Sentencia nº 58 de Suprema Corte de Justicia, del 11 de Julio de 2012.

• Número de sentencia: 58
• Fecha: 11 Julio 2012
• Número de resolución: 58
• Emisor: Tercera Sala Suprema Corte de Justicia

Fecha: 11/07/2012

Materia: Tierras

Recurrente(s): S.Y.E.C.

Abogado(s): Dr. J.J.J.G.

Recurrido(s): F.S., compartes

Abogado(s): L.. D.A.R., Dras. G.M.P., Dr. Nelson Acosta

Intrviniente(s):

Abogado(s):

Dios, Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Tercera Sala de lo Laboral, Tierras, Contencioso Administrativo y Contencioso Tributario de la Suprema Corte de Justicia, dicta en audiencia pública la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por S.Y.E.C., dominicana, con Cédula de Identidad y Electoral Núm. 001-0077040-3, domiciliada y residente en la calle R.H. núm. 11, C.L.A., apartamento A-1, E.N., de esta ciudad, contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central el 17 de diciembre de 2008, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído en la lectura de sus conclusiones al Dr. J.J.J.G., abogado de la recurrente;

Oído en la lectura de sus conclusiones al Lic. D.A.R., abogado de los co-recurridos, F.A.S., S.M.P., Ing. R.G. Lozada, D.R. de G., F. De León Demorizi, C.P.G., A.C.R., M.C., I.R.H., A.L.R., M.A.C. y H.A.F.;

Oído en la lectura de sus conclusiones a los Dres. N.A. y B.I.G.C., abogados de los co-recurridos, D.D. y M.T.S.N., en su calidad de intervinientes voluntarios;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia el 5 de marzo de 2009, suscrito por el Dr. J.J.J.G., con Cédula de Identidad y Electoral núm. 001-0115339-3, abogado de la recurrente, mediante el cual propone los medios que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia el 26 de mayo de 2009, suscrito por el Lic. D.A.R., por sí y por la Dra. G.M.P., con Cédulas de Identidad y Electoral núms. 001-0784674-3 y 001-0140515-7, respectivamente, abogados de los recurridos;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia el 25 de mayo de 2009, suscrito por los Dres. N.A. y B.I.G.C., con Cédulas de Identidad y Electoral núms. 001-0846343-1 y 001-0536825-9, respectivamente, abogados de los intervinientes voluntarios;

Visto la Resolución núm. 1894-2010, de fecha 27 de julio de 2010, dictada por esta Sala de la Suprema Corte de Justicia, mediante la cual se declara el defecto de la co-recurrida Asociación Popular de Ahorros y Préstamos, en su calidad de interviniente forzoso;

Que en fecha 2 de marzo de 2011, la Tercera Sala, en atribuciones de Tierras, estando presentes los Jueces: P.R.C., P. en funciones; J.A.S., E.R.P. y D.O.F.E., procedió a celebrar audiencia pública para conocer del presente recurso de casación;

Visto el auto dictado el 10 de julio de 2012 por el magistrado M.R.H.C., Presidente de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual se llama a sí mismo, en su indicada calidad, conjuntamente con los magistrados S.I.H.M. y R.C.P.A., Jueces de esta Sala, para integrar la misma en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 684 de 1934;

Visto la Ley núm. 25 de 1991, modificada por la Ley núm. 156 de 1997, y los artículos 1, 20 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta lo siguiente: a) que en ocasión de una litis sobre derechos registrados interpuesta por los Licdos. R.A.M.M. y R.A.R.O., actuando a nombre y representación de F.A.S., S.M.P. y compartes, correspondiente al Solar núm. 1, Manzana núm. 3864, del Distrito Catastral núm. 1, Distrito Nacional, fue apoderado el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, Sala 6, quien dictó en fecha 28 de febrero de 2007, la Decisión núm. 85, cuyo dispositivo es el siguiente: Primero: Acoger, como al efecto acogemos, las conclusiones depositadas a este Tribunal mediante instancia de fecha 31 de octubre del 2006, suscrita por los Licdos. R.A.M.M. y R.A.R.O., representando a los señores F.A.S., S.M.P., Ing. R.G. Lozada, D.R. de G., F. de León Demorizi, C.M.P.G., A.C.R., M.A.C., I.R.H., A.L.R., M.A.C. y H.A.F., por estar de conformidad con las leyes vigentes; Segundo: Rechazar, como al efecto rechazamos, las conclusiones in-voce de audiencia de fecha 21 de noviembre del 2005, presentadas por el Dr. J.C., actuando a nombre y representación de la Licda. S.E.C., por improcedente, mal fundada y carente de base legal; Tercero: Ordenar, como al efecto ordenamos, al Abogado del Estado la demolición de la construcción de la terraza y el apartamento ubicado en el quinto nivel del C.G.L. por estar en franca violación a las leyes que nos rigen"; b) que sobre el recurso de apelación interpuesto contra esta decisión en fecha 26 de marzo de 2007, suscrito por el Dr. J.J.J.G., en representación de la recurrente, intervino la sentencia objeto de este recurso, cuyo dispositivo dice así: "Primero: Se Acoge: En cuanto a la forma el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 26 de marzo del 2007, por el Dr. J.J.J.G., contra la Decisión No. 85 de fecha 28 de febrero del 2007, relativo al Solar No. 1, Manzana No. 3864 del Distrito Catastral No. 1, Distrito Nacional; Segundo: Se Rechaza: En cuanto al fondo el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 26 de marzo del 2007, por el Dr. J.J.J.G. en representación de la señora S.E., por los motivos que constan; Tercero: Se Acogen: Las conclusiones formuladas por la parte recurrida señores S.. F.A.S., S.M.P.; I.. R.G. Lozada y Compartes, a través de sus abogados G.M.P. y D.A.R. por los motivos expuestos; Cuarto: Se Acogen: Las conclusiones principales y se rechazan las subsidiarias formuladas por los intervinientes voluntarios señores D.D. y M.T.S.N. a través de sus abogados B.I.G.C. y N.A. por ser justas y reposar en pruebas legales; Quinto: Se Acogen: Las conclusiones formuladas por la interviniente forzosa la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos a través de su abogada la Licda. Z.P. por ser justas y reposar en pruebas legales; Sexto: Se confirma con las modificaciones que resultan de los motivos la Decisión No. 85 de fecha 28 de febrero del 2007; Sétimo: Se ordena: La demolición del apartamento construido de forma ilegal sobre la terraza del apartamento 402-B, del Condominio GL por la señora S.E., O. que se pone a cargo del Abogado del Estado para su ejecución; Octavo: Se Ordena: La incorporación de la terraza ubicada en el lado del apartamento 402-B, propiedad de los señores D.D. y M.T.S.N., a la Constancia que ampara el derecho de propiedad del mismo; Noveno: Se Condena: En costas a la señora S.E. a favor de los señores D.. D.A.R., G.M.P., V.I.G.C., Z.P., Dr. N.R.A.B.; Décimo: Se ordena: A la Registradora de Títulos del Distrito Nacional, lo siguiente: a) Cancelar la Constancia anotada en el Certificado de Título No. expedido a favor de los señores D.D. y M.T.S.N. que ampara el derecho de propiedad del apartamento 402-B del Condominio GL construido dentro del ámbito del Solar No. 1, Manzana No. 3864, Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional; b) Expedir una nueva a favor de las mismas personas en la que se haga constar al describir el apartamento 402-B que forma parte integral del mismo una terraza haciendo constar la hipoteca que figura registrada a favor de la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos; c) Requerir a la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos su Duplicado del Acreedor Hipotecario a los fines de que se le expida otro conforme al Ordinal B";

Considerando, que la recurrente invoca en apoyo de su recurso de casación, los siguientes medios: Primer Medio: Desnaturalización de los hechos; Segundo Medio: Violación de la ley; Tercer Medio: Violación al derecho de defensa;

Considerando, que en su primer y tercer medio, los cuales se reúnen por su vinculación, la recurrente alega en síntesis que: "la litis se origina por la confusión de los propietarios sobre lo que se le autorizó a construir en la terraza de su apartamento; que está depositado en el expediente una comunicación de fecha 5 de mayo de 2001 suscrita por el antiguo administrador del edificio, donde consta que se le autorizó la construcción en el área de la terraza, por asamblea de condómines, de un apartamento igual al de su propiedad; que la referida comunicación no admite interpretación por lo que al darle el tribunal el sentido contrario, constituye una desnaturalización; que el indicado documento, si bien no es la autorización para la construcción del apartamento, debe tenerse como la prueba de la existencia de la celebración de la asamblea, sin embargo, el tribunal no le dio su verdadero sentido y alcance al no tomarlo en cuenta, incurriendo en una desnaturalización; que la recurrente actuó apegada al artículo 8 de la Ley núm. 5038 pues ella solicitó al Consorcio de Propietarios que conociera su propuesta sobre la construcción y de la lectura de la carta suscrita por administrador de la época, iniciaron los trabajos con la no objeción formal de la Asamblea; que la litis que se originó por ante la Consultoría Jurídica del Ayuntamiento era para determinar la naturaleza de lo que se había autorizado y los aspectos de seguridad del edificio y el hecho controvertido lo origina la construcción del quinto nivel pues de la documentación que reposa en el expediente, es evidente que a la recurrente se le autorizó la construcción en la terraza de su apartamento ubicado en el cuarto nivel; que el tribunal desnaturaliza los hechos y documentos cuando reconoce solo la existencia de un contrato de venta del 25 de enero de 2006 suscrito entre la recurrente, los señores D.D. y T.S. de D. y la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos, excluyendo el contrato de venta del 5 de diciembre de 2005 que es el que verdaderamente produce la venta del inmueble; que si los jueces entendían que el primer contrato contenía alguna violación a la ley, debieron proponer su nulidad, pero no expropiar una parte del inmueble que no fue vendido y que le pertenece";

Considerando, que por los documentos que reposan en el expediente se evidencia que la recurrente era propietaria de un apartamento en el Condominio G. L. ubicado en el cuarto nivel con la designación 402-B, el cual, de conformidad con la descripción del reglamento del condominio, consta de un área de 231.60 metros cuadrados, distribuidos en sala, comedor, dos dormitorios, un baño, cocina, balcón, cuarto de servicio con baño, área de lavado, parqueo y terraza descubierta; que solicitó autorización al Consorcio de Propietarios para realizar una construcción sobre la indicada terraza llevando el nivel del condominio hasta el nivel quinto, lo cual generó que los condómines iniciaran diversas acciones hasta culminar con la presente litis;

Considerando, que según expresa la recurrente, dio inicio a sus trabajos amparada en una comunicación suscrita por el antiguo administrador del condominio donde consta que por Asamblea fue autorizada la construcción sobre su terraza; que el artículo 8 de la Ley núm. 5038, del 29 de noviembre de 1958, que instituye un sistema especial para la propiedad, por pisos o departamentos, dispone que "Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento"; que por otra parte, el Reglamento del Condominio G. L. en su artículo 17 expresamente establece que "Se requiere el consentimiento unánime de los propietarios para la validez de las resoluciones de la Asamblea General cuando ellas se refieran a …., b) Realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio, al terreno o sus dependencias"; que de la situación alegada por la recurrente, si bien es cierto que reposan en el expediente comunicaciones tanto del administrador como de algunos propietarios donde consta implícitamente que no había objeción para construir sobre la terraza un apartamento, de las cuales se deduce que la indicada construcción no podía excederse hasta el quinto nivel, no menos cierto es que ésta no puede constituirse en la prueba por excelencia de la autorización para la indicada construcción ya que el reglamento del condominio exige que para ello se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, es decir, requiere de un consentimiento que no puede ser delegado ni implícito, sino que el mismo debe ser expreso y por escrito; que por otra parte, no consta en el expediente ni en las verificaciones de la Corte a-qua, el cumplimiento de la indicada formalidad prevista tanto por el Reglamento como por la Ley núm. 5038 de 1958, por tanto, la alegada comunicación no puede suplir dicha formalidad;

Considerando, que la Corte a-qua en su sentencia da por establecido: "que la señora S.E. mantuvo la litis sobre derechos registrados con la copropietaria del edificio G.L. pero resulta que el apartamento 402-B ya la señora S.E. lo había transferido a los señores D.D. y M.T.S.N. en fecha 25 de enero del 2006 por Acto de Venta convenido con la participación de la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos como acreedora, con la intención de quedarse con la terraza en la que construyó el nuevo apartamento, o sea que de un apartamento la señora S.E. obtuvo dos apartamentos; que del estudio y ponderación de la Ley 5038 y los estatutos que rige la copropiedad del condominio G.L. se evidencia que los condómines del mismo tenían que autorizar unánimemente a la señora S.E. a realizar la referida construcción, autorización que nunca obtuvo conforme fue manifestado en audiencia y en el escrito ampliatorio en defensa de los señores F.S., S.M.P., Ing. R.G. Lozada, D.R. de G., F. de León Demorizi y compartes"; que de las circunstancias antes descritas, contrario a lo alegado por la recurrente, la Corte a-qua no incurrió en desnaturalización alguna sino que han hecho una ponderación correcta de los hechos y documentos aportados al proceso, ni tampoco ha incurrido en violación al derecho de defensa puesto que la sentencia impugnada pone de manifiesto que a la recurrente se le concedieron las oportunidades de exponer sus medios y de aportar las pruebas pertinentes, en consecuencia, los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados;

Considerando, que la recurrente en su segundo medio expone varios aspectos, alegando en síntesis, entre otras cosas, que el tribunal solo reconoce la existencia de un contrato y excluye el suscrito entre ésta y los señores D.D. y T.S. de D. en el cual se estableció el consentimiento, la cosa objeto de la venta y el precio; que la terraza no fue vendida y en el contrato excluido existe una cláusula que expresamente se excluye la terraza; que la recurrente en ningún momento ha consentido vender dicha área y esto constituye una violación al derecho de propiedad;

Considerando, que consta en la sentencia impugnada: "que conforme con el Acto de Venta de fecha 25 de enero del 2006, convenido entre la señora S.E. y los señores D.D. y M.T.S.N. y la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos se evidencia que al describir el inmueble transferido se hace constar que se traspasa el apartamento 402-B cuarta planta con un área de construcción de 116.89 metros y consta de las dependencias indicadas en el acto y estatuto de condominio edificado en el Solar No. 1, Manzana No. 3864 del Distrito Catastral No. 1, del Distrito Nacional, si nos remitimos a los estatutos podemos comprobar que en la descripción del apartamento 402-B cuarta planta menciona una terraza la cual forma parte de la unidad residencial que componen un todo o sea transferido por partes o incompleto, o sea que la señora S.E. no podía reservarse una parte del apartamento a menos que tuviera la autorización unánime de los condómines lo que no sucedió en este caso";

Considerando, que si bien es cierto que el apartamento es una unidad funcional indivisible, que no puede venderse solo una parte del mismo, y que además la recurrente no se proveyó de la documentación pertinente con la autorización expresa y unánime de los propietarios del condominio para llevar a cabo la construcción, no menos cierto es que existe un contrato de venta intervenido entre ésta y los señores D.D. y M.S. de D., en el cual figura también la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos como acreedor hipotecario, el cual estipula que el inmueble vendido solo posee una extensión de 116.89 metros; que la Corte a-qua para fundamentar su decisión en cuanto al aspecto que se examina estableció: "Que tanto la parte recurrida representada por el Consorcio de Propietarios, así como los señores D., parte interviniente, están de acuerdo con que se le asigne la terraza al apartamento 402-B la cual figura descrita en los Estatutos mas no en el Acto de Venta convenido entre S.E. y los señores D. y por ende en el Certificado de Título, que así mismo ambas partes están de acuerdo con que se ordene la destrucción ilegal que construyera la señora S.E. antes de transferir el apartamento 402-B con el propósito de quedarse con otro apartamento que no formaba parte del Condominio GL y que no cuenta con la Decisión unánime de los condómines…";

Considerando, que ha sido criterio constante de esta Suprema Corte de Justicia que los jueces del fondo pueden apreciar, justa y soberanamente, las condiciones de los contratos en que intervienen las partes, al amparo del artículo 1134 del Código Civil; que este artículo establece que: "las convenciones legalmente formadas tiene fuerza de ley para aquellas que las han hecho. No pueden ser revocadas sino por mutuo consentimiento o por las causas que están autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe", y consagra el principio de la intangibilidad de las convenciones; que, independientemente del poder de apreciación de que gozan los jueces, estos no pueden modificar las convenciones de las partes contratantes por más justa que consideren su decisión; que la Corte a-qua, acogiendo las conclusiones de los recurridos, modificó el objeto del contrato de venta al ordenar que se incorpore al Certificado de Título de D.D. y M.T.S. de D. la terraza, cuando dicha área no fue estipulada en el contrato ni mucho menos pagado su precio; que, en tales condiciones, es evidente que los jueces incurrieron en el vicio de violación a la ley, específicamente al 1134 y 1589 del Código Civil, y procede casar ese punto de la sentencia impugnada;

Por tales motivos: Primero: Casa en cuanto al objeto del contrato, la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central el 17 de diciembre de 2008, en relación al Solar No. 1, Manzana No. 3864 del Distrito Catastral No. 1, Distrito Nacional, cuyo dispositivo se copia en parte anterior del presente fallo y envía el asunto así delimitado por ante el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte; Segundo: Rechaza en los demás aspectos el recurso de casación; Tercero: Compensa las costas.

Así ha sido hecho y juzgado por la Tercera Sala de lo Laboral, Tierras, Contencioso Administrativo y Contencioso Tributario de la Suprema Corte de Justicia, y la sentencia pronunciada por la misma, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, capital de la República, en su audiencia pública del 11 de julio de 2012, años 169° de la Independencia y 149° de la Restauración.

Firmado: M.R.H.C., S.H.M., R.P.Á., G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifico.