El principio de imprescriptibilidad en el marco de los derechos registrados y de las prescripciones adquisitiva y extintiva

• Autor: Yoaldo Hernández Perera
• Cargo: Juez ante el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, docente de la ENJ, PUCMM, UNIBE y la UASD en el área de Derecho Privado
• Páginas: 1-4

Al tenor del principio IV de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, todo derecho registrado de conformidad con dicha ley (que instituye un sistema del tipo Torrens¹) es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. Pero esta imprescriptibilidad, en buena concreción de la norma², se refiere a la prescripción adquisitiva, no a la prescripción extintiva, la cual, por seguridad jurídica, no debe tenerse como excluida en el contexto del principio de imprescriptibilidad de derechos registrados.

En efecto, no hay forma jurídica de prescribir adquisitivamente (por usucapión) un inmueble registrado. Justamente, ese es el contexto de la imprescriptibilidad que consagra el consabido principio IV de la Ley núm. 108-05. Nunca se prescribe adquisitivamente: es imprescriptible. Por eso, la doctrina vanguardista inmobiliarista ha tenido ocasión de aclarar que los inmuebles registrados no se “poseen”, sino que se “ocupan”³. Como se ha dicho, un inmueble registrado no tiene vocación de ser poseído para prescribir por usucapión, independientemente del tiempo que transcurra durante la ocupación (quince, veinte años o más). Simplemente, se ocupa mientras el propietario dé consentimiento. Tan pronto surja el interés de gozar la propiedad registrada, el propietario solo debe intimar al ocupante para que abandone el inmueble, sea voluntaria o forzosamente, con el auxilio de la fuerza pública.

Sobre la imprescriptibilidad del derecho de propiedad, en el marco de las prescripciones adquisitiva y extintiva, la doctrina vernácula ha sostenido lo siguiente:

La ley de Registro Inmobiliario presenta una dificultad. El Principio IV de dicha ley proclama que todo derecho registrado es imprescriptible. ¿Se está refiriendo a la prescripción adquisitiva o a la prescripción extintiva o a ambas? La Corte considera que este Principio se refiere únicamente a la prescripción adquisitiva y que sigue rigiendo en materia inmobiliaria la prescripción extintiva, teniendo como punto de partida la fecha en que el acto se deposita en la Oficina del Registrador o, si ésta no es conocida, la fecha de emisión del certificado de título (…) la prescripción extintiva se aplica a la adquisición de un derecho sobre un inmueble registrado, no a la ejecución de este derecho (o sea, a la entrada en posesión y la garantía de uso o goce pacífico) una vez adquirido el derecho del comprador⁴.

La Suprema Corte de Justicia, de su lado, en el ámbito de la prescripción corta —de dos años— para demandar la partición de bienes fomentados durante una comunidad legal, a la luz del artículo 815 del Código Civil, tuvo a bien decidir que la prescripción extintiva sí se aplica en materia de derechos registrados, diferenciando para ello los conceptos procesales de “acción” y “derecho”. Juzgó que, al margen de la imprescriptibilidad del derecho de propiedad, en sí, la acción para reclamarlo está sometida al sistema de prescripción, por lo que, transcurridos veinte años desde que se habilitó la acción sin ser ejercida, es inadmisible la demanda entablada en esas circunstancias. A saber:

Tampoco resulta correcto admitir que las disposiciones del artículo 815 del Código Civil desconocen la imprescriptibilidad del derecho que recae sobre los inmuebles registrados, derivada del citado principio IV, ya que, de conformidad con dicho principio, lo imprescriptible es el derecho subjetivo de propiedad sobre los inmuebles registrados; debiendo precisarse que existe diferencia entre la acción y el derecho sustantivo. En el caso analizado, el derecho sustantivo sería el derecho de propiedad, el cual no se extingue por el paso del tiempo, y la acción para...