¿Conviene legislar sobre la enfiteusis en la República Dominicana?

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"¿Conviene legislar sobre la enfiteusis en la República Dominicana?"

Annabelle Marie Liz Fernández

Investigadora gerente en el Instituto OMG, coordinadora de la Maestría en Derecho Público Económico.

a.liz@iomg.edu.do

RESUMEN:

La enfiteusis es una figura antiquísima que ha sido incorporada a muchos ordenamientos jurídicos del mundo. Esta institución no ha sido incluida en la legislación dominicana, encontrándose prevista únicamente por la resolución del Registro de Títulos núm. 19-0312 del 2012. Al estudiar la experiencia de algunos países y el potencial de esta figura, se concluye que la República Dominicana debería incluir la enfiteusis en su legislación y se señalan algunos elementos que deberían tenerse en cuenta a la hora de legislar.

PALABRAS CLAVES:

Enfiteusis, derecho real, propietario, enfiteuta, legislación, derecho inmobiliario, República Dominicana.

INTRODUCCIÓN:

El contrato de enfiteusis es una relación en virtud de la cual el propietario de un inmueble otorga a un tercero un derecho real sobre este, que puede ser alienable e hipotecable, a cambio del pago de una renta periódica. El derecho de enfiteusis puede ser otorgado de forma perpetua o por una larga duración.

El derecho conferido le permitirá a su beneficiario usar y explotar el inmueble. Podrá construir mejoras, modificar su estructura y destinar el inmueble a la actividad de su preferencia. El beneficiario ostenta derechos tan amplios que lo asemejan a un propietario, sin que ello implique que el propietario pierda la nuda propiedad del inmueble.

La existencia de la enfiteusis data del siglo II a. C., en Egipto, cuando se encontraba bajo el dominio de Grecia. Al pasar Grecia a ser dominada por Roma, la enfiteusis empezó a ser utilizada en el Imperio romano, donde sirvió para revalorizar sus tierras, poniéndolas a disposición de los particulares por un largo tiempo o a perpetuidad para que las cultivaran. Los arrendatarios de esos terrenos fungían como propietarios, pues podían disfrutar plenamente el inmueble y disponer de él.

La enfiteusis es una figura ampliamente utilizada en algunos países, en otros ha quedado rezagada. Luego de una revisión y análisis crítico de la ley, doctrina y jurisprudencia relativas a la enfiteusis en cinco países, se analizará si esta figura permite agregar valor a un ordenamiento jurídico, si valdría la pena incorporarla al país a través de una legislación y cuáles serían las principales directrices para ello.

CONTEXTO INTERNACIONAL:

El arrendamiento enfitéutico en Francia;

Esta figura fue inicialmente prevista por una ley de 1902 para el desarrollo de las propiedades rurales con fines agrícolas. Luego, esta ley se integró al Código Rural y de la Pesca Marítima, que constituye la base legal de la figura actualmente. Hoy en día, en Francia se ha generalizado el uso del arrendamiento enfitéutico a todo tipo de inmueble, empleándose no solo para propiedades con fines agrícolas, sino también para fines comerciales e industriales. Lo anterior refleja que la institución es valorada y utilizada.

Los rasgos que permiten calificar el arrendamiento enfitéutico son: 1) otorgar al beneficiario un derecho real sobre el inmueble con amplias prerrogativas de uso y disfrute; 2) por una duración entre 18 y 99 años; 3) a cambio de una contraprestación periódica o canon, cuyo pago se hace en especie o en naturaleza.

Las amplias prerrogativas del beneficiario le permiten utilizar y disfrutar el inmueble, modificar su destino económico, realizar construcciones y ceder su derecho de enfiteusis sin necesidad de autorización del propietario. El único límite que tiene el enfiteuta en el uso del inmueble es no disminuir su valor.

El enfiteuta puede además adquirir servidumbres, tiene el derecho de caza y de pesca, puede hipotecar su derecho y consentir subarrendamiento. La Corte de Casación controla la calificación del contrato de enfiteusis, descalificando los contratos que contengan alguna cláusula que limite las facultades del enfiteuta.

En contraposición de esas amplias prerrogativas, el enfiteuta está obligado a realizar las reparaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble, cubrir las cargas y contribuciones relacionadas a la propiedad y responder en caso de incendio.

El derecho de enfiteusis puede ser ejecutado por un acreedor del enfiteuta. Al término de la enfiteusis, las construcciones que haya realizado el enfiteuta se convierten en pertenencia del propietario por la vía de la accesión, a menos que se estipule lo contrario.

La enfiteusis se resolverá por la llegada del término pactado. En principio, no hay tácita reconducción, aunque la jurisprudencia ha establecido que una cláusula contractual de esta naturaleza no está prohibida. El Código incluye también como causa de terminación la resiliación judicial por inejecución en caso de degradación del inmueble por parte del enfiteuta y en caso de falta de pago por dos años consecutivos.

Recientemente, en Francia, la enfiteusis se ha utilizado en el ámbito de los proyectos eólicos. Para el desarrollador resulta de mucho interés disponer de un derecho real con amplias prerrogativas de uso y disfrute y poder además acceder al financiamiento para la inversión inicial. La enfiteusis ha permitido separar el techo del resto del inmueble en dos unidades funcionales distintas. El techo se ofrece en enfiteusis para la instalación de los paneles, con lo cual puede destinarse el resto del inmueble a otra finalidad.

El censo enfitéutico en España;

Esta figura está regulada por el Código Civil español en sus artículos 1620 al 1654, que representa el derecho civil común. La doctrina reconoce la importancia histórica de la enfiteusis , pero refleja un consenso de que se encuentra en declive, presenta una utilidad práctica muy limitada y que, en tal sentido, debería desaparecer del ordenamiento jurídico.

Los rasgos que permiten calificar un censo enfitéutico según el Código Civil español son: 1) que se confiera un derecho real con amplias prerrogativas de uso y disfrute; 2) la perpetuidad o el término indefinido; 3) el pago de una pensión anual, y 4) la necesidad de determinar el capital de la finca bajo pena de nulidad del contrato.

En España, al igual que en...