación al artículo 1583 del Código Civil e interpretación incorrecta del artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras; Segundo Medio: Violación, desconocimiento y falsa aplicación, a los artículos 1589 y 1347 del Código Civil; Tercer Medio: Desconocimiento y falta de aplicación del artículo 1592 del Código Civil; Cuarto Medio: Incorrecta interpretación y falsa aplicación en el caso de los artículos 1347 del Código Civil, 82 y 271 de la Ley de Registro de Tierras;

Considerando, que en el desarrollo de los cuatro medios de casación invocados, los cuales se reúnen para su examen y solución, el recurrente alega en síntesis lo siguiente: "a) que se ha hecho una interpretación incorrecta de los artículos 1583 del Código Civil y 189 de la Ley de Registro de Tierras, porque, en cuanto al primero "la venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido pagada ni entregada" y que con el recibo o promesa de venta en discusión, se cumple con los requisitos exigios de dicho texto legal, y que en cuanto al segundo texto de la Ley de Registro de Tierras, se ha interpretado igualmente en forma incorrecta, porque la Suprema Corte de Justicia, variando su criterio anterior ha juzgado más recientemente que las formalidades exigidas por el artículo 189 citado se imponen para los actos que deban presentarse directamente a los Registradores de Títulos, con el fin de operar el registro de los actos, pero que si les falta alguna formalidad nada impide que las partes interesadas y aún el propio Registrador de Títulos sometan el documento carente de esas formalidades al Tribunal Superior de Tierras, para que éste verifique por los medios que la ley señala, si dicho acto es o no válido y en caso afirmativo, el registrador a la vista de un fallo definitivo proceda a su registro; b) que como de conformidad con el artículo 1589 del Código Civil; "la promesa de venta vale venta habiendo convenido mutuamente las dos partes respecto a la cosa y al precio, lo que se cumple en la especie con el recibo de promesa de venta, en la sentencia impugnada se ha incurrido en una violación y desconocimiento de dicho texto legal, al considerar, en una falsa aplicación del artículo 1347 del mismo código, que dicho recibo, no constituye más que un principio de prueba; c) que conforme el artículo 1592 del Código Civil, el precio de la venta debe determinarse y designarse por las partes, lo que está establecido en el recibo de promesa de venta, por lo que en la sentencia impugnada se ha desconocido y aplicado falsamente dicha disposición legal; d) que al revocarse la Decisión No. 38, del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, no se tomó en cuenta que los jueces que dictaron la Decisión No. 10 ahora recurrida en casación, no son los jueces que conocieron en audiencia del recurso de apelación, por lo que no eran aplicables los artículos 82 y 271 de la Ley de Registro de Tierras; alega también el recurrente, que, tampoco se tomaron en cuenta sus alegatos y conclusiones, puesto que en la sentencia no se hace mención de los mismos; que el recurrente realizó unas mejoras al inmueble en litis y también el pago total del préstamo hipotecario que gravaba el inmueble a favor de la Asociación La Nacional de Ahorros y Préstamos, al considerarse propietario de dicho inmueble, dejando de pagar por eso y después de la promesa de venta el alquiler del inmueble;

Considerando, que de conformidad con el artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras, los actos o contratos traslativos de derechos registrados, así como aquellos que estén destinados a constituir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir gravámenes sobre inmuebles registrados o que de cualquier forma afecten o se relacionen con esos mismos derechos, podrán redactarse en forma auténtica o bajo escritura privada. En uno u otro caso se observarán las disposiciones siguientes: c) cuando el acto sea hecho bajo escritura privada, las firmas serán necesariamente legalizadas por un notario o cualquier otro funcionario competente;

Considerando, que como fundamento de sus argumentos, el recurrente ha depositado copia de un recibo que contiene el texto siguiente: "Santo Domingo, R.D., 5 de mayo de 1982.- Recibí del Sr. J.A.T.G.C.. 63342 S-1, la suma de RD$3,000.00 (Tres Mil Pesos con %) moneda del curso legal, por concepto de abono para el traspaso de la casa No. 74 de la calle R.P.N., de la Urbanización "El Rosal" de esta ciudad, por valor de RD$14,000.00 (firmado) A.R., 193715-1";

Considerando, que para rechazar las pretensiones del recurrente en el sentido de que el inmueble le fuera transferido en ejecución del recibo que acaba de copiar, el Tribunal Superior de Tierras, expresa lo siguiente: "Que las disposiciones del Art. 189 de la Ley de Registro de Tierras establecen las formalidades que deben reunir los actos traslativos de derechos registrados; que estas formalidades son esenciales, a pena de nulidad para los contratos que se suscriben con fines de inscripción o traspaso de los derechos de propiedad inmobiliaria; que estos actos persiguen la correspondiente cancelación del certificado de título y la expedición de uno nuevo; que estas disposiciones el legislador las estableció tomando en cuenta el carácter especializado del Tribunal de Tierras; que si bien es cierto que el artículo 1583 del Código Civil establece que: "La venta es perfecta, entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada", no menos cierto es que ese consentimiento debe mantenerse, sin que existan elementos que prueben el cambio recíproco de voluntades entre las partes; que los requisitos contemplados en el mencionado artículo 189 han sido respaldados y explicados ampliamente por la Doctrina; que la Jurisprudencia también ha sido reiterativa confirmando la fuerza y alcance legal del referido texto; que, como se comprueba, el mencionado recibo no constituye más que un principio de prueba, en virtud del artículo 1347 del Código Civil, pero de ninguna manera un contrato de compra-venta de inmuebles";

Considerando, que por el razonamiento contenido en la sentencia y que se acaba de copiar, es evidente que el Tribunal a-quo consideró ineficaz como acto de venta el recibo cuyo texto se ha transcrito precedentemente y a que alude la decisión impugnada, porque el mismo no reúne las condiciones, ni cumple las formalidades exigidas por el artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras, para que pudiera ordenarse la transferencia del derecho de propiedad del solar en discusión; pero,

Considerando, que en el segundo "resulta" de la página 2 de la sentencia impugnada, se da constancia que en la audiencia celebrada por el Tribunal a-quo, los Dres. L.F.M. y J. de J.N.M., en representación del recurrido A.R.N., por sus conclusiones subsidiarias pidieron lo siguiente: "Que ordenéis un peritaje para determinar el precio del inmueble al momento del ejercicio de la opción, como lo establece el artículo 1675 del Código Civil Dominicano, el cual reza: "En caso de promesa unilateral de venta, la lesión se aprecia en el día de la realización"; y que en el segundo resulta de la Pág. 3 de dicho fallo en el que se dá constancia del escrito de fecha 8 de enero de 1997, suscrito por el Dr. Lorenzo E. Frías Mercado, en la misma calidad, en las conclusiones subsidiarias que contiene el mismo se solicita: "Que en el improbable caso de que no sean acogidas nuestras conclusiones principales, ordenéis un peritaje para determinar el precio del inmueble al momento de la sentencia a intervenir, a fin de que se evite lesionar al señor A.R.N. y tal como lo establece el artículo 1675 del Código Civil Dominicano, el cual reza: En caso de promesa unilateral de venta, la lesión se aprecia en el día de la realización";

Considerando, que no obstante ese pedimento del recurrido en la audiencia celebrada y reiterado en su escrito de ampliación, en la sentencia impugnada no se exponen los motivos de su rechazamiento, puesto que nada se dice al respecto; que tampoco se dice nada en la sentencia impugnada en relación con el pago de la hipoteca que gravaba el inmueble y que según el recurrente fue realizado por él a la Asociación la Nacional de Ahorros y Préstamos, ni en relación con las mejoras que, al considerarse ya propietario del solar como consecuencia del recibo aludido, realizó él en dicho terreno, circunstancias todas que de haberse tomado en cuenta eventualmente hubieran conducido el caso a una solución distinta;

Considerando que el criterio anteriormente expuesto queda reforzado por lo que se expresa en el último considerando de la página 6 de la sentencia impugnada, en el cual se sostiene: "Que en virtud de las disposiciones de los Arts. 82 y 271 de la Ley de Registro de Tierras, este tribunal está facultado para apreciar, sin desnaturalizarlos, todos los elementos de prueba que sean presentados por las partes para la mejor solución de los casos que se le sometan; que, como se desprende del recibo de fecha 5 de mayo del 1982, el señor A.R. dio su consentimiento para la venta del inmueble que nos ocupa a favor del señor J.A.T.G. que la operación de compra-venta no se consumó porque el señor J.A.T.G. prefirió continuar con su calidad de inquilino del inmueble, como se puede comprobar mediante recibos de pago de inquilinato que obran en el expediente, desde el año de 1986 hasta el año de 1989; que, sin embargo, no hay constancia de pago de renta entre los años de 1982 y 1985, lo que hace presumir la compensación de la suma de RD$3,000.00, que en principio fue avance al precio de la venta, pero que luego fueron compensados con el usufructo del inmueble";

Considerando, que es evidente, por lo que se acaba de transcribir del fallo recurrido, que el Tribunal a-quo reconoció que del recibo en discusión se desprende que el señor A.R.N., dio su consentimiento para la venta del inmueble, sin explicar de donde extrajo el criterio de que el prometido ahora recurrente prefirió continuar en su calidad de inquilino del inmueble, no obstante las conclusiones subsidiarias del promitente y ahora recurrido; que es evidente que en el fallo impugnado se ha incurrido en una contradicción y en una falta de base legal, que no permite a esta Corte verificar si en la especie se ha hecho o no una correcta aplicación de la ley, por lo que la sentencia impugnada debe ser casada;

Considerando, que cuando la sentencia es casada por falta de base legal, falta o insuficiencia de motivos, desnaturalización de los hechos o por cualquiera otra violación de las reglas procesales cuyo cumplimiento esté a cargo de los jueces, las costas pueden ser compensadas.

Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 3 de febrero de 1999, en relación con el Solar No. 21, de la Manzana No. 3396, del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo; y envía el conocimiento y solución del asunto por ante el mismo Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central; Segundo: Compensa las costas.

Firmado: J.L.V., J.A.S., E.R.P.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran en su encabezamiento, en la audiencia pública del día, mes y año en él expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifica.