Sentencia nº 14 de Suprema Corte de Justicia, del 28 de Noviembre de 2001.

• Número de sentencia: 14
• Fecha: 28 Noviembre 2001
• Número de resolución: 14
• Emisor: Tercera Sala Suprema Corte de Justicia

D., Patria y Libertad

República Dominicana

En Nombre de la República, la Cámara de Tierras, L., Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, regularmente constituida por los Jueces J.L.V., J.A.S., E.R.P., D.F.E. y P.R.C., asistidos de la Secretaria General, en la Sala donde celebra sus audiencias, en la ciudad de Santo Domingo de G., Distrito Nacional, hoy 28 de noviembre del 2001, años 158º de la Independencia y 139º de la Restauración, dicta en audiencia pública, la siguiente sentencia:

Sobre el recurso de casación interpuesto por Santos Inmobiliaria, S.A., entidad de comercio organizada y existente de conformidad con las leyes de la República Dominicana, con domicilio social establecido en la calle C. esquina G.G., de la ciudad de La Vega, contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras el 28 de febrero del 2000, cuyo dispositivo se copia más adelante;

Oído al alguacil de turno en la lectura del rol;

Oído al Lic. J.M. De la Cruz Mendoza, abogado de la recurrida, Inmobiliaria Suriel, C. por A., en la lectura de sus conclusiones;

Oído el dictamen del Magistrado Procurador General de la República;

Visto el memorial de casación, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 14 de abril del 2000, suscrito por el Dr. C.A.R.P. y el Lic. M.L.R., portadores de las cédulas de identidad y electoral Nos. 001-0387619-9 y 047-0013721-1, respectivamente, abogados de la recurrente, Santos Inmobiliaria, S.A., mediante el cual proponen los medios que se indican más adelante;

Visto el memorial de defensa, depositado en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, el 15 de mayo del 2000, suscrito por el Lic. J.M. De la Cruz Mendoza, portador de la cédula de identidad y electoral No. 047-0014195-7, abogado de la recurrida Inmobiliaria Suriel, C. por A.;

Vista la Ley No. 25 de 1991, modificada por la Ley No. 156 de 1997; La Cámara de Tierras, Laboral, Contencioso-Administrativo y Contencioso-Tributario de la Suprema Corte de Justicia, después de haber deliberado y visto los textos legales invocados por la recurrente y los artículos 1 y 65 de la Ley sobre Procedimiento de Casación;

Considerando, que en la sentencia impugnada y en los documentos a que ella se refiere, consta lo siguiente: a) que con motivo del proceso de saneamiento del Solar No. 7, de la Manzana No. 85, del Distrito Catastral No. 1 del municipio de La Vega, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original debidamente apoderado dictó, el 16 de noviembre de 1998, la Decisión No. 1, cuyo dispositivo aparece copiado en el de la sentencia recurrida y que se copia más adelante; b) que sobre el recurso de apelación interpuesto por el señor M.S.L., contra la indicada decisión, el Tribunal Superior de Tierras dictó, el 28 de febrero del 2000, la sentencia ahora impugnada, cuyo dispositivo es el siguiente: 1ro.- Se acoge en cuanto a la forma y se rechaza, en cuanto al fondo, por los motivos precedentemente expuestos, el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de diciembre de 1998, por el Lic. M.L.R., a nombre y representación del Sr. M.S.L., contra la Decisión No. 1, dictada en fecha 16 de noviembre de 1998, por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, en relación con el Solar No. 7, de la Manzana No. 85, del Distrito Catastral No. 1, del municipio de La Vega, provincia de La Vega; 2do.- Se acogen las conclusiones vertidas en audiencia celebrada por este tribunal en fecha 8 de junio de 1999, por los Licdos. J.M. De la Cruz Mendoza y S.H., a nombre y representación de la parte intimada, la compañía Inmobiliaria Suriel, C. por A., en relación con el Solar No. 7, de la Manzana No. 85, del Distrito Catastral No. 1, del municipio de La Vega, provincia de la Vega; 3ro.- Se confirma en todas sus partes la Decisión No. 1, dictada en fecha 16 de noviembre de 1998, por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, en relación con el Solar No. 7 de la manzana No. 85, del Distrito Catastral No. 1, del municipio de La Vega, provincia de La Vega, cuyo dispositivo dice así:"Primero: Declarar, como al efecto declara, nulos, sin ningún valor ni efecto, los siguientes actos de venta: a) acto de venta bajo firma privada de fecha 27 de enero de 1994, legalizado por el abogado-notario L.. R.A.F., intervenido entre los señores: Ing. F.A.P. (Vendedor) y F.R.C. (Comprador) y b) acto de venta bajo firma privada de fecha 12 de octubre de 1994, legalizado por el abogado-notario L.. M.L.R., intervenido entre F.R.C. (Vendedor) y la compañía "Santos Inmobiliaria, S. A.", entidad de comercio organizada de conformidad con las leyes de la República Dominicana, representada en este acto por el Sr. M.S.L. (Compradora); y en consecuencia, rechaza las conclusiones y pedimentos formulados por la Licda. A.M.R.R., L.. M.L.R., abogados en representación de dicha compañía, por carecer de base legal; Segundo: Aprobar, como al efecto aprueba, por ser regular y válido en cuanto a su forma y en su fondo, el acto auténtico con el No. 10 de fecha 8 de noviembre de 1995, instrumentado por el abogado-notario Dr. L.O.V., intervenido entre: Ing. F.A.P. (Vendedor) y la compañía Inmobiliaria Suriel, C. por A., entidad comercial constituida de conformidad con las leyes de la República Dominicana, representada para los fines de este acto por el Sr. A.R.S.; Tercero: Ordenar, como al efecto ordena, el registro del derecho de propiedad de este solar, en su totalidad, con sus mejoras consistentes en una construcción de blocks, techada de zinc, piso de cemento, cercado con dos líneas de blocks, y otra parte con verjas de hierro, en favor de la compañía Inmobiliaria Suriel, C. por A., representada por el Sr. A.R.S., dominicano, mayor de dad, casado, comerciante, cédula No. 45375, serie 47, domiciliado y residente en la calle T.R.N. 36, V.R., La Vega, libre de todo gravamen";

Considerando, que en su memorial de casación, la recurrente propone contra la sentencia impugnada, los siguientes medios: Primer Medio: Nulidad de la sentencia. Violación del artículo 141 del Código de Procedimiento Civil; Segundo Medio: Violación de los artículos 1328, 1347 y 1348 del Código Civil, sobre los medios de prueba. Falta de base legal; Tercer Medio: Violación por mala interpretación de la Ley No. 301, sobre el notario y del artículo 1318 del Código Civil; Cuarto Medio: Violación por desconocimiento de los artículos 1583, 1599 y 2233 del Código Civil;

Considerando, que en el desarrollo del primer medio propuesto, la recurrente alega en síntesis, que el tribunal adopta entre sus motivos un asunto que no fue objeto de discusión en el transcurso del proceso, o sea, el hecho de que en el expediente no figurara el original del acto de venta otorgado por F.P. en favor de F.R.C., el cual nunca requirió el tribunal, ni fue alegado por la Inmobiliaria Suriel, C. por A.; que de haberse alegado o discutido el no depósito del original de ese acto, la recurrente hubiera podido proponer los medios pertinentes a esa presunta irregularidad; que los motivos de una sentencia deben referirse a aquellos aspectos que han sido parte de la discusión del proceso; que el Tribunal a-quo no tomó en cuenta documentos que demuestran actuaciones de mala fe de la recurrente, como son: a) que en el mismo acto de venta en favor de la compañía recurrente, se hace constar que en caso de evicción o de perturbación sobre la propiedad o posesión del inmueble, el comprador (debe ser el vendedor) se obliga a la devolución del precio, que es una garantía normal de conformidad con la ley aunque raras veces se consigna en un acto de venta a menos que el comprador tenga dudas del derecho de propiedad del vendedor; b) que aunque la inmobiliaria S.C. por A., sabía que la recurrente ocupaba el inmueble, lo que se demostró por documentos provenientes de dicha compañía, los mismos no fueron ponderados por el Tribunal a-quo; c) la ocupación violenta del inmueble en horas de la noche amparada en la protección de un político de turno; que el tribunal no se pronunció sobre la instancia del 30 de octubre de 1996, depositada en la Dirección General de Mensuras Catastrales, solicitando que se incorpore a la ahora recurrida al proceso de saneamiento; pero,

Considerando, que no se puede hacer valer ante la Suprema Corte de Justicia, ningún medio que no haya sido expuesto o implícitamente sometido por la parte que lo invoca al tribunal del cual proviene la decisión impugnada, a menos que la ley le haya impuesto su examen de oficio en un interés de orden público, lo que no ocurre en la especie;

Considerando, que en la sentencia impugnada no consta que la recurrente presentara ante el Tribunal a-quo ningún pedimento formal, ni implícito, relativo a la existencia o no del original del acto de venta otorgado por F.A.P. en favor de F.R.C., más aún ella admite en su memorial de casación que ninguna de las partes formuló tal alegato ante los jueces del fondo, que, por consiguiente, el referido medio resulta nuevo y procede declararlo inadmisible;

Considerando, que en el desenvolvimiento del segundo medio de casación, la recurrente invoca que en la página 8 del fallo impugnado, el tribunal hace una relación de hechos y actos jurídicos para terminar expresando que F.R.C., no transcribió el acto mediante el cual compró a F.P. y que por tanto no puede beneficiarse del artículo 2265 del Código Civil y que al no transcribirlo, es válido Inter-partes; que es cierto que C. no registró su acto de venta, pero que él tenía la posesión del inmueble, lo que era conocido por todo el mundo, incluyendo la Inmobiliaria Suriel C. por A.; que la recurrente, que es la reclamante pagó sus impuestos y transcribió su acto de venta como manda la ley y que la transcripción de ese contrato en el que se consigna que ella había adquirido sus derechos de F.P., da fecha cierta a esa operación; que cuando la Inmobiliaria Suriel C. por A., compró sabía que F.A.P. no tenía la posesión de ese inmueble porque lo había vendido. Que nunca se alegó en el transcurso del juicio lo relativo al original de ese acto de venta, que de haber ocurrido se hubiera hecho uso de los beneficios de los artículos 1347 y 1348 del Código Civil, para los casos en que hay un principio de prueba por escrito y la imposibilidad de procurarse el original del documento;

Considerando, que en la sentencia impugnada se expone al respecto lo siguiente: "Que en cuanto a los alegatos expuestos por la parte apelante el tribunal estima que la Ley No. 301 sobre N., promulgada en fecha 21 de junio de 1964, G.O.N. 88/70, vigente en la República, en ninguno de sus artículos sanciona la falta de cumplimiento del deber puesto a su cargo de participar a la Suprema Corte de Justicia, para fines de registro, por parte del notario investido de la notaría en virtud de las disposiciones previstas en el párrafo único de su artículo 3, con la nulidad del acto instrumentado; y que la Ley No. 111 del 3 de noviembre de 1942 en su artículo 7 castiga a los que ejerzan las profesiones sin estar provistos del exequátur de la ley con multas de cincuenta a doscientos pesos, y, en caso de reincidencia, con el doble de la multa o con prisión de uno a seis meses; estableciendo el artículo 51 de la primera: "Los actos hechos en contravención a las disposiciones de los artículos 11, 15, 16 (a y c), 17, 23, 29, 31 y 47 de esta ley serán nulos si no están firmados por las partes; si lo están, valdrán como actos bajo firma privada. No se deroga el Art. 1318 del Código Civil". Por lo que si el referido acto de venta cayera en uno de los casos contemplados en la ley por aplicación de este último artículo del Código Civil el mismo conserva su valor y eficacia jurídica como acto de venta bajo firma privada, cuyas firmas no han sido denegadas en ninguna fase del proceso de saneamiento del inmueble de que se trata; que en cuanto a las personas que figuran como testigos en dicho acto se comprueba mediante la documentación del expediente que los mismos no eran casados al momento de su instrumentación y firma, considerando el tribunal que sus demás argumentaciones carecen de interés jurídico para hacer variar la decisión objeto del presente recurso de apelación; máxime por aplicación de la regla "actori incumbi provatio";

Considerando, que por lo que se acaba de copiar resulta evidente que los jueces del fondo, después de examinar y ponderar los documentos que le fueron sometidos, comprobaron que el acto de venta de fecha 27 de enero de 1994, otorgado por el señor F.A.P., en favor del señor F.R.C., no fue registrado, ni trascrito en la Conservaduría de Hipotecas de la provincia de La Vega, tal como se desprende tanto de la certificación expedida en fecha 16 de octubre de 1996, por el Conservador de Hipotecas de La Vega, como por la propia declaración del Dr. C.R.P., en la audiencia celebrada por el Tribunal Superior de Tierras, en fecha 8 de junio de 1999, al expresar que: " dicho acto de venta no había sido transcrito y que el señor C. solo le entregó a su representada una copia" que por haber depositado la recurrente una copia fotostática de dicho acto el cual resulta ineficaz para los fines perseguidos por la recurrente y siendo F.R.C., causahabiente de F.A.C., no era posible beneficiarse de la prescripción abreviada por no reunir las condiciones que establecen los artículos 2265 y siguientes del Código Civil, por lo que tal como lo ha decidido el Tribunal a-quo, en esas condiciones la propiedad del inmueble podía ser transmitida a la recurrida; que en consecuencia, por el examen de la sentencia y por lo expuesto, el segundo medio del recurso carece de fundamento y debe ser desestimado;

Considerando, que en el tercer medio alega la recurrente, que se ha incurrido en violación de la Ley No. 301 del Notariado y del artículo 1318 del Código Civil, porque el acto de venta, que es auténtico, marcado con el No. 10, instrumentado por el Dr. L.O.V.R., porque éste no tiene registro, ni exequátur para ejercer la notaria y que si bien quienes desempeñan las funciones de Suplente de Juez de Paz durante un período determinado, quedan investidos como notarios, también es cierto que sometido al escrutinio y fiscalización de la Suprema Corte de Justicia y de la Procuraduría General de la República, y en ambos no figura registrado el Dr. V.R., como notario público; pero,

Considerando, que en la sentencia impugnada también consta expone lo siguiente: " Que al consultar tanto el artículo 166 de la Ley de Registro de Tierras así como al consultar los artículos 27, 29 y siguientes de la Ley No. 2914, sobre Registro y Conservación de Hipotecas es fácil advertir que el acto de venta bajo firmas privadas de fecha 27 de enero de 1994 intervenido entre los Sres. F.A.P. y F.R.C., en relación con el solar objeto de la presente litis, y del cual solo hay en el expediente una copia fotostática sin valor jurídico obtenida por la compañía Santos Inmobiliaria, S.A., en la forma más arriba indicada, debió haber sido sometido a la formalidad del registro en la forma organizada por dicha ley, pues aunque el mismo en caso de existir es válido Inter - Partes, dichos requisitos de publicadad son indispensables para hacerlo oponible a terceros, como lo es en relación con dicho acto la compañía Inmobiliaria Suriel, C. por A., la cual adquirió del mismo causante el referido inmueble y al someter a transcripción el acto de fecha 8 de noviembre de 1995 supra indicado mantiene la cadena de transmisión del derecho de propiedad del citado bien inmueble desde la fecha de su primer registro en favor del Sr. N.Y.T. hasta el último registro en favor de la compañía Inmobiliaria Suriel, C. por A.; acumulando a su favor la prescripción de sus causantes tal como prevee el artículo 2235 del Código Civil; medidas de publicidad que no fueron cumplidas en relación con el acto intervenido en fecha 27 de enero de 1994, entre los Sres. F.A.P. y F.R.C., en relación con el mismo inmueble; acto que además por razones de figurar en simple copia fotostática no es causa eficiente como instrumento jurídico para transmitir derechos reales inmobiliarios del patrimonio del señor F.A.P. al del señor F.A.C. y, en consecuencia, de este último al de la compañía Santos Inmobiliaria, S.A., por aplicación de la regla de derecho que se establece en el artículo 1599 del Código Civil Dominicano; y además el referido acto de fecha 27 de enero de 1994 intervenido entre los Sres. F.A.P. y F.A.C. no puede ser invocado ante esta jurisdicción por aplicación de las previsiones contenidas en los artículos 1, 4 y 7 de la Ley No. 637 del año 1941";

Considerando, que la Suprema Corte de Justicia estima correctos los razonamientos antes expuestos, que justifican la solución dada a la litis por los jueces del fondo, puesto que tal como se expresa en la decisión recurrida la Ley del Notariado No. 301 de 1964, no sanciona con la nulidad el acto instrumentado o legalizadas las firmas por un Suplente de Juez de Paz, por el hecho de que éste no haya cumplido con la participación a la Suprema Corte de Justicia, para fines de registro, al establecer que: "Los abogados designados o que serán designados Suplentes de Jueces de Paz, tendrán investidura de notarios públicos por el tiempo que ejerzan sus funciones, dentro de sus respectivas jurisdicciones, con todos los deberes, atribuciones y prerrogativas inherentes al notariado. Parrafo.- Los abogados que hayan desempeñado por dos años o más las funciones de Suplentes de Jueces de Paz y no hayan sido destituidos por mala conducta o falta en el ejercicio de sus funciones, conservarán su investidura de notario dentro de la jurisdicción notarial donde ejerzan sus funciones, de pleno derecho y sin formalidad alguna, salvo participación a la Suprema Corte de Justicia, para fines de registro"; que por tanto, el tercer medio del recurso carece también de fundamento y debe ser desestimado;

Considerando, que en el cuarto medio del recurso, alega la recurrente que el Tribunal Superior de Tierras, ha acogido de la decisión de jurisdicción original, la parte dispositiva que declara la nulidad de los actos de venta de F.A.P. en favor de F.R.C. y de éste en favor de la Santos Inmobiliaria, S.A., sin que exista ninguna razón legal para pronunciar esa nulidad; que por el contrario la venta que resulta nula es la otorgada por F.A.P., en favor de Inmobiliaria Suriel, S.A., de acuerdo con lo que dispone el artículo 1599 del Código Civil, puesto que el primero no tenía derechos que transferir, porque ya había traspasado el inmueble y su comprador lo había vendido a su vez a la recurrente, quien transcribió su acto de venta; pero,

Considerando, que es un principio y así ha sido juzgado, que en materia de terreno no registrado, quien transcribe primero (aunque sea el segundo adquiriente) tiene la preferencia, ya que la primera venta no le es oponible; que ésta regla sufre, de acuerdo con la doctrina, una excepción, y es cuando se prueba que el segundo adquiriente estaba enterado de la primera venta, lo que no se ha establecido que ocurriera en la especie, que por consiguiente, lo resuelto por los jueces del fondo es correcto en derecho; que como la venta otorgada por el señor F.A.P. en favor de F.R.C., fue sometida a los jueces que conocieron del asunto en fotocopia por lo que la declararon ineficaz para los fines de transferencia perseguida por la recurrente, por ser este último quien a su vez le vendió y como la referida venta tampoco fue sometida a la transcripción obligatoria para hacerla oponible a los terceros, queda justificada la decisión recurrida si se toma en cuenta que la Ley No. 637 del 11 de diciembre de 1941, hizo oblitatoria la transcripción de los actos de venta y la declaró de orden público, exceptuando únicamente aquellos actos que a la fecha de la misma ya se encontraban depositados en el Tribunal de Tierras, que no es el caso de la especie; que por consiguiente, el cuarto y último medio del recurso que se examina carece de fundamento y debe desestimarse.

Por tales motivos, Primero: Rechaza el recurso de casación interpuesto por Santos Inmobiliaria, S.A., contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 28 de febrero del 2000, en relación con el Solar No. 7, de la Manzana No. 85, del Distrito Catastral No. 1, del municipio de La Vega, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo; Segundo: Condena a la recurrente al pago de las costas y las distrae en favor del L.. J.M. De la Cruz Mendoza, abogado de la parte recurrida, quien afirma haberlas avanzado en su totalidad.

Firmado: J.L.V., J.A.S., E.R.P., D.F.E., P.R.C.. G.A., Secretaria General.

La presente sentencia ha sido dada y firmada por los señores Jueces que figuran en su encabezamiento, en la audiencia pública del día, mes y año en él expresados, y fue firmada, leída y publicada por mí, Secretaria General, que certifica.