Los principios procesales en la etapa judicial del proceso de saneamiento inmobiliario

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"Los principios procesales en la etapa judicial del proceso de saneamiento inmobiliario"

Helen Alexandra Peralta Cordero

Asociada en Guzmán Ariza.

hperalta@drlawyer.com

Palabras claves: Debido proceso, derechos reales, etapa judicial del saneamiento, jurisdicción inmobiliaria, principios procesales, saneamiento inmobiliario, seguridad jurídica, tutela judicial efectiva derecho inmobiliario, República Dominicana.

Resumen: Después de describir el origen de los principios fundamentales generales y de los principios del proceso, se analizan los principios procesales que rigen la etapa judicial del proceso de saneamiento inmobiliario, que se desarrolla ante el tribunal de tierras de jurisdicción original correspondiente a la ubicación territorial del inmueble.

En la Republica Dominicana, desde la reforma implantada en la Jurisdicción Inmobiliaria, cuyo acontecimiento más importante lo fue la entrada en vigor de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, y más adelante la promulgación de la Constitución el 26 de enero del año 2010, comenzó lo que hoy se conoce como la constitucionalización de los procesos judiciales en la jurisdicción inmobiliaria. Con esto también se ha desarrollado una política de Estado proteccionista de los derechos fundamentales —como el derecho de propiedad, que es tutelado por los órganos de la jurisdicción inmobiliaria— a través de la garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva.

En ese mismo sentido, la proyección que tiene la República Dominicana de consolidarse como el destino turístico por excelencia en todo el Caribe —y, con ello, también consolidar la captación de inversión extranjera en el sector inmobiliario y el desarrollo del sector de bienes raíces, turístico y de servicios— debe ir de la mano con la seguridad jurídica que debe ofrecer el Estado a través de su legislación.

La aplicación de los principios procesales en la etapa judicial del saneamiento es un asunto medular en cuanto a la seguridad jurídica, tutela judicial efectiva de los derechos fundamentales y debido proceso, ya que la aplicación de estos principios es de una inmensa utilidad al momento de abordar los llamados casos difíciles , en los cuales no es posible aplicar simples reglas de derecho positivo, sino que es necesario aplicar valores superiores y de interpretación abierta para la valoración fáctica, que resulten favorables al momento de interpretar el núcleo central de la norma que corresponda al caso específico de que se trate.

Como todos sabemos, el saneamiento inmobiliario es el proceso de orden público mediante el cual se delimitan e individualizan los derechos que recaen sobre una porción de terreno. Este proceso se encuentra regulado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en sus artículos 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 y 27; por el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria en los artículos que van desde el 115 hasta el 131; por el Reglamento General de Mensuras Catastrales en sus artículos 136, 137, 138 y 139; y por el Reglamento General de Registros de Títulos .

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en su artículo 20, define el saneamiento como "el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez"; y, en su artículo 25, como "el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar".

Por su parte, el profesor Rafael Ciprián define el saneamiento inmobiliario como

El proceso técnico-judicial de orden público y de alto interés social, que puede ser litigioso o no, por medio del cual se ubica y se individualiza un terreno con la finalidad de depurar los derechos que recaen sobre el mismo, para adjudicarlos a quien o quienes pertenezcan y ordenar el registro de rigor, con lo que se expide el Certificado de Título correspondiente" ; agregando luego que consiste "la operación técnica y matemática que consiste en ubicar y determinar el perímetro de un terreno y calcular el área que le corresponde .

Como se ha dicho, el proceso de saneamiento inmobiliario se divide en tres etapas o fases: la etapa o fase de mensura, la judicial y la de registro. La etapa judicial, objeto de análisis, consiste en "el procedimiento por ante 1os tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a registrar" ; con ella "comienza la oportunidad para que los reclamantes hagan valer jurídicamente sus pretensiones […]"; en ella, se conocen "los alegatos de todos los interesados en el inmueble sometido al proceso de saneamiento, y se adjudicarán los derechos a quien o a quienes correspondan" .

La etapa judicial o proceso judicial del saneamiento, por tratarse de un proceso contradictorio y de orden público, debe estar sometido a la rigurosidad que exigen los principios fundamentales en todo proceso.

Los principios procesales no son más que directrices generales que rigen el desenvolvimiento de un proceso judicial y que garantizan la tutela judicial efectiva y el debido proceso de ley. Los siguientes principios juegan un papel importante en la etapa judicial del saneamiento: el principio inquisitivo, el dispositivo, el de oralidad, el de inmediación, el de lealtad procesal, el de celeridad, el de preclusión, el contradictorio, el de inmutabilidad del proceso y el de publicidad.

Estos...