Sentencia nº 435 de Suprema Corte de Justicia, del 28 de Marzo de 2018.

• Número de sentencia: 435
• Número de resolución: 435
• Fecha: 28 Marzo 2018
• Emisor: Primera Sala Suprema Corte de Justicia

Sentencia No. 435

C.A.R.V., Secretaria General de la Suprema Corte de Justicia, Certifica: Que en los archivos a su cargo hay un expediente que contiene una sentencia de fecha 28 de marzo de 2018, que dice así:

SALA CIVIL Y COMERCIAL

Audiencia pública del 28 de marzo de 2018 Rechaza Preside: Francisco Antonio Jerez Mena

Dios, Patria y Libertad

En Nombre de la República, la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, dicta en audiencia pública la sentencia siguiente:

Sobre el recurso de casación interpuesto por R.A.P., dominicano, mayor de edad, casado, empleado privado, titular del pasaporte núm. 1113854442, domiciliado y residente en la calle J.I. núm. 78-Sur, de la ciudad de Baní, provincia Peravia, contra la sentencia núm. 00661-2012, de fecha 15 de mayo de 2012, dictada por la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, ahora impugnada, cuyo dispositivo figura copiado más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol; Oído el dictamen de la magistrada procuradora general adjunta de la República, el cual termina: Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala el segundo párrafo del artículo 11 de la Ley No. 3726, de fecha 29 del mes de diciembre del año 1953, sobre Procedimiento de Casación, por tratarse de un asunto que no ha sido objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los Jueces del fondo, “Dejamos al criterio de la Suprema Corte de Justicia, la solución del presente recurso de casación”;

Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 29 de mayo de 2012, suscrito por el Dr. M.G.M.M., abogado de la parte recurrente, R.A.P., en el cual se invocan los medios de casación que se indicarán más adelante;

Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 19 de junio de 2012, suscrito por los Lcdos. O.F. y J.M., abogados de la parte recurrida, J.M.S. y F.O.S.;

Vistos, la Constitución de la República, los Tratados Internacionales de Derechos Humanos de los cuales la República Dominicana es signataria, las decisiones dictadas en materia constitucional; la Ley núm. 25-91, de fecha 15 de octubre de 1991, modificada por la Ley núm. 156-97, de fecha 10 de julio de 1997, los artículos 1 y 65 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación, de fecha 29 de diciembre de 1953, modificada por la Ley núm. 491-08, de fecha 19 de diciembre de 2008;

La CORTE, en audiencia pública del 10 de diciembre de 2014, estando presentes los magistrados J.C.C.G., presidente; V.J.C.E., M.O.G.S. y J.A.C.A., asistidos del secretario;

Visto el auto dictado el 12 de marzo de 2018, por el magistrado F.A.J.M., presidente de la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, por medio del cual se llama a sí mismo y a los magistrados M.A.R.O., P.J.O. y B.R.F.G., jueces de esta sala, para integrarse a esta en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la Ley núm. 926-35, de fecha 21 de julio de 1935, reformada por el artículo 2 de la Ley núm. 294-40, de fecha 20 de mayo de 1940, y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta: a) con motivo de una demanda en cobro de alquileres, rescisión de contrato y desalojo interpuesta por R.A.P., contra J.M.S. y F.O.S., el Juzgado de Paz de la Primera Circunscripción del Distrito Nacional, dictó el 19 de noviembre de 2010, la sentencia civil núm. 064-10-0290, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: DECLARA regular y válida en cuanto a la forma, la demanda en cobro de alquileres, rescisión de contrato y desalojo interpuesta por el señor R.A.P., en contra de las señores (sic) J.L.M. y F.O.S. (sic), por haber sido hecha de conformidad con la ley; SEGUNDO: En cuanto al fondo, ACOGE parcialmente las conclusiones de la parte demandante y en consecuencia, CONDENA a las señoras J.L.M. y F.O.S. (sic), al pago de doscientos veintidós mil pesos oro (sic) dominicano (RD$222,000.00), por concepto de catorce (14) meses de los alquileres vencidos y no pagados correspondientes a los meses desde marzo del 2009 al 11 de mayo del 2010, a razón de once mil quinientos pesos (RD$11,500.00), cada mes, y el pago del mantenimientos (sic), así como al pago de los alquileres vencidos en el curso de la presente demanda; TERCERO: ORDENA la resciliación del contrato de alquiler suscrito entre el señor R.A.P. y la (sic) señoras J.L.M. y F.O.S. (sic), respecto del inmueble ubicado en la calle No. 203, (segunda planta), del condominio, ubicado en la Ave. Herniquillo (sic), sector los Cacicazgos, Distrito Nacional; CUARTO: ORDENA el desalojo de las señoras J.L.M. y F.O.S. (sic), así como de cualquier otra persona que pudiere estar ocupando el apartamento ubicado en la calle No. 203 (segunda planta), del condominio, ubicado en la Ave. Herniquillo (sic), sector los Cacicazgos, Distrito Nacional; QUINTO: CONDENA las señoras (sic) J.L.M. y F.O.S. (sic), al pago de las costas del procedimiento, con distracción de las mismas en favor del abogado Dr. M.G.M.M., quien afirma haberlas avanzado en su totalidad; SEXTO: COMISIONA al Ministerial R.H., Alguacil de Estrado de este Juzgado de Paz, a fin que notifique la presente sentencia de conformidad con las disposiciones del artículo 156 del Código de Procedimiento Civil”;
b) no conformes con dicha decisión J.M.S. y F.O.S. interpusieron formal recurso de apelación contra la sentencia antes indicada, mediante acto núm. 671-2010, de fecha 20 de diciembre de 2010, instrumentado por el ministerial R.A.P., alguacil ordinario de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de Peravía Baní, siendo resuelto dicho recurso mediante la sentencia núm. 00661-2012, de fecha 15 de mayo de 2012, dictada por la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, ahora impugnada, cuyo dispositivo copiado textualmente es el siguiente: “PRIMERO: Declara bueno y válido en la forma el Recurso de Apelación, interpuesto por F. OctaviaS.M. y J.L.M.S., contra el señor R.A.P., y la Sentencia No. 064-10-0290, dictada por el Juzgado de Paz de la Primera Circunscripción del Distrito Nacional, por haber sido hecho conforme a la Ley; SEGUNDO: En cuanto al fondo del Recurso de Apelación, el Tribunal acoge el recurso, y en consecuencia revoca la Sentencia No. 064-10-0290, dictada por el Juzgado de Paz de la Primera Circunscripción del Distrito Nacional, por dejar de estatuir; TERCERO: En cuanto a la demanda en Cobro de Alquileres, Resiliación de Contrato de Alquiler y Desalojo, interpuesta por el señor R.A.P., contra F.O.S.M. y J.L.M.S., se declara buena y válida en la forma, y en cuanto al fondo se rechaza, por los motivos antes expuestos”;

Considerando, que el recurrente propone en su memorial, los siguientes medios de casación: “Primer Medio: Errónea interpretación de la ley; Segundo Medio: Violación a la jurisprudencia constante en la República Dominicana; Tercer Medio: Falsa interpretación de la Ley No. 5088 (sic), sobre Constitución de Condominio”;

Considerando, que el recurrente en el desarrollo del primer medio de casación alega, en esencia, lo siguiente que el tribunal de alzada incurrió en el vicio de errónea interpretación de la ley al revocar la decisión de primer grado fundamentada en que la juez de dicho tribunal omitió estatuir sobre aspectos del fondo, siendo las referidas motivaciones no conformes con la realidad, en razón de que la sentencia del Juzgado de Paz fue bastante motivada; que el tribunal de segundo grado no valoró los daños y perjuicios que le ocasionó al recurrente al revocar el aludido fallo y rechazar la demanda original;

Considerando, que para una mejor comprensión del asunto, resulta útil señalar, que del estudio de la sentencia impugnada y de los documentos que en ella se describen, se evidencia que el tribunal de alzada retuvo la ocurrencia de los hechos siguientes: 1) que en fecha 11 de agosto de 2003, R.A.P. debidamente representado por el Lcdo. M.G.M.M. le alquiló por un (1) año a J.M.S. el apartamento marcado con el núm. 203, ubicado en el segundo nivel de la Avenida Enriquillo, sector Los Cacicazgos del Distrito Nacional, comprometiéndose la inquilina a pagar por concepto de alquiler la suma de nueve mil quinientos pesos dominicanos con 00/100 (RD$9,500.00), mensuales; 2) que en el referido contrato se estableció que F.O.S.M. sería la fiadora solidaria de la inquilina; 3) que en fecha 12 de junio de 2009, el Lcdo. M.G.M.M., actuando en representación del arrendador le envió una comunicación a la inquilina, haciendo de su conocimiento que los tres (3) meses de depósitos que había pagado estaban vencidos y que, por tanto, no podía seguir ocupando el apartamento alquilado, requiriéndole que pagara la deuda por concepto de mantenimiento, desalojara dicho inmueble y entregara las llaves y los recibos de pago de electricidad saldados a la fecha de desocupar dicho apartamento; 4) que en fecha 11 de julio de 2009, la inquilina procedió a desocupar el apartamento, comunicando al arrendador R.A.P. dicha situación; 5) que mediante los actos núms. 1373-2009 y 1385-2009, de fechas 16 y 20 de julio de 2009, respectivamente, la inquilina envío y puso a disposición del referido abogado las llaves del apartamento alquilado; 6) que en fecha 18 de mayo de 2010, R.A.P., actual recurrente, incoó una demanda en resciliación de contrato de alquiler, cobro de alquileres vencidos y desalojo, contra la inquilina y la fiadora solidaria, ahora recurridas, demanda que fue acogida por el Juzgado de Paz de la Primera Circunscripción del Distrito Nacional, mediante la sentencia civil núm. 064-10-0290, de fecha 19 de noviembre de 2010; 7) que las demandadas originales interpusieron recurso de apelación contra la referida decisión, recurso que fue acogido por el tribunal de alzada, revocando el fallo apelado y rechazando en cuanto al fondo la demanda original, fallo que adoptó mediante la sentencia núm. 00661-2012, de fecha 15 de mayo de 2012, que es objeto del presente recurso de casación;

Considerando, que la alzada para revocar la sentencia de primer grado aportó los motivos siguientes: “que del estudio de la sentencia impugnada no se verifica que el tribunal a quo se haya pronunciado sobre el medio de inadmisión planteado por la parte demandada en primer grado, hoy recurrente, así como tampoco se hace constar la valoración de los 6 documentos que la parte demandada depositó en dicho tribunal bajo inventario, entre estos una comunicación que le fue enviada al propietario del inmueble que le había sido dado en alquiler, donde se establece, entre otras cosas, que su representante legal había rescindido unilateralmente el contrato de alquiler suscrito en fecha 11 de agosto de 2003, y que por tanto desocuparon el inmueble; violando el derecho de defensa de la parte hoy recurrente, así como las reglas del debido proceso, razón por la cual procede revocar la sentencia No. 064-10-0290 (…)”;

Considerando, que del examen de la sentencia impugnada, así como del fallo de primer grado, el cual reposa en el expediente formado con motivo del presente recurso de casación, se evidencia que las demandadas originales, hoy recurridas, en la audiencia de fecha 29 de junio de 2010, celebrada por ante el tribunal de primer grado concluyeron solicitando la inadmisibilidad de la aludida demanda, pretensión incidental que según se advierte de la sentencia de primer grado fue acumulada por el Juzgado de Paz apoderado de la referida acción, sin embargo no consta en el dispositivo de la indicada decisión que haya sido fallada, por lo que resultan conformes con la verdad las motivaciones aportadas por el tribunal de alzada con respecto a que el juez de primer grado omitió estatuir sobre el aludido incidente;

Considerando que además, en la especie, contrario a lo sostenido por el actual recurrente, el hecho de que la jurisdicción de segundo grado haya rechazado parcialmente la demanda original no le ocasionó a este ningún daño, puesto que según comprobó las ahora recurridas no le adeudaban suma alguna por concepto de mensualidades vencidas, toda vez que según consta en la comunicación de fecha 12 de junio de 2009, emitida por el representante legal del referido recurrente, L.. M.G.M.M., la suma que la inquilina, J.M.S., entregó por concepto de tres (3) meses de depósitos fueron aplicadas al pago de los últimos tres meses de alquiler que la citada inquilina había dejado de pagar no obstante haber vivido en el inmueble alquilado; en consecuencia, el tribunal de segundo grado al fallar en el sentido en que lo hizo no incurrió en el vicio de errónea interpretación de la ley denunciado por el ahora recurrente, por lo que procede desestimar el medio analizado;

Considerando, que el recurrente en el segundo medio de casación sostiene, que la jurisdicción a qua violó el criterio de esta jurisdicción de casación en materia de desalojo por falta de pago que sostiene que: “la sola negación a la entrega de las llaves es un incumplimiento al contrato que se perfeccionó entre las partes, y es una de las obligaciones del inquilino entregar al propietario o a sus administradores las llaves de la vivienda, siempre y cuando no tenga deudas con los mismos, como también que se debe condenar al inquilino a pagar todos los meses que pudieran sobrevenir ante la negación de la entrega de llaves y pago de alquileres y mantenimiento en los casos que lo requiera”, en razón de que no tomó en consideración ni aplicó el referido criterio jurisprudencial para rechazar la demanda original, sino que basó su decisión en el hecho de que al representante legal de dicho recurrente le fueron entregadas las llaves del inmueble alquilado el día de la audiencia celebrada por ante el tribunal de primer grado, razón por la cual las recurridas no tenían que pagar los meses reclamados por concepto de alquiler, toda vez que ya no ocupaban el referido apartamento y en que el citado representante legal no quería recibir las llaves del citado inmueble no obstante habérsele intimado para ello en varias ocasiones, sin tomar en cuenta la juez de segundo grado que las llaves no eran recibidas, debido a que la inquilina tenía una deuda por concepto del pago de mantenimiento del apartamento; que la jurisdicción de alzada tampoco tomó en consideración que dicha situación fue discutida por ante el Control de Alquileres de Casas y D., llegando las partes a un acuerdo consistente en que las hoy recurridas pagarían la totalidad de lo adeudado por concepto de mantenimiento, renunciando el recurrente a las mensualidades que le adeudaban, convenio que fue incumplido por dichas recurridas; que prosigue aduciendo el recurrente, que del citado criterio jurisprudencial se infiere que no basta con que el arrendador o su representante legal hayan recibido las llaves del inmueble alquilado para que las recurridas en sus respectivas calidades de inquilina y fiadora solidaria no deban cumplir con su obligación de pago, sobre todo, cuando se advierte que dicho abogado le explicó al juez de primer grado que, aunque recibió las llaves y el apartamento tenía diez (10) meses cerrado, su representado no renunciaría al cobro de los alquileres vencidos ni al pago por concepto de mantenimiento, el cual asciende a la suma de sesenta y cuatro mil seiscientos pesos con 00/100 (RD$64,600.00);

Considerando, que el tribunal de segundo grado para rechazar las pretensiones del ahora recurrente con relación a que su contraparte fuera condenada al pago de los alquileres vencidos, aportó los razonamientos siguientes: “que en cuanto al pago de las mensualidades por concepto de alquiler que reclama el señor R.A.P., desde el 11 de marzo de 2009, al 11 de mayo de 2010, a razón de once mil quinientos pesos dominicanos (RD$11,500.00), este tribunal ha constatado que si bien es cierto está depositada en el expediente una certificación de no pago de alquiler del mes de julio de 2010, no menos cierto es que de las comunicaciones de fecha 12 de junio de 2009 y 12 de julio de 2009, las cuales fueron producidas entre ambas partes, se colige que al mes de julio de 2009, fecha en la cual la señora J.L.M., desocupó el apartamento, el monto por concepto de depósito había sido aplicado a las cuotas de alquileres que la inquilina había dejado de pagar; que el hecho de que en el curso del conocimiento del proceso ante el Juzgado de Paz, fue que el representante del propietario del apartamento recibió las llaves del mismo, no implica que la inquilina debía pagar dichos meses, toda vez que ya no ocupaba el apartamento y se evidencia la mala fe del representante del propietario de no querer recibir las llaves del apartamento, no obstante habiéndosele enviado las mismas en varias ocasiones; que así las cosas, quedando evidenciado que al mes de julio de 2009, el monto que la señora J.L.M. había avanzado por concepto de depósito ya se había aplicado a los meses que esta llevaba en retraso, no existe deuda por concepto de alquileres, razón por la cual se rechaza la solicitud de cobro por concepto de pagos de alquileres (…)”;

Considerando, que del estudio de la sentencia atacada no se advierte que el tribunal de alzada haya vulnerado el criterio jurisprudencial de esta Corte de Casación con respecto al deber de la inquilina de entregar las llaves y estar al día en el pago de las mensualidades vencidas al momento de desalojar el inmueble alquilado, en razón de que según comprobó el tribunal a quo la inquilina, hoy recurrida, estaba al día en el pago de los alquileres reclamados por su contraparte al momento de esta proceder a desalojar el inmueble alquilado, de lo que resulta evidente que el juez de la alzada no contradijo el criterio jurisprudencial de esta jurisdicción de casación invocado por el ahora recurrente, sino que, por el contrario, los razonamientos aportados por el tribunal a quo son cónsones con el aludido criterio; que asimismo, del examen de la sentencia atacada se verifica que el tribunal de segundo grado sí tomó en consideración los argumentos del representante legal del hoy recurrente de que no recibía las llaves del apartamento, porque supuestamente la inquilina, ahora recurrida, no había saldado su deuda por concepto del mantenimiento y lo concerniente al acuerdo al que llegaron las partes por ante el Control de Alquileres de Casas y D., estableciendo dicha jurisdicción que la ponderación de la aludida deuda no era de su competencia, sino del Tribunal de Tierras, al tenor de lo dispuesto por el artículo 17 de la Ley núm. 5038, sobre Constitución de Condominio, que establece: “Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación o ejecución del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras”;

Considerando, que en cuanto a la interpretación hecha por el actual recurrente del criterio jurisprudencial de esta Sala, del análisis de las motivaciones aportadas por la juez de la alzada no se advierte que esta estableciera en su fallo que bastaba con que la inquilina, ahora recurrida, entregara las llaves del inmueble alquilado para estar liberada de su obligación de pagar los alquileres vencidos, sino que lo expresado por dicha juzgadora fue que, no obstante el abogado del actual recurrente se negara a recibir las indicadas llaves esto no implicaba que dicha inquilina tuviera que pagar las mensualidades vencidas por él pretendidas que correspondían a meses en que esta ya no ocupaba el aludido apartamento, toda vez que al momento de ella desocuparlo no tenía ninguna deuda pendiente con el arrendador, ahora recurrente, por concepto de alquileres vencidos, puesto que la suma que le entregó la señora J.M.S., hoy recurrida, por concepto de depósitos fue utilizada para saldar las mensualidades que esta tenía atrasadas, por lo que, contrario a lo expresado por el actual recurrente, el tribunal a quo al fallar en el sentido en que lo hizo no desconoció el criterio de esta Suprema Corte de Justicia, invocado por este, ni tampoco dejó de tomar en consideración sus alegatos, razones por las cuales procede desestimar el medio analizado;

Considerando, que el recurrente en el tercer medio de casación sostiene, en síntesis, que el tribunal de alzada incurrió en una falsa interpretación de la Ley núm. 5038, sobre Constitución de Condominio, al confundir el concepto de pago de mantenimiento establecido en la citada ley con el pago de mantenimiento del área común reclamado por el referido recurrente, al declarar de oficio su incompetencia para conocer de dicho aspecto y declinar el conocimiento del asunto por ante el Tribunal de Tierras;

Considerando, que el tribunal a quo para declarar su incompetencia y declinar el aspecto de las cuotas de mantenimiento al Tribunal de Tierras, dio los motivos siguientes: “que en vista de que la parte recurrida, demandante en primer grado solicita a este tribunal que se condene a la señora J.L.M., al pago de las cuotas de mantenimiento, este tribunal entiende que dicha pretensión es una consecuencia directa de la aplicación de la ley sobre Constitución de Condominio, asunto cuya competencia corresponde al Tribunal de Tierras, en virtud del artículo 17 de la Ley No. 5038 sobre Constitución de Condominios, motivo por el que procede declarar nuestra incompetencia de oficio para conocer de este aspecto de la demanda y declinar su conocimiento ante el Tribunal mencionado (…)”;

Considerando, que de la interpretación conjunta de los artículos 4 de la citada Ley núm. 5038, que dispone: “Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los derechos (sic) de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes (…)” y del artículo 17, precitado, se infiere que todas las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble son competencia de los Tribunales de Tierras, por lo que, en el caso, al ser el cobro del mantenimiento del área común un aspecto relativo a la contribución que debe hacer el propietario o quien este ocupando el inmueble, para el mantenimiento, preservación y administración de las áreas comunes del condominio donde se encuentra ubicado el apartamento objeto del desalojo, ciertamente se trataba de un asunto de la competencia de la jurisdicción inmobiliaria y no de las jurisdicciones de fondo, por lo que el tribunal de segundo grado al declarar su incompetencia para conocer de dicho aspecto y declinar el conocimiento de este punto por ante la jurisdicción de tierras no incurrió en la alegada confusión e hizo una correcta interpretación y aplicación de la ley y el derecho, razones por las cuales procede desestimar el medio examinado, y con ello rechazar el recurso de casación de que se trata.

Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto

por R.A.P., contra la sentencia civil núm. 00661-2012, de

fecha 15 de mayo de 2012, dictada por la Tercera Sala de la Cámara Civil y

Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, cuyo dispositivo figura copiado en parte anterior de este fallo; Segundo: Condena

a la parte recurrente, R.A.P., al pago de las costas del

procedimiento, con distracción de las mismas a favor de los Lcdos. Orlando

Fernández y J.M., abogados de la parte recurrida, quienes afirman

haberlas avanzado en su mayor parte o totalidad.

Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, y la sentencia pronunciada por la misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 28 de marzo de 2018, años 175º de la Independencia y 155º de la Restauración.

(Firmados).- F.A.J.M..- B.R.F.G..- P.J.O..- J.A.C.A..-

La presente sentencia ha sido dada, firmada y pronunciada por los señores jueces que figuran al pie, en la audiencia pública del día, mes y año en ella expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, secretaria general, que certifico.

La presente copia se expide en Santo Domingo, Distrito Nacional, hoy día 10 de julio de 2018, para los fines correspondientes.

C.A.R.V. secretaria general