Sentencia nº 40 de Suprema Corte de Justicia, del 17 de Febrero de 1999.

• Número de sentencia: 40
• Número de resolución: 40
• Fecha: 17 Febrero 1999
• Emisor: Tercera Sala Suprema Corte de Justicia

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Cámara de Tierras, L., Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, regularmente constituida por los Jueces J.G.V., J.L.V., J.A.S. y E.R.P., asistidos de la Secretaria General, en la Sala donde celebra sus audiencias, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, hoy 17 de febrero de 1999, años 155º de la Independencia y 136º de la Restauración, dicta en audiencia pública, como Corte de Casación, la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por los Sucesores del Licdo. A.G.V.M., señores A.V.A., L.V.A. y M.L.A.V.. V., con domicilio y residencia en esta ciudad, contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 12 de diciembre de 1997, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído al Dr. W.S.R., abogado de los recurrentes, en la lectura de sus conclusiones;

Oído al Dr. J.E.H.M., abogado de los recurridos J.A.G. y L.M., en la lectura de sus conclusiones;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 3 de febrero de 1998, suscrito por el Dr. W.S.D., abogado de los recurrentes S. delL.. A.G.V.M., señores A.V.A., L.V.A. y M.L.A.V.. V., en el cual se proponen los medios que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa, suscrito por los Dres. J.E.H.M. y E.J.H.M.S., portadores de las cédulas de identidad y electoral Nos. 001-0082902-7 y 001-0006924-2, respectivamente, abogados de los recurridos J.A.G. y L.M., el 19 de marzo de 1998;

Vista la Ley No. 25 de 199l, modificada por la Ley No. 156 de 1997; La Cámara de Tierras, Laboral, Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, después de haber deliberado y visto los textos legales invocados por los recurrentes y los artículos 1 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere consta lo siguiente: a) que con motivo de una litis sobre terreno registrado introducida ante el Tribunal a-quo por los señores J.A.G. y L.M., según instancia de fecha 14 de octubre de 1992, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, debidamente apoderado, dictó el 24 de agosto de 1994, la Decisión No. 39, con el dispositivo siguiente: "UNICO: Que debe mantener como al efecto mantiene, con todo su vigor y fuerza jurídica el Certificado de Título No. 85-6091, expedido a favor del señor A.S.V.Á., correspondiente a la Parcela No. 236-B-Ref., del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, relativo al apartamento B-3, el cual posee un área de 140 Mt2 y un área común de 8 mts2; procediendo en consecuencia a ordenar la radiación de la inscripción en litis sobre terreno registrado, realizada por los señores J.A.G. y L.M., mediante acto de fecha 14 de octubre de 1992, inscrito en fecha 15 de octubre de 1992, bajo el No. 1758, Folio 44, Libro 11";b) que sobre el recurso de apelación interpuesto por los referidos señores J.A.G. y L.M., el Tribunal Superior de Tierras, dictó el 12 de diciembre de 1997, la sentencia ahora impugnada, cuyo dispositivo es el siguiente: "PRIMERO: Se acoge el recurso de apelación en cuanto a la forma y en cuanto al fondo interpuesto por los Dres. J.E.H.M., B.R.P. y L.T.J.G., contra la Decisión No. 39, dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, en fecha 24 de agosto de 1994, en relación con el Apartamento No. B-3, del Condominio "Amell", construido dentro del ámbito de la Parcela No. 236-B-Ref., del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional; SEGUNDO: Revoca la Decisión No. 39, dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, en fecha 24 de agosto de 1994, anula las transferencias efectuadas por el señor A.G.V.M., a favor de R.I.S.G.L. y la efectuada por R.I.G.L. a favor del señor A.S.V.A., en relación con el apartamento B-3, Condominio "Amell"; TERCERO: Ordena al Registrador de Título del Distrito Nacional, por su propia autoridad e imperiun de la ley: a) radiar las actas de ventas señaladas más arriba y cancelar las cartas constancias a favor de los señores R.I.G.L. y A.S.V.A.; b) registrar el derecho de propiedad del apartamento B-3, Condominio "Amell", construido dentro del ámbito de la Parcela No. 236-B-Ref., del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, a favor de los señores J.A.G. y L.M. y expedir el correspondiente certificado e inscribir el privilegio del vendedor no pagado";

Considerando, que los recurrentes proponen contra la sentencia impugnada los siguientes medios de casación: Primer Medio: Violación al principio del adquiriente de buena fe; Segundo Medio: Mala aplicación de los documentos y mala aplicación del artículo 1589 del Código Civil; Tercer Medio: Falta de motivos y de base legal;

Considerando, que en los tres medios de casación propuestos, los cuales se reúnen para su examen, los recurrentes alegan en resumen: a) que en el contrato de promesa de venta del 23 de marzo de 1987, se convinieron términos y condiciones que el señor A.G., incumplió a los treinta días de haberse firmado dicho contrato; los plazos fijados en el cual eran de vital importancia para las partes, donde culminaba la relación contractual de ellos, la cual estaba sujeta a las condiciones convenidas; que el finado L.. A.G.V.M., decidió vender el inmueble en fecha 16 de enero de 1991, porque era lógico que él no podía estar ligado de manera indefinida al desinterés del señor J.A.G., para que éste cumpliera con lo convenido, dejando caducar dicho contrato; que el apartamento permaneció en poder del finado padre de los recurrentes sin ser puesto en mora para su entrega, ni mucho menos recibieron oferta de pago del precio acordado; que el apartamento objeto de la litis pasó a ser propiedad del señor R.G.L., conforme al contrato suscrito entre él y el vendedor A.G.V.M., en la fecha antes indicada, por lo que el comprador quedaba en todo el derecho de enajenar el mismo sin ninguna limitación y haciendo uso de éste derecho el señor R.G.L., consintió en inscribir una hipoteca sobre dicho apartamento, que se encontraba exento de gravámen; que es evidente que debe mantenerse el criterio del comprador de buena fe, porque cuando el señor R.G.L., compró dicho inmueble le fue expedida una certificación de no gravámen, ni oposición, por lo que estaba rodeado de todas las condiciones para la transferencia del inmueble; que la jurisprudencia dominicana es clara y precisa en cuanto a reconocer de buena fe al comprador cuando no existen oposiciones al momento de adquirir el inmueble y que el Tribunal Superior de Tierras, al momento de dictar la decisión recurrida tuvo en sus manos la certificación del 29 de noviembre de 1991, en la que consta que R.G.L., era dueño del apartamento B-3, el cual estaba libre de oposición; que tanto a la Juez de Jurisdicción Original, como el Tribunal Superior de Tierras, se les probó por documentos que R.G.L. y posteriormente A.V.A., estaban provistos de los certificados de títulos que los acredita como dueños; que los recurridos no han probado por ningún medio que la venta realizada por el finado L.. A.G.V. a R.G.L., fuera de mala fe, porque ésta no se presume, hay que probarla, sobre todo porque dicha venta se otorgó cinco años después de haberse suscrito el contrato de promesa de venta a favor de J.A.G., teniendo el primero el derecho de hacerlo, dado que el último nunca tuvo un derecho real sobre el inmueble, al no registrarlo, ni pagarlo, ni ofertar el precio convenido y que si algún derecho poseyó el recurrido, fue teórico, y que perdió a los 90 días por no cumplir lo acordado, pero; b) el Tribunal a-quo hizo una mala ponderación de los documentos sometidos al debate y una mala aplicación del artículo 1589 del Código Civil, porque contrariamente a lo que sostiene en uno de los considerandos de la página 11 de la decisión impugnada, las partes también se impusieron términos y condiciones, ejerciendo su soberana voluntad de contratar en que se reflejaban algunos aspectos de las disposiciones del artículo 1589 del Código Civil, lo que no fue tomado en cuenta por el Tribunal a-quo; que al imponerse las partes términos y condiciones existía la intención expresa de que cumplidas las mismas, la promesa de venta se hacía definitiva y que el señor J.A.G., no cumplió esas condiciones en los términos acordados; que dicho contrato debió perfeccionarse a los 90 días que acordaron las partes, a partir de ese momento el promitente quedaba en plena libertad de contratar con quien quisiera, porque los contratos son imperativos, si no están indefectiblemente sujetos a ser rescindidos por la llegada del término, por la voluntad de las partes o por una decisión judicial; que en los contratos sinalagmáticos se reputa siempre la existencia de una cláusula resolutoria, para los casos en que una parte no cumpla sus obligaciones, sin que ello tenga que ser previsto de manera expresa y que, es constante que por aplicación del artículo 1184 del Código Civil, no existen fórmulas sacramentales para preveer contractualmente la rescisión de pleno derecho; que el Tribunal a-quo alteró o desnaturalizó las convenciones claras y precisas que pactaron los señores A.G.V.M. y J.A.G., desconociendo su redacción literal; c) que la sentencia impugnada carece de motivos y de base legal, porque en ella no se han dado los motivos que justifican la declaración del señor R.I.G.L., como adquiriente de mala fe, ya que no se ha probado por ningún medio que exista parentesco entre A.G.V.M. y R.I.G.L. y tampoco que hubo fraude o simulación; que el tribunal tomó como motivos y fundamentos para dictar la decisión, una certificación cuya fecha no señala y según la cual, al momento de la venta del inmueble al señor R.G.L., ya había inscrita una oposición a la misma y sin embargo, no hace ningún comentario de la Certificación expedida por el Registrador de Títulos del Distrito Nacional, el 29 de noviembre de 1991, en la que consta que no existía oposición a transferencia al momento en que se realizó la venta del apartamento al señor G.L., no explicando tampoco las contradicciones entre ambas certificaciones; que otro motivo irrelevante que tomó en cuenta el Tribunal a-quo, fue la venta que hizo al señor R.I.G.L., a A.V.A., lo que se produjo dos años después del primero adquirir el apartamento y cuando ya existía la litis sobre terreno registrado; que también tomó el Tribunal Superior de Tierras, en cuenta, las sentencias dictadas por la Cámara Civil y Comercial de la Tercera Circunscripción del Distrito Nacional, el 22 de mayo de 1992, por la Corte Civil de Apelación del Distrito Nacional, el 28 de junio de 1992 y la de la Suprema Corte de Justicia, el 19 de noviembre de 1997, sin ponderar que el hecho que estaba juzgando era la validez de la venta realizada por el Lic. A.G.V.M. al señor R.I.G.L. y la posterior venta de éste último al señor A.V.A. y no la validez de la promesa de venta, por lo que deja sin claridad los fundamentos sostenidos para fallar como lo hizo; y, finalmente, aducen que, al Tribunal a-quo ordenar la cancelación de las cartas constancias, tomando en cuenta las sentencias señaladas, sin comprobar si se ha había dado cumplimiento a lo que las mismas ordenan, o sea, que para ejecutar dichas decisiones el señor J.A.G. debía ofrecer la suma de RD$100,000.00 a los recurrente, debiendo por tanto sobreseer el fallo hasta que el recurrido aportara la prueba del ofrecimiento real que debió hacer, lo que no ha hecho hasta la fecha, por lo que la sentencia impugnada, debe ser casada, pero;

Considerando, que el examen del fallo impugnado pone de manifiesto que el Tribunal a-quo después de estatuir y analizar los documentos que fueron aportados al proceso, llegó a la siguiente conclusión: " Que este Tribunal Superior de Tierras ha comprobado que el 23 de marzo de 1987, fue suscrito un contrato de promesa de Venta Sinalagmática, donde ambas partes se obligaban: una a vender el inmueble descrito y la otra a comprar dicho inmueble, mediante el precio de RD$120,000.00; de acuerdo con el Art. 1589 del Código Civil "la promesa de venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes respecto a cosa y precio" y en el Art. 1583 establece: "La venta es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respeto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada"; que el pago completivo del precio del contrato de promesa de venta estaba supeditado al financiamiento solicitado por el señor J.A.G. a la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos, lo cual confirma el informe por escrito de fecha 8 de septiembre de 1987, de la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos dirigido al Lic. A.G.V.M., notificándole de que el préstamo al señor J.A.G. estaba en la fase de tramitación y el informe de fecha 14 de septiembre del 1987, mediante el cual la Compañía Colonial de Seguros comunicó a la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos que la Póliza No. 71-5890 del Seguro de Vida Hipotecario fue aprobado por RD$90,000.00 a los señores J.A.G. y L.M., no obstante el señor A.G.V.M. le notificó el 18 de septiembre de 1987 a J.A.G. mediante acto de alguacil, que el contrato de promesa de venta había caducado y que le ofrecía una nueva promesa de venta por la suma de RD$150,000.00, poniéndolo en mora de aceptar la nueva promesa en el plazo impostergable de 8 días, en sustitución de la que se había formulado en fecha 23 de marzo de 1987, que a su entender caducó el 23 de julio de 1987. En fecha 10 de diciembre del 1990, mediante oficio No. 13-598 la Gerente de Préstamos de la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos le comunicó al señor J.A.G. que se le había concedido el préstamo de RD$90,000.00 y que el contrato no había sido formalizado por no haber comparecido el Lic. A.G.V.M. a la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos para firmar el contrato y finalizar los trámites hipotecarios; que si es cierto, que mediante el contrato de promesa de venta los señores J.A.G. y L.M. se comprometieron a comprar el inmueble citado por la suma de RD$120,000.00, entregando al comprador RD$20,000.00 en el momento de la firma, no es menos cierto, que el precio de venta del inmueble sería pagado con el financiamiento otorgado por la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos y por tanto, la fecha de partida de los 90 días para el pago completivo del precio de venta tenía que partir del momento en que fuera otorgado el financiamiento al señor J.A.G., por lo cual carecen de fundamento los alegatos de los sucesores del L.. A.G.V.M.";

Considerando, que en las cláusulas segunda y tercera del contrato de promesa de venta suscrito entre las partes en fecha 23 de marzo de 1987, se convino expresamente lo siguiente: "La suma convenida y aceptada por ambas partes del valor del apartamento es de Ciento Veinte Mil Pesos (RD$120,000.00) moneda de curso legal, de los cuales el señor A.G. entrega a la firma de este contrato, la suma de Veinte Mil Pesos, moneda de curso legal, al Lic. A.V.M., Veinte Mil Pesos (RD$20,000.00) más, a los treinta (30) días, a partir de la fecha de este acto, y el resto de la suma por un financiamiento otorgado por la "Asociación Popular de Ahorros y Préstamos para la Vivienda"; el tiempo requerido para la compra definitiva del apartamento mencionado es de noventa (90) días, y la entrega a los treinta (30) días a partir del vencimiento de los noventa (90) días";

Considerando, que si bien es cierto que de acuerdo con ese contrato el recurrido J.A.G., se comprometió a comprar al Lic. A.G.V., el apartamento en discusión, así como a pagar el precio de RD$120,000.00, del cual debía entregar al vendedor la suma de RD$20,000.00 al momento de firmarse el contrato y RD$20,000.00 más en el término de 30 días a partir de la fecha de dicha operación, comprometiéndose además a pagar el resto del precio mediante un financiamiento otorgado por la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos para la vivienda y si también es cierto, que se fijó el término de 90 días para la compra definitiva, no es menos cierto, que éste último plazo no quedó abierto desde la fecha de la suscripción del contrato, sino desde el momento en que el referido financiamiento fuera concedido al recurrido por la mencionada Asociación de Crédito; que ese criterio sostenido en la sentencia impugnada se ajusta correctamente a la interpretación que debe darse en el caso a la cláusula tercera del referido contrato;

Considerando, que si es verdad que para suscribir la venta definitiva se fijó el término de 90 días, sin que en ninguna forma se estableciera que dicho plazo comenzara a discurrir a partir de la suscripción del contrato de promesa de venta o compromiso de compra, no es menos cierto, que tal como lo ha interpretado el Tribunal a-quo, el referido plazo y es lo que se desprende de una interpretación correcta de la convención, se iniciaba a partir del momento en que al recurrido le fuera concedido el financiamiento a que se refiere el contrato y no en otra fecha; que tal estipulación constituye una condición suspensiva en el contrato que impedía exigir el cumplimiento del mismo hasta tanto dicha condición fuera cumplida;

Considerando, finalmente que el examen del fallo impugnado muestra que él contiene motivos de hecho y de derecho, suficientes y pertinentes que han permitido a la Suprema Corte de Justicia, verificar que en la especie se ha hecho una correcta aplicación de la ley, por lo cual los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados.

Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por los sucesores de A.G.V.M., contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 12 de diciembre de 1997, en relación con la Parcela No. 236-B-Ref. (apartamento No. 3-B, del Condominio "Amell", del Distrito Catastral No. 3, del Distrito Nacional, cuyo dispositivo figura copiado en otra parte del presente fallo; Segundo: Declara que no ha lugar a condenar en costas a los recurrentes, en razón de que los abogados de los recurridos no han hecho tal pedimento.

Firmado: J.G.V., J.L.V., J.A.S., E.R.P.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran en su encabezamiento, en la audiencia pública del día, mes y año en él expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifica.