Sumario sobre el embargo inmobiliario de acuerdo con la ley No. 189-11

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"Sumario sobre el embargo inmobiliario de acuerdo con la ley Núm. 189-11"

Rafael Wilamo Ortiz

Profesor de maestrías en derecho civil, procesal civil, comercial y marítimo; autor de varias obras de textos jurídicos.

RESUMEN:

El propósito de esta breve exposición sobre el procedimiento del embargo inmobiliario bajo el régimen de la ley No.189-11 es el de realizar una pequeña contribución a la doctrina procesal sobre una nueva estructura jurídica, conocida como el fideicomiso. Por tanto, solo nos limitaremos a exponer una síntesis del contrato y el procedimiento en caso de ejecución.

PALABRAS CLAVES:

Embargo inmobiliario, fideicomiso, ley 189-11, derecho inmobiliario, República Dominicana.

INTRODUCCIÓN:

Aunque en nuestro país se incorpora el fideicomiso a partir de la ley 189-11, este contrato fue conocido antiguamente por los romanos en dos modalidades. Carlos A. Molina Sandoval, nos presenta dos formas:

A) Fidecomissum: Era un acto que le permitía al disponente encargar a otro (fiduciario) la transmisión de toda su herencia, de una cuota parte o un bien determinado a una persona (fideicomisario).

B) El Pactum Fiducia: Este concepto estaba asociado al criterio de confianza. Era identificado como el convenio donde una persona transfería la propiedad de una cosa, obligándose el beneficiario a devolverla en un plazo determinado.

Pero entre nosotros ahora debemos admitir la apertura de acciones contractuales que este acto trae, así como las ventajas que se derivan del empleo de este nuevo instrumento jurídico.

1. CONCEPTO DE LA MEDIDA: Este embargo se practica sobre bienes inmuebles y derechos inmobiliarios, pertenecientes a uno o más deudores, cuya hipoteca se ha suscrito de forma convencional, única y exclusivamente.

Por tratarse de este nuevo instrumento jurídico para nuestro derecho dominicano trataremos previamente a título de información el concepto y clasificación del fideicomiso.

2. EL CONTRATO DE FIDEICOMISO: Este contrato no se instrumenta con las facilidades de otros, pues se encuentra prácticamente limitado a las operaciones relativas a las administración de fondos de inversiones, así como a los intermediarios del mercado de valores, como a las sociedades constituidas para estos fines (artículo 25 de la ley 189-11).

Se considera como un acto entre vivos, pero también puede ser producto de un testamento, incorporado a nuestra legislación mediante la ley No. 189-11 que lo define en el artículo 3 de la manera siguiente:

El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso esta basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.

Párrafo: EI fideicomiso puede ser puro y simple o sujeto a condición o plazo. Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

3. TIPOS DE FIDEICOMISOS: Nuestra legislación permite constituir diversas clases de fideicomisos (artículo 62 de la ley 189-11). Por razones de espacio, solo trataremos los establecidos en el párrafo del artículo 3 de dicha ley, que establece dos modalidades: a) El fideicomiso puro y simple, y b) El fideicomiso sujeto a plazos.

Sin embargo, esto no limita el ámbito en que se desarrolla el fideicomiso, pues tanto una u otra de las formas anteriormente expuestas hay diversas manifestaciones, como son:

1. En las sociedades: Donde se le otorgan derechos fiduciarios relativos a la participación en las sociedades y los derechos que se derivan de este;

2. Fideicomiso de planificación sucesoral: Se encuentra tratado en el artículo 55 de dicha ley, el cual implica la designación de fiduciarios autorizados por el artículo 25 de la propia ley, que reserva la administración de estos fondos: "Solo podrán fungir como fiduciarios y realizar el negocio de fideicomiso las personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes de la República Dominicana, cuyo fin exclusivo sea actuar como tales, las administradoras de fondos de inversión, los intermediarios de valores, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria".

3. Fideicomisos culturales, filantrópicos y educativos: Están en el marco del artículo 56 de forma amplia, en cuanto se instrumenten para: "…museos o la promoción y fomento de la educación, o la ejecución de labores filantrópicas de cualquier tipo…"

4. Fideicomiso de inversión: Está reservado para que solo puedan ser administradas por las administradoras de fondos de inversión, a fin de preservar los bienes de los beneficiarios o los designados por estos (artículo 57).

5. Fideicomiso de inversión y desarrollo inmobiliario: (artículo 58).

6. Fideicomiso de oferta pública de valores y productos: Este es un convenio relacionado a las actividades del mercado de valores y productos (artículo 60).

7. Fideicomiso en garantía: Este opera al igual que otra garantía, ofrecida para asegurar el cumplimiento de las obligaciones a que se refiera (artículo 61).

8. Fideicomiso general: El artículo 62 de la ley 189-11 admite que: "Se podrán constituir otras clases de fideicomisos, los cuales estarán sujetos a las disposiciones de la presente ley…".

4. LAS PARTES EN EL CONTRATO DE FIDEICOMISO: En este convenio se presentan tres partes:

a) El fideicomitente: que según el artículo 21 de la ley No. 189-11 es la persona física o jurídica que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios, para la constitución del fideicomiso;

b) El fiduciario: es una persona moral o sociedad autorizada o registrada por ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para recibir bienes o derechos cedidos en fideicomisos conforme a las instrucciones establecidas en el acto constitutivo de fideicomiso, y

c) El fideicomisario o beneficiario: es la persona física o moral a favor de quien los fiduciarios administran (artículo 40, ley 189-11).

5. ÁMBITO: Esta ley reglamenta un procedimiento de embargo que cualquier acreedor puede ejecutar sobre los bienes inmobiliarios de todo deudor cuya obligación sea producto de una garantía hipotecaria de manera convencional. El artículo 149 determina las condiciones para su aplicación, de la forma siguiente:

El presente Titulo contiene las disposiciones aplicables para el procedimiento especial de ejecución inmobiliaria al que podrán optar cualesquier tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo, sin que esta lista sea limitativa, entidades de intermediaci6n financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a los que se refiere la presente ley, titularizadoras y fiduciarios, siempre y cuan do la garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional, sin importar el tipo o naturaleza de la acreencia garantizada.

6. BIENES OBJETO DE ESTE EMBARGO INMOBILIARIO: El procedimiento es válido para ciertos derechos inmobiliarios, como ocurre en el caso de los inmuebles por naturaleza, por destino y a los objetos a que se aplica. El usufructo se embargará, pero no así las servidumbres y cargas.

7. ACREEDORES Y DEUDORES QUE PUEDEN SER OBJETO DE EMBARGO: Solo aquellos que de manera convencional tienen un crédito hipotecario pueden beneficiarse de este procedimiento y bajo los...

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