Sentencia nº 105 de Suprema Corte de Justicia, del 8 de Diciembre de 2010.
| Número de sentencia | 105 |
| Número de resolución | 105 |
| Fecha | 08 Diciembre 2010 |
| Emisor | Primera Sala Suprema Corte de Justicia |
Fecha: 08/12/2010
Materia: Civil
Recurrente(s): Centro Automotriz Robles, S.A., Á.M.P.
Abogado(s): L.. M.G., J.V.R., L.. Y.S.G.
Recurrido(s): Neumáticos del Caribe, C. por A.
Abogado(s): L.. A.T. de la Cruz, Dra. Luz María Duquela Canó
Intrviniente(s):
Abogado(s):
Dios, Patria y Libertad
República Dominicana
En Nombre de la República, la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, ha dictado la sentencia siguiente:
Sobre el recurso de casación interpuesto por Centro Automotriz Robles, S.A., sociedad comercial organizada de conformidad con las leyes de la República Dominicana, con su asiento social y oficial principal en el núm. 55 de la avenida L. de Vega, del sector Naco, de esta ciudad, debidamente representada por su presidente Á.M.P.S., dominicano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad y electoral núm. 001-0170336-1, domiciliado y residente en esta ciudad, y Á.M.P., de generales arriba citadas, contra la sentencia dictada por la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional el 25 de mayo de 2006, cuyo dispositivo se copia más adelante;
Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;
Oído, al L.. M.G., por sí y por el Lic. J.V.R., abogados de la parte recurrente, en la lectura de sus conclusiones;
Oído, al L.. A.T. de la Cruz, por sí y por la Dra. L.M.D.C., abogados de la parte recurrida, Neumáticos del Caribe, S.A., en la lectura de sus conclusiones;
Oído el dictamen del representante del Magistrado Procurador General de la República;
Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 24 de julio de 2006, suscrito por la Licda. Y.A.S.G., por sí y por el Lic. J.V.R.C., abogado de la parte recurrente, en el cual se invocan los argumentos de casación que se indican más adelante;
Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia el 29 de septiembre de 2006, suscrito por la Licda. L.M.D.C., abogada de la parte recurrida, Neumáticos del Caribe, S. A.;
Vista la Ley núm. 25 de 1991, modificada por la Ley núm. 156 de 1997 y los artículos 1, 5 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;
La CORTE, en audiencia pública del 1 de abril de 2009, estando presente los jueces R.L.P., P.; E.M.E. y J.E.H.M., asistidos de la secretario, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;
Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta: a) que con motivo de una demanda en devolución de depósito de alquileres incoada por Neumáticos del Caribe, C. por A., contra Centro Automotriz Robles, S.A., el Juzgado de Paz de la Cuarta Circunscripción del Distrito Nacional, dictó el 4 de agosto de 2005, una sentencia cuyo dispositivo es el siguiente: "Primero: Declara buena y válida la presente demanda en devolución de depósito de alquileres en cuanto a la forma, por haber sido interpuesta conforme al derecho; Segundo: En cuanto al fondo, condena a la parte demandada Centro Automotriz Robles, S.A., y Á.M.P.S., al pago de la suma de doscientos treinta mil pesos oro dominicanos (RD$230,000.00), por concepto de devolución de depósitos del contrato de alquiler de fecha 29 de noviembre del año 2001 y a favor de la empresa Neumáticos del Caribe, S.A.; Tercero: Condena a la parte demandada, Centro Automotriz Robles, S.A., y Á.M.P.S., a pagar el uno por ciento (1%) de interés mensual, sobre la suma antes indicada, a favor de la parte demandante, Neumáticos del Caribe, S.A., a partir de la fecha de la demanda en justicia y hasta la total ejecución de la presente sentencia; Cuarto: Condena a la parte demandada, Centro Automotriz Robles, S.A., y Á.M.P.S., al pago de la suma de cien mil pesos (RD$100,000.00), a favor de la parte demandante, Neumáticos del Caribe, S.A., como justa reparación por los daños y perjuicios causados en su contra por la retención de los depósitos de alquiler; Quinto: Condena a la parte demandada, Centro Automotriz Robles, S.A., y A.M.P.S., al pago de las costas del procedimiento, ordenando su distracción a favor y provecho de las Licdas. L.M.D.C. y T.M.K.D., abogadas que afirman haberlas avanzado en su totalidad"; b) que sobre recurso interpuesto contra esta sentencia intervino el fallo ahora impugnado en casación, cuyo dispositivo es el siguiente: "Primero: Ratifica el defecto pronunciado en audiencia contra la parte intimante, Centro Automotriz Robles, S.A., por falta de concluir, no obstante citación legal; Segundo: Declara bueno y válido en cuanto a la forma, el recurso de apelación incoado por el Centro Automotriz Robles, S.A., y el señor Á.M.P.S., contra la sentencia núm. 068-05-00231, dictada en fecha 4 de agosto de 2006 y la entidad Neumáticos del Caribe, S.A.; Tercero: En cuanto al fondo, modifica el dispositivo de la sentencia impugnada, para que en lo adelante rija de la manera siguiente: Primero: Declara buena y válida, en cuanto a la forma, la demanda en devolución de depósito de alquiler, por haber sido incoada conforme a derecho; Segundo: En cuanto al fondo, ordena a la entidad Centro Automotriz Robles, S.A., y al señor Á.M.P.S., devolver a la entidad Neumáticos del Caribe, S.A., la suma de doscientos treinta mil pesos con 00/100 centavos (RD$230,000.00), por concepto de devolución de depósitos del contrato de alquiler suscrito entre ellos, en fecha 15 del mes de mayo de 2000; Tercero: Ordena a la entidad Centro Automotriz Robles, S.A., y al señor Á.M.P.S., pagar a la entidad Neumáticos del Caribe, S.A., el uno por ciento (1%) e interés mensual sobre la indicada suma, a partir de la demanda en justicia; Cuarto: Condena a la parte demandada, Centro Automotriz Robles, S.A., y Á.M.P.S., al pago de las costas del procedimiento, ordenando su distracción a favor y provecho de las Licdas. L.M.D.C. y T.M.K.D., abogadas que afirman haberlas avanzado en su totalidad; Cuarto: Condena al intimante, Centro Automotriz Robles, S.A., y el señor Á.M.P.S., a pagar las costas del procedimiento, ordenando su distracción en provecho de la Licda. L.M.D.C., quien hizo la afirmación correspondiente";
Considerando, que en su memorial la parte recurrente propone los siguientes medios de casación: "Primer Medio: Desnaturalización de los hechos de la causa y documentos; Segundo Medio: Falta de base legal; Tercer Medio: Falta de contestación; Cuarto Medio: Violación al derecho de defensa";
Considerando, que la parte recurrente en su primer y segundo medios, reunidos para su examen por su vinculación y por convenir a la solución del presente caso, alega, en síntesis, que el tribunal a-quo desnaturalizó el contrato existente entre las partes y violó el artículo 1134 del Código Civil, ya que sólo tomó en cuenta en el contrato de arrendamiento el dinero dado por Neumáticos del Caribe, S.A., en calidad de depósitos, pero no que dicho contrato de arrendamiento tenía un tiempo de validez (5 años), que terminaba el 12 de mayo de 2005, el cual no podía ser revocado sino por mutuo consentimiento de las partes o por vía judicial; que el artículo 1760 del Código Civil es claro cuando dispone que en el caso de rescisión por culpa del inquilino, éste queda obligado a pagar el precio del arriendo, durante el tiempo necesario para el nuevo arriendo, sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran resultar del abuso; que el inquilino abandonó el inmueble sin previo acuerdo con el propietario, tres años antes de llegar a su término, por lo que dicho contrato nunca llegó a rescindirse; que dicho tribunal tomó en cuenta, para decidir como lo hizo, un acto de comprobación notarial, sin número, fechado del 1 de mayo del 2002, donde no aparecen las firmas de Centro Automotriz Robles, S.A. y Á.M.P.S., ni de Neumáticos del Caribe, S.A., sólo la de dos testigos que afirman que se entregó las llaves de dicho local y que dicho local estaba en buenas condiciones, sin embargo en las fotos presentadas tanto en los tribunales civiles como en los tribunales penales, se puede comprobar el estado deplorable en que dicha empresa dejó el referido inmueble;
Considerando, que, continúa expresando la parte recurrente en su memorial, que el tribunal a-quo debió de ser más cuidadoso en el análisis de los documentos aportados, puesto que la recurrida dejó destruido el inmueble, y existe una relación de la deuda en que se evidencia que Neumáticos del Caribe, S.A., tenía varias mensualidades atrasadas, ya que tenía porciones de renta dejadas de pagar durante el año 2001; que la sentencia impugnada carece de motivos lógicos ya que no ponderó los documentos depositados en el expediente que evidencian que Neumáticos del Caribe, S.A., abandonó el inmueble alquilado sin recibir descargo de parte de la propietaria tal como lo establece el artículo 4 de la Ley núm. 4314 del año 1955, que dispone: "Tan pronto termine el inquilinato y le corresponda al inquilino la devolución del depósito a su favor, o de una parte del mismo, dicho inquilino deberá obtener una certificación del propietario o encargado del inmueble alquilado de que le pueda ser entregado el depósito";
Considerando, el tribunal a-quo para acoger la demanda en devolución de depósito en perjuicio de Centro Automotriz Robles, S.A., entendió en sus motivaciones lo siguiente: "que ponderando los medios en que se fundamenta el presente recurso de apelación, en cuanto a la devolución de los depósitos establecidos en el contrato de alquiler de marras, la sentencia impugnada contiene motivos y criterios compartidos por este tribunal, salvo que, supliendo aún más dichos motivos, debemos señalar que, al no establecer las partes de común acuerdo la forma en que operaría la devolución de los indicados depósitos, entendemos que la misma debe ser regida por el derecho común; que en tal sentido, conviene agregar que, el artículo 4 de la Ley 4314 de 1955, que regula la prestación, aplicación y devolución de los depósitos exigidos por los dueños de casas, establece que tan pronto termine el inquilinato, y le corresponda al inquilino la devolución del depósito a su favor o de una parte del mismo, dicho inquilino deberá obtener una certificación del propietario o encargado del inmueble alquilado, para que le pueda ser entregado el depósito por él realizado por el Banco Agrícola de la República Dominicana, siempre y cuando este propietario haya cumplido con lo establecido en el artículo 1 de la mencionada ley, en el sentido de depositar en el Banco Agrícola de la República Dominicana los valores otorgados por el inquilino como depósito; que en virtud de que no existe depositada en la especie prueba alguna que establezca que tales disposiciones fueron cumplidas, entendemos que ciertamente pesa sobre el propietario la obligación de devolver los valores otorgados en calidad de depósito con respecto del indicado contrato de arrendamiento";
Considerando, que, además, se incurre en el vicio de desnaturalización de los hechos invocado por la parte recurrente, cuando se imputa al tribunal a-quo no haber dado el verdadero sentido y alcance a los cheques y recibos de pago de alquiler, como a los documentos que obran en el expediente que muestran no solo el estado de atraso en el pago de los alquileres sino también el estado en el que se encontraba el inmueble al momento de ser desocupado por el inquilino, lo que no ponderó dicho Tribunal en sus motivaciones para declarar que procedía pura y simplemente la devolución de los depósitos de alquiler;
Considerando, que el artículo 1 de la Ley 4314, del 22 de octubre de 1955, expresa: "Los propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler en las zonas urbanas y suburbanas; o de almacenes, naves industriales y similares, así como de instalaciones para servicios turísticos, hoteleros o de recreación cualquiera que sea su ubicación, estarán obligados a depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos o empresarios como depósito, adelanto, anticipo u otra denominación, para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato"; que, asimismo, el artículo 3 de la misma ley expresa: "Cuando el inquilino deje de pagar el alquiler del inmueble o cuando deje de cumplir con alguna obligación legal o convencional derivada del contrato de inquilinato, el propietario podrá solicitar por escrito del Banco, la entrega de la totalidad o parte del depósito. El Banco comunicará dicha solicitud al inquilino y si transcurridos diez días no hay oposición de este último procederá a la entrega requerida. En caso de oposición del inquilino, entregará el depósito en la forma que se indique en sentencia definitiva con autoridad de cosa juzgada, de tribunal competente, de acuerdo con el artículo 5";
Considerando, que si bien es cierto que según el artículo 1 precedentemente transcrito, constituye una obligación por parte del propietario arrendador depositar en el Banco Agrícola los depósitos que le hubieren sido entregados por parte del inquilino, no menos cierto es que dicho depósito es con el objetivo exclusivo de "garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato", por lo que el mismo sólo puede ser entregado al inquilino si al momento de desocupar el inmueble, no existe mora en las mensualidades ni reparaciones locatarias, situación que debe ser refrendada por el propietario o verificada por el tribunal apoderado, si las partes (propietario y arrendatario) no están de acuerdo;
Considerando, que en la especie el tribunal a-quo se limitó en su sentencia a verificar como hechos de la causa los siguientes: "1) que en fecha (15) del mes de mayo del año dos mil (2000), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento donde pactaron el arrendamiento del inmueble siguiente: Ubicado en la Ave. Lope de Vega núm. 55 dentro del ámbito de la Parcela 104-A, Refundida, del Distrito Catastral núm. 4, el Apartamento núm. 1-1, ubicado en la Primera Planta, esquina Noreste del Edificio, con un área de construcción de 495.41 Mts2, y patio interior con un área de 187.15 Mts2, con las siguientes distribuciones: dos oficinas, dos baños, depósitos, salón de venta, área de taller y patio interior con acceso a la avenida L. de Vega, amparado con el derecho de propiedad en el Certificado de Título núm. 81-8804; 2) que en la cuarta cláusula del contrato de referencia se establece lo siguiente: La Segunda Parte entrega a la Primera Parte la suma de trescientos cuarenta y cinco mil pesos dominicanos (RD$345,000,000.00), para ser aplicados de la siguiente manera: doscientos treinta mil pesos dominicanos (RD$230,000.00), para cubrir dos (2) meses en calidad de depósito y para ser aplicado conforme lo determine la Ley y la suma de ciento quince mil pesos dominicanos (RD$115,000.00), por concepto de mes por adelantado; 3) que mediante acto instrumentado en fecha 1 del mes de mayo de 2002, por el Dr. F.E.S.S., Notario de los del número del Distrito Nacional, el señor D.F.E., en representación de la entidad Neumáticos del Caribe, C. por A., entregó las llaves y el local comercial que tenía alquilado Neumáticos del Caribe, C. por A., a la razón social Centro Automotriz Robles, representada por el señor Á.M.P.; 4) que mediante certificación de no depósito de alquileres núm. 37955, expedida por el Banco Agrícola de la República Dominicana, se verifica que el Centro A.R.S.A., y el señor Á.M.P.S., no depositaron ningún valor ante dicha institución; 5) que Neumáticos del Caribe, S.A., incoó, mediante acto núm. 52/2004, de fecha primero (1) del mes de marzo del año dos mil cuatro (2004), demanda en devolución de depósitos de alquileres contra el Centro Automotriz Robles, S.A., y el señor Á.M.P.S., apoderando a tales fines al Juzgado de Paz de la Cuarta Circunscripción del Distrito Nacional; 6) que en fecha cuatro (4) del mes de agosto del año dos mil cinco (2005), el Juzgado de Paz de la Cuarta Circunscripción del Distrito Nacional, dictó la sentencia núm. 695/2004, en relación al presente proceso, y cuyo dispositivo se copia precedentemente";
Considerando, que refiriéndose a las obligaciones del inquilino o arrendatario el código Civil dispone en sus artículos 1728, 1732 y 1760, lo siguiente: "1728.- El arrendatario está obligado principalmente: 1o. a usar de la cosa arrendada como buen padre de familia, y con arreglo al destino para que le ha sido dada por el contrato, o el que se deduzca de las circunstancias a falta de convenio; 2o. a pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos; 1732.- Es responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante su posesión, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya; 1760.- En caso de rescisión por culpa del inquilino, está éste obligado a pagar el precio del arriendo, durante el tiempo necesario para el nuevo arriendo, sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran resultar por el abuso";
Considerando, que de las verificaciones hechas por el tribunal a-quo, más arriba transcritas, se pone en evidencia que dicha alzada sólo ponderó la documentación aportada por la actual recurrida y no ponderó los argumentos de la actual recurrente con relación a los hechos y documentos invocados por ésta, toda vez que en el acto de apelación, la recurrente, Centro Automotriz Robles, S.A.Y.Á.M.P.S., expresaron que la negación a entregar los depósitos se debía "a la reticencia de mi requerida en cumplir con su obligación contractual", así como también que la recurrida "no ha honrado su obligación", por lo que era el deber del tribunal de alzada ponderar si la arrendataria había cumplido con sus obligaciones recíprocas, máxime cuando la propietaria arrendadora alega que el inquilino venía acumulando deudas en cada una de las mensualidades y que si bien realizaba pagos, éstos era incompletos, no alcanzando el monto correspondiente del alquiler, así como también que el local no fue entregado en buenas condiciones, que el inquilino desalojó el inmueble antes del período de 5 años en que había sido pactada la convención y que el acto de comprobación que da constancia de la entrega de las llaves, no fue firmado ni por el inquilino ni por el propietario, entre otras cuestiones fácticas, cuya evaluación y ponderación corresponden exclusivamente a los jueces del fondo;
Considerando, que además, cabe destacar, que al ocurrir por parte del inquilino el abandono del inmueble alquilado, antes de expirar el término, el propietario se ha visto privado de recibir los alquileres correspondientes al resto del tiempo que fue pactado el alquiler (5 años), puesto dicho abandono se produjo a los dos (2) primeros años del contrato, causando, por consiguiente, un perjuicio a los propietarios; que cuando las partes acuerdan un tiempo de duración para el contrato de arrendamiento, y el inquilino decide desocupar el inmueble alquilado por su sola voluntad antes de la llegada del término, éste deberá pagar al propietario los alquileres correspondientes hasta el vencimiento convenido del contrato, a título de compensación por el rompimiento unilateral y extemporáneo del mismo, de conformidad con lo pautado por el artículo 1760 del Código Civil;
Considerando que, en consecuencia, se hace necesario establecer hasta qué punto el inquilino cumplió con sus obligaciones recíprocas tal y como fue invocado por la recurrente en el tribunal a-quo, antes de disponer la entrega pura y simplemente de los valores del depósito, cuya existencia la justifica el propósito de dar garantía al propietario en caso de incumplimiento del inquilino, suma que, como se ha expresado, puede ser devuelta voluntariamente por el propietario si se encuentra conforme con su inquilino, o judicialmente, previo a las comprobaciones de que éste no ha faltado a ninguna de sus obligaciones, cuestiones que no fueron evaluadas ni ponderadas por el juez a-quo; que, por tanto, la sentencia atacada incurrió en los vicios denunciados en los medios examinados, por lo que procede casar la misma y acoger el presente recurso de casación, sin necesidad de ponderar los otros medios propuestos.
Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia dictada por la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional el 25 de mayo de 2006, cuyo dispositivo se copia en parte anterior del presente fallo, y envía el asunto a la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, en las mismas atribuciones; Segundo: Condena a la parte recurrida al pago de las costas y ordena su distracción en favor de los Licdos. Y.A.S.G. y J.V.R.C., quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad.
Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 8 de diciembre de 2010, años 167º de la Independencia y 147º de la Restauración.
Firmado: R.L.P., E.M.E., A.R.B.D., J.H.M., G.A., Secretaria General.
La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores Jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifico.
