Sentencia nº 4 de Suprema Corte de Justicia, del 15 de Enero de 2003.
| Número de resolución | 4 |
| Fecha | 15 Enero 2003 |
| Emisor | Tercera Sala Suprema Corte de Justicia |
AL, CONTENCIOSO-ADMIN
ISTRATIVO Y CONTENCIOSO-TRIBUTARIO. Rechazado Audiencia pública del 15 de enero del 2003.
Preside: J.L.V..
D., Patria y Libertad
República Dominicana
En Nombre de la República, la Cámara de Tierras, L., Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, ha dictado la sentencia siguiente:
Sobre el recurso de casación interpuesto por D.A.P.D., dominicano, mayor de edad, casado, cédula de identidad y electoral No. 001-0160063-3, domiciliado y residente en la calle Fuerzas Armadas No. 1, Urbanización El Millón, de esta ciudad, contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, el 11 de mayo del 2001, cuyo dispositivo se copia más adelante;
Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;
Oído en la lectura de sus conclusiones al Lic. C.S.Á., abogado del recurrente D.A.P.D.;
Oído en la lectura de sus conclusiones a la Licda. T.M.K.D., por sí y por la Licda. L.M.D.C., abogadas de la recurrida C.N., S.A.;
Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República, el cual termina así: "Que procede rechazar el recurso de casación interpuesto contra la Decisión No. 14, de fecha 11 de mayo del 2001, dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central de Santo Domingo";
Visto el memorial de casación, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 7 de junio del 2001, suscrito por el Lic. C.S.Á., cédula de identidad y electoral No. 001-0168939-6, abogado del recurrente D.A.P.D., mediante el cual propone los medios que indican más adelante;
Visto el memorial de defensa, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 28 de agosto del 2001, suscrito por las Licdas. L.M.D.C. y T.M.K.D., cédulas de identidad y electoral Nos. 001-0145023-7 y 001-1098579-3, respectivamente, abogadas de la recurrida Condos Nacos, C. por A.;
Visto el auto dictado el 13 de enero del 2003, por el Magistrado J.L.V., Presidente de la Cámara de Tierras, Laboral, Contencioso- Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual llama a los M.E.R.P. y P.R.C., Jueces de esta Cámara, para integrar la misma en la deliberación y fallo del recurso de que se trata;
Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997;
La CORTE, en audiencia pública del 23 de octubre del 2002, estando presentes los Jueces: J.L.V., J.A.S. y D.F.E., asistidos de la Secretaria General, y después de haber deliberado, los jueces que firman al pie;
Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta lo siguiente: a) que con motivo de una litis sobre terreno registrado, (demanda en ejecución de contrato de opción de compra del apartamento No. 1-B-Norte, del C.N.V. y de transferencia del mismo) relacionado con la Parcela No. 227-3-Ref.-C-2, del Distrito Catastral No. 3 del Distrito Nacional, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, debidamente apoderado dictó, el 8 de abril de 1992, su Decisión No. 1, que contiene el siguiente dispositivo: Primero: Declara rescindido, por los motivos precedentemente expuestos, el contrato de opción de compra bajo firma privada de fecha 14 de enero de 1985, suscrito entre la compañía Condos Nacos, C. por A. y el Lic. D.A.P.D.; Segundo: Ordena a la compañía Condos Nacos, C. por A., la devolución de los valores recibidos del L.. D.A.P.D., en calidad de pago inicial del apartamento No. 1-B-Norte, piso uno (1) del C.N.V., ubicado en el ámbito de la Parcela No. 227-3-Ref.-C-2, del D. C. número 3, del Distrito Nacional, de conformidad con lo dispuesto por el ordinal cuarto del precitado contrato; Tercero: Ordena al señor L.. D.A.P.D., la entrega del inmueble objeto de la presente litis, al momento de la notificación de la presente decisión; Cuarto: Pone a cargo del abogado del Estado la ejecución de esta decisión"; b) que sobre el recurso de apelación interpuesto contra la misma por el Lic. D.A.P.D., el Tribunal Superior de Tierras dictó, el 11 de mayo del 2001, la sentencia ahora impugnada, cuyo dispositivo es el siguiente: "Acoge, en la forma y rechaza en el fondo, por improcedente, mal fundado y carente de base legal, el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de abril de 1992, por el Lic. C.S.Á., a nombre y representación del L.. D.A.P.D.; Confirma en todas sus partes, la Decisión No. 1 de fecha 8 de abril de 1992, dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, con relación a la Parcela No. 227-3-Ref-C-2, del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, cuyo dispositivo es el siguiente: Primero: Declara rescindido, por lo motivos precedentemente expuestos, el contrato de opción de compra bajo firma privada, de fecha 4 de enero de 1985, suscrito entre la compañía Condos Nacos, C. por A. y el Lic. D.A.P.D.; Segundo: Ordena a la compañía Condos Naco, C. por A., la devolución de los valores recibidos por el Lic. D.A.P.D., en calidad de pago inicial del apartamento 1-B-Norte, piso uno (1) del C.N.V., ubicado en el ámbito de la Parcela No. 227-3-Ref-C-2, del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, de conformidad con lo dispuesto por el ordinal cuarto del precitado contrato; Tercero: Ordena, al señor L.. D.A.P.D., la entrega del inmueble objeto de la presente litis, al momento de la notificación de la presente decisión; Cuarto: Pone a cargo del abogado del Estado la ejecución de la presente decisión";
Considerando, que en su memorial de casación el recurrente propone contra la sentencia impugnada, los siguientes medios de casación: Primer Medio: Desnaturalización de los hechos; Segundo Medio: Falsa aplicación del artículo 1134 del Código Civil; Tercer Medio: Falta de motivos;
Considerando, que en el desarrollo de los tres medios de casación reunidos el recurrente alega en síntesis lo siguiente: a) que en la sentencia impugnada se han desnaturalizado los hechos, alterando o cambiando el sentido claro de los mismos, haciendo con ello que la decisión fuese en perjuicio del recurrente y su esposa, porque en el primer considerando de la página 9, establece que el señor D.A.P.D., ocupa el referido apartamento desde el año 1985, pero sin suscribir con la compañía Condos Nacos, C. por A., ninguna constancia de haber recibido el referido apartamento, limitándose a ocuparlo pura y simplemente; que dicho tribunal no se percató tal como lo expresan los documentos del expediente que dicho inmueble fue entregado por el Ing. O.R., en el año 1986 y no en el 1985, ni ponderó que el recurrente y su esposa suscribieron el contrato de venta el 14 de febrero de 1986 y que el mismo le fue remitido el 29 de abril de 1986, por la Asociación Romana de Ahorros y Préstamos para la Vivienda a C.N., C. por A., por la señora R.M., encargada del Departamento de Préstamos de la indicada Asociación, según comunicación No. 01789, dirigida a C.N., C. por A., la que fue recibida por la señora J. de S. y que reposa en el expediente para ser firmado por el Ing. J.I.B.J., Presidente de la citada razón social, el cual firmó y no remitió a dicha Asociación, para el traspaso del inmueble a favor de los recurrentes, en la cláusula segunda de cuyo contrato se señala "que el vendedor vende, cede y transfiere al deudor comprador, quien acepta, el indicado apartamento, mientras que el Tribunal a-quo sostiene en la decisión impugnada que "se ha podido determinar que el señor D.A.P.D., ha incurrido en francas violaciones al contrato de opción de compra, intervenido entre él y la compañía Condos Naco, C. por A., al negarse a recibir formalmente el apartamento por alegadas fallas en la construcción, sin embargo, ocupó y mantiene ocupado dicho inmueble, sin otorgar a la compañía la constancia de recibo correspondiente, no obstante los reiterados requerimientos que le ha formulado la compañía"; que el señor D.A.P.D., no se negó a recibir el inmueble, puesto que ocupa el mismo, aunque requirió a la compañía constructora que efectuara las reparaciones de lugar para corregir los vicios, ya que era una obligación de la vendedora entregar la vivienda terminada tal como lo establece la cláusula duodécima del contrato de ventas; que sin embargo, no se había conseguido que el Departamento de Financiamiento Hipotecario Asegurado (FHA) del Banco Nacional de la Vivienda, la tarjeta final del inmueble; que el Tribunal a-quo sostiene que en la audiencia del 31 de octubre de 1989, el Lic. Paredes D., reconoce que no es propietario del inmueble y que por ello, no dió cumplimiento a la obligación de pagar a la Asociación Romana los intereses correspondientes al financiamiento, por lo que a pesar de estar en plena posesión del inmueble, la compañía Condos Naco, C. por A., se vió obligada a honrar dicha deuda, a pesar de que el ordinal cuarto del contrato de opción a compra establece que si el comprador o un representante ocupa el apartamento antes de la fecha de la entrega, correrán por su cuenta los intereses bancarios correspondientes, así como los demás gastos que generare dicho apartamento; que si el recurrente expresó en la indicada audiencia que no era propietario del inmueble lo hizo en razón de que no se le había entregado el contrato de venta, retenido indebidamente por la recurrida; que si es verdad que en el mencionado contrato de opción de compra del 14 de enero de 1985, se estableció que si el comprador o un representante suyo ocupaba el apartamento antes de la fecha de la entrega correrían por su cuenta todos los intereses bancarios y demás gastos que generare dicho apartamento, no lo es menos que el recurrente remitió a la compañía recurrida, el 27 de octubre de 1986, la suma de RD$2,750.00 correspondiente al pago de cinco meses de intereses del préstamo otorgado a Condos Naco, C. por A., por la Asociación Romana de Ahorros y Préstamos para la Vivienda para ser aplicados a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 1986; b) que se ha incurrido en una falsa aplicación del artículo 1134 del Código Civil, porque en la decisión impugnada se sostiene que el Lic. D.A.P.D., ha cometido actos que constituyen una flagrante violación al contrato de opción de compra; que en el caso se trata de un contrato sinalagmático mediante el cual la compañía se comprometió a venderle al recurrente el apartamento 1-B-Norte, en el piso No. 1 del edificio ubicado en parte de la Parcela No. 227-3-Ref.-C-2, del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, bajo el amparo de la Ley No. 5038 sobre el Régimen de C.; que aún cuando el recurrente se niega a recibir de la compañía el aludido apartamento, hizo uso de las llaves entregadas por el Ing. Constructor y que a pesar de negarse a firmar el documento dando constancia de que recibía el apartamento, tomó posesión del mismo e instaló a su madre en la vivienda, lo que constituye una formal ocupación, ha incurrido en la violación del contrato puesto que hay ocupación ilegal, agravada al negarse a honrar las obligaciones de pago de intereses bancarios; que el recurrente es un tercero frente al contrato de préstamo suscrito entre Condos Nacos, C. por A., y la Asociación Romana de Ahorros y Préstamos para la Vivienda, por lo que los intereses de dicho préstamo no pueden serle cargados; que el Tribunal a-quo en su decisión no ponderó la cláusula primera del contrato de opción de compra de fecha 14 de enero de 1985, ni las obligaciones que el mismo impone a la recurrida, sobre todo el relativo a la entrega del contrato de venta al vendedor, ni tampoco el contrato de fecha 14 de febrero de 1984; c) que la decisión impugnada carece de motivos, tal como se desprende de los agravios formulados por él en el primer y segundo medios del recurso casación;
Considerando, que el examen de la sentencia impugnada y de los documentos a que la misma se refiere ponen de manifiesto que son hechos no controvertidos los siguientes: a) que entre la compañía Condos Naco, C. por A. y el Lic. D.A.P.D., se efectuó un contrato de opción de compras en fecha 15 de enero de 1985, comprometiéndose este último a pagar las siguientes sumas: Cuarenta y Dos Mil (42,000.00) como inicial y Cincuenta y Cinco Mil (55,000.00) resto del precio; que el Lic. D.A.P.D., pagó la totalidad del inicial, negándose a recibir formalmente el apartamento alegando que el mismo tiene defectos de construcción; b) que el Lic. D.A.P.D., ocupa el apartamento objeto de esta litis desde el 1985; c) que el referido señor P.D. no suscribió con C.N., C. por A., ninguna constancia de haber recibido el apartamento, limitándose a ocuparlo, por haber recibido las llaves del ingeniero que se encontraba en la obra pues "yo voy y le digo (al ingeniero) que sí voy a recibirlo, que espere que yo firme el préstamo, pero previamente a eso yo quiero saber que estoy recibiendo, le dije que no iba a firmar así" (notas de audiencia página No. 6); d) que el Dr. J.S., abogado de la compañía Condos Naco, C. por A., por comunicación de fecha 12 de noviembre de 1985, solicita al Lic. D.A.P.D., que proceda a firmar el acuerdo de recepción del citado inmueble; e) que en sus declaraciones de audiencia, (página No. 8) el Lic. D.A.P.D., reconoce entre otras cosas, que no es propietario del inmueble y el contrato de opción de compra suscrito por él";
Considerando, que en la audiencia impugnada se expresa lo siguiente: "que la Juez a-quo, al emitir su fallo hizo un estudio minucioso y pormenorizado, tanto de los hechos, como de la documentación en que ambas partes basan sus reclamos; que tal y como ella expone en uno de sus considerandos, por dichos documentos se ha podido determinar que el señor D.A.P.D., ha incurrido en francas violaciones al contrato de opción a compra intervenido entre él y la compañía Condos Naco, C. por A., al negarse a recibir formalmente el apartamento, por alegadas fallas en la construcción; sin embargo ocupó y mantiene ocupado dicho inmueble, sin otorgar a la compañía la constancia de recibo correspondiente, no obstante los reiterados requerimientos que le ha formulado la compañía";
Considerando, que los artículos 1134 y 1135 del Código Civil disponen expresamente lo siguiente: Artículo 1134: "Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que están autorizadas por la ley"; Artículo 1135: "Las convenciones obligan, no sólo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza";
Considerando, que los jueces del fondo dieron por establecido que el recurrente se negó a recibir formalmente, o sea, mediante el cumplimiento convenido en el contrato para ello, el apartamento objeto del contrato de opción de compra, al rehusar firmar el documento que dejaba constancia de esa entrega, no obstante tenerlo ya ocupado e instalar en el mismo a su señora madre;
Considerando, que para confirmar la sentencia dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original en fecha 8 de abril de 1992, el Tribunal Superior de Tierras, expresa en el fallo impugnado que luego de estudiar el expediente y hacer un examen de la decisión apelada, la encuentra correcta, con motivos claros y precisos, los cuales adopta, sin necesidad de reproducirlos;
Considerando, que en ese sentido, en la decisión rendida por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, se expresa al respecto lo siguiente: que en el contrato de opción de compra se establece en el ordinal cuarto: "que en caso de que el comprador haya sido notificado por Conaco de la terminación de la construcción del apartamento objeto del presente contrato, y el comprador haya reunido todos los requisitos exigidos por el Banco Nacional de la Vivienda, y se rehuce este último a recibir el indicado apartamento, deberá pagar a Conaco, a título de daños y perjuicios, una cantidad igual al 20% del pago de inicial, incluyendo los intereses que ésta pueda haber devengado, autorizando al efecto a Conaco a retener las sumas correspondientes, sin procedimiento alguno y devolverá la diferencia a el comprador. Pero si el comprador o un representante ocupa el apartamento antes de la fecha de entrega, correrán por su cuenta todos los intereses bancarios correspondientes, así como los demás gastos comunes que generará dicho apartamento. C. quedará liberada de su compromiso de venta y devolverá la suma recibida, en el caso de que el comprador no reúna las condiciones exigidas por el Banco Nacional de la Vivienda, conforme a las normas del Fomento de Hipotecas Aseguradas (...); que, en este caso la ocupación del apartamento por el señor D.A.P.D., no cumplió los trámites normales, utilizando un procedimiento de hecho en el que no formó parte la compañía Condos Naco, C. por A.; que el Lic. D.P.D. se negó a suscribir el acto en recepción del inmueble objeto del mismo, lo que constituye un enriquecimiento ilícito, que aún existiendo un contrato de opción de compra, hay en éste cláusulas que establecen condiciones que no fueron cumplidas por el Lic. D.P.D., por lo que no puede dar lugar a transferencia del inmueble, ni considerarse como contrato de venta; que, por tanto, no tratándose de un contrato de venta, el señor L.. D.A.P.D., no puede invocar en su favor la garantía de evicción consagrada por el Código Civil, por lo que este tribunal estima procedente rechazar en todas sus partes, las pretensiones del L.. D.A.P.D., declarando rescindido el contrato de opción de compra, de conformidad con los motivos precedentes y del contenido del ordinal cuarto del citado contrato, ordenando a éste la entrega del inmueble objeto del indicado contrato, a la compañía Condos Naco, C. por A., la entrega de los valores de conformidad con el ordinal cuarto del contrato de opción de compra, y poniendo a cargo del Abogado del Estado la ejecución de la presente decisión";
Considerando, que en cuanto a la alegada desnaturalización de los hechos, porque mientras el recurrente ocupó el inmueble en las circunstancias señaladas en el año 1986 y no en el 1985 como se expresa en la sentencia impugnada, se trata de una situación de hecho establecida en la instrucción de la causa que no puede justificar la casación del fallo, puesto que resultaba a los jueces suficiente con comprobar que el recurrente, para proceder a esa ocupación en el momento que fuere, no observó ni cumplió las obligaciones que en ese sentido le imponía el contrato suscrito entre las partes;
Considerando, que el hecho de haber ocupado el apartamento en discusión sin antes firmarle a la recurrida la constancia correspondiente en el momento en que ésta le hiciera entrega de dicho apartamento, así como el de no pagar a la Asociación Romana de Ahorros y Préstamos, los intereses correspondientes al financiamiento y obligar con ello a la recurrida a honrar dicha deuda, no obstante tratarse de obligaciones puestas a cargo de dicho recurrente por el contrato suscrito entre las partes, constituyen violaciones al mismo, que justifican la decisión de los jueces, ahora recurrida en casación;
Considerando, que en cuanto a que el recurrente es un tercero frente al contrato de préstamo suscrito por la recurrida con la Asociación Romana de Ahorros y Préstamos para la Vivienda, el examen del referido contrato de fecha 14 de febrero de 1986, suscrito entre la referida Asociación y la recurrida C.N., C. por A., (CONACO), demuestra que el mismo también fue suscrito por el recurrente como parte en el mismo en su calidad de -Deudor- Comprador del referido apartamento y en el cual se ponen a cargo suyo las obligaciones a que se refiere la sentencia impugnada y las cuales no fueron cumplidas por él como se ha expresado en parte anterior del presente fallo;
Considerando, que el contrato suscrito en la especie entre las partes, es un contrato sinalagmático, de conformidad con lo que establece el artículo 1102 del Código Civil; que en consecuencia, de conformidad con los artículos 1134 y 1135 del mismo código: Los contratos legalmente formados tienen fuerza de ley para aquellos que los han hecho; no pueden ser alterados, ni modificados, sino por mutuo consentimiento; deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solo a lo que se expresa en ellos, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza;
Considerando, que el recurrente contrajo al suscribir el contrato de fecha 14 de enero de 1985, las obligaciones que el mismo le impone y a que se refiere el fallo impugnado y se ha hecho mención en la presente sentencia; que él como comprador contrajo la obligación no solo de pagar el precio convenido, sino además de cumplir con las condiciones del préstamo que en lo que a él como comprador se refiere dicho contrato, así como las demás condiciones estipuladas en el mismo, las que como estableció el Tribunal a-quo dejó de cumplir; que resulta de principio que en todo contrato hay reciprocidad en las obligaciones y que cuando las partes contratantes han convenido ejecutar sus compromisos están obligadas a hacerlo como si fuese por una ley; una vez probado el incumplimiento de esas obligaciones, los jueces deben, como ha ocurrido en el caso de la especie, desestimar sus reclamaciones por estar basadas en la propia falta del reclamante y por consiguiente por carecer de fundamento;
Considerando, que tanto por el examen de la sentencia impugnada, como de todo lo anteriormente expuesto se evidencia que dicho fallo contiene motivos de hecho y de derecho suficientes, pertinentes y congruentes que justifican plenamente lo decidido por el Tribunal a-quo y que a los hechos establecidos se les ha dado su verdadero alcance, sin que se compruebe desnaturalización alguna; que por tanto, los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados, procediendo en consecuencia el rechazamiento del recurso de casación de que se trata.
Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por el señor D.A.P.D., contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, el 11 de mayo del 2001, en relación con la Parcela No. 227-3-Ref.-C-2, del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo; Segundo: Condena al recurrente al pago de las costas y las distrae a favor de las Licdas. T.M.K.D. y L.M.D.C., abogadas de la recurrida, quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad. Así ha sido hecho y juzgado por la Cámara de Tierras, L., Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, y la sentencia pronunciada por la misma, en Santo Domingo de G., Distrito Nacional, en su audiencia pública del 15 de enero del 2003.
Firmado: J.L.V., J.A.S., EnildaReyesPérez, D.F.E., P.R.C.. G.A., Secretaria General.
La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores Jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mesaño en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifico.
